【新潟市中央区天明町・土地売却事例】「約27坪・セットバックあり」でも売却できた理由

こんにちは。

新潟市の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の中村利恵です。

今回は、新潟市中央区天明町の土地売却事例をご紹介します。

このブログは音声でもお楽しみいただけます。

売主様は県外にお住まいで、相続した土地の売却をご相談いただきました。

新潟駅に比較的近い立地ではあるものの、敷地はコンパクト。

さらに、道路条件によってセットバックが必要になる部分があり、実際に建物を建てる際に使える敷地面積がさらに小さくなる可能性がある土地でした。

一般の住宅用地としては、少し工夫が必要な物件です。

東側道路は幅員約1.85mで、建築基準法上の【2項道路】に該当します。

そのため、建築する際には道路中心線から2m後退する、いわゆる「セットバック」が必要になります。

古い地域には、幅員が狭い道路が多く、みなし道路として認められていましたが、建物を建て替える際には、新たに道路を確保する必要があります。

セットバック部分は、【建ぺい率】や【容積率】を計算する際の敷地面積から除外されるため、実際に建築に使える面積は現況の90.90㎡より小さくなる可能性があります。

また、西側道路についても、行政の最終的な判定によっては道路後退が必要になる可能性がありました。

つまり、この土地は、

「27坪ある土地」ではなく、「建築に使える面積を確認しなければならない土地」でした。

こうした土地をお持ちの方の中には、「狭いから売れないのでは」と心配される方もいらっしゃいます。

しかし、土地の価値は、広さだけではありません。

新潟市中央区のような市街地では、

・立地

・生活利便性

・駅までの距離

という価値があります。

今回の天明町も、新潟駅に比較的近いことが大きな魅力でした。

そこで私たちは、「広い家を建てたい人」だけを買主として考えるのではなく、

“コンパクトな敷地を活かせる人に向けて情報発信する”ことにしました。

新潟には、狭い土地や変形地など、限られた敷地を活かした家づくりを得意としている工務店があります。

そこで、一般のお客様への広告だけではなく、

【都市型のコンパクト住宅】や【狭小地での建築】を得意とする建築会社・工務店へ紹介しました。

そして、新潟市北区の工務店様に購入していただきました。

この会社は、社長ご自身が大工として現場に立っています。

建築の知識と経験があるため、「この敷地なら、どんな建物が建てられるか」を具体的に判断することができる強みがありました。

一般の買主様にとって不安になりやすい条件が、建築のプロから見ると、「工夫すれば活かせる土地」へと変わります。

駅に近い立地を活かして、将来的に【賃貸物件として貸し出す】ことも視野に入れていました。

・駅に近い

・生活しやすい

・必要な広さは確保できる

こうした条件がそろえば、戸建て賃貸やコンパクト住宅という使い方もできます。

土地の価値は、坪数や立地だけで決まるものではありません。

誰が、どう使うか。

そこまで考えることで、土地の価値を新たに見つけることができます。

新潟駅周辺で住まいを探している方の中には、「駅近に住みたいから、マンションかな」と考えている方も多いと思います。

ですが駅近で暮らす選択肢は、マンションだけではありません。

コンパクトな土地に戸建てを建てることで、

・敷地内に駐車場を確保できる
・毎月の管理費や修繕積立金がない
・自分たちの暮らし方に合わせて建物をつくれる

といった、戸建てならではのメリットもあります。

「駅近に住みたい」という希望からマンションを検討している方も、こうした戸建てのメリットを知ることで、住まい選びの選択肢を広げることができます。

今回の土地は、

・約27坪とコンパクト
・セットバックが必要
・セットバックによって、有効宅地面積がさらに小さくなる可能性がある

という条件の土地でした。

こうした条件だけを見ると、「売りにくい土地なのでは？」と思われるかもしれません。

しかし、土地の条件に合った買主を考えてみると、見方は変わります。

不動産売却では、

「どれだけ多くの人に見せるか」だけではなく、「誰に届けるか」を考えることが大切です。

今回も、土地の弱点を隠して販売するのではなく、セットバックなどの条件を整理し、その条件を理解したうえで活かせる可能性のある買主様へアプローチしました。

一見すると難しそうに見える土地でも、その土地を必要としている人にきちんと届けることで、売却につながる可能性があります。

土地の広さや形、立地などの条件だけで「売れない」と判断するのではなく、その土地を「どんな人なら活かせるのか」を考えること。

それも、不動産売却において大切な視点のひとつです。

今回の売主様のように県外にお住まいですと、相続した新潟の土地を売却したくても、

・現地が今どのような状況なのか分からない
・道路や法令上の条件が分からない
・土地にどのような活用方法や需要があるのか分からない
・どのような買主を探せばいいのか分からない

など、さまざまな不安があると思います。

そうした場合でも、新潟にある不動産会社にご相談いただくことで、現地での対応を進めることができます。

現地調査から、道路や法令の確認、土地の特性に合わせた販売方法の検討、買主候補へのアプローチまで、売主様に代わって一つひとつ進めていきます。

「県外に住んでいるから、土地の売却が難しい」と諦める必要はありません。

遠方にお住まいの方でも、相続した新潟の土地について、まずはお気軽にご相談ください。

新潟市中央区には、昔からの街並みの中に、

・敷地が小さい土地
・道路が狭い土地
・セットバックが必要な土地
・変形地

なども多くあります。

「こんな土地でも売れるのかな」と思っても、諦める必要はありません。

大切なのは、土地の条件をしっかり確認し、その土地を必要としている人を考えること。

「この土地だからこそ」と思ってくれる買主様を、一緒に探していきましょう。

県外にお住まいで、新潟の相続不動産をどうしたらいいか分からない方からのご相談にも対応しています。

新潟市中央区の土地売却、狭小地、相続不動産のご相談は、

にいがたの不動産
株式会社地産地消

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お電話は、0120-72-6039

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