【新潟市中央区姥ケ山・土地売却事例】狭い土地は売れない？約27坪の狭小地を売却できた理由

「最低でも30坪近くないと、難しいですね」

「うちの規格プランでは、29坪は必要です」

車2台分の駐車場と3〜4LDKの家を建てるには27坪は狭い。

多くのハウスメーカーが難色を示しました。

新潟市中央区姥ケ山２丁目にある約27坪の土地。

買主や建築会社にとってハードルの高い土地でした。

土地探しをハウスメーカーと並行して進める方は少なくありません。メーカーから「この土地では難しい」と言われれば、気に入った場所であっても、購入を諦めてしまうことがあります。

しかし、「どこで暮らすのか」も、毎日の生活を左右する大きな要素です。

この場所を気に入ってくれた人に、敷地の狭さだけを理由に諦めてほしくない。

そこで私たちは、建築に関する条件を一つひとつ確認し、この土地で実現できる住まいを探ることにしました。

この記事では、新潟市中央区姥ケ山の約27坪の土地売却事例をもとに、土地の魅力を買主に伝える工夫をご紹介します。

「売りにくい」と感じている土地をお持ちの方に、売却の可能性を広げるヒントとして、ぜひ参考にしていただきたい内容です。

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現地を確認すると、土地は新潟市道に面しており、道路との接続やインフラにも大きな問題は見当たりませんでした。

そこで注目したのが、「用途地域」です。

用途地域とは、その場所にどんな建物を建てられるのか、建物の大きさや高さなどを定めたルールのこと。土地の広さだけでなく、こうしたルールによっても、建てられる家の形は変わってきます。

姥ケ山周辺を調べると、弁天線側とバイパス側では、建物に関するルールが異なることが分かりました。

弁天線側には「第一種低層住居専用地域」、バイパス側には「第一種中高層住居専用地域」があり、今回の土地は後者に指定されていました。

「中高層」に指定されているこの土地は、低層エリアに比べて建蔽率や容積率にゆとりがあり、道路斜線や北側斜線といった建物の高さを制限するルールも緩やかです。

この違いが、売却を考えるうえで重要なポイントとなりました。

「建物を縦方向に活用すれば、床面積と駐車スペースをしっかり確保できる」

一般的な規格住宅では難しくても、土地の形や建築条件に合わせて設計できる会社なら、家を建てられる可能性があります。

私たちは、狭小地の設計を得意とする工務店に直接働きかけ、約27坪の土地にどのような住まいが建てられるのか、具体的なイメージを形にしていきました。

例えば、3階建てのコンパクト住宅なら、次のような間取りが考えられます。

• 1階： 駐車スペース2台分、玄関、階段など
• 2階： LDK、浴室、洗面所など
• 3階： 主寝室、子ども部屋、収納など

これはあくまで間取りの一例です。駐車スペース2台分と必要な居住空間を両立できるかどうかは、建物の配置や形状、構造、各種法規制などによって異なります。

それでも、具体的なプランを描くことで、買い手に「この土地に家を建てたら、どんな暮らしができるのか」を想像してもらいやすくなります。

土地の可能性が見えてきたところで、次に考えたのは、この土地を必要としているのはどんな人なのか、ということでした。

例えば、こんなご家族を想定しました。

• ・コンパクトで質の高い家を建てたい
• ・庭の手入れに時間をかけたくない
• ・マンションの維持費が気になり、戸建を検討
• ・中央区に住みたいが、広い土地は予算が合わない

こうした方にとって、土地の広さより優先したいのは、

・購入費用を抑えられること

・空間を効率よく活用できること

そして何より、希望するエリアでマイホームを建てるという選択肢が広がることです。

私たちは、工務店にイメージパースの作成を依頼し、コンパクトな住まいの具体像を発信しました。

今回の販売活動でもうひとつ大切にしたのが、立地の価値を伝えることでした。

家は建て替えられても、住む場所は簡単には変えられません。買い物や通勤、休日の過ごし方など、毎日の暮らしは周辺環境と深く結びついています。

私たちは地元の視点から、姥ケ山で暮らす魅力を丁寧に伝えることにしました。

1．日常の買い物に便利な環境

姥ケ山周辺は、日々の買い物に利用できる商業施設が集まるエリアです。

スーパーセンタームサシ内のロピアをはじめ、食料品や日用品を買える場所が身近にあることは、忙しい子育て世帯や共働き世帯にとって魅力の一つです。

毎日の買い物を効率よく済ませられれば、家族と過ごす時間や、自分の時間も大切にしやすくなります。

こうした日常の便利さは、実際に暮らし始めてからこそ実感できる価値でもあります。

2．車での移動に便利な立地

姥ケ山周辺は、弁天線を利用した新潟駅南方面や亀田方面への移動に加え、周辺のバイパスやインターチェンジを利用した車での移動も検討しやすいエリアです。

通勤や買い物、休日のお出かけなど、車を使う生活との相性も、この地域の魅力といえます。

また、周辺の医療機関など、日々の暮らしを支える施設へのアクセスも、住まい選びでは大切なポイントです。

家の広さだけではなく、家の外に広がる生活環境にも目を向けることで、この土地の価値をより具体的に伝えられると考えました。

3．アットホームでちょうどいい暮らし

姥ケ山周辺には、新潟名物の「へぎそば」を楽しめる越後茶屋や小嶋屋など、食事を楽しめるお店もあります。

日々の買い物に便利なだけでなく、外食や休日のお出かけも楽しめる。都会すぎず、田舎すぎない。暮らしに必要なものが身近に揃う、そんな「ちょうどいい暮らし」が叶う場所です。

地域の魅力を伝えることも、私たちが地元の不動産会社として大切にしたいことでした。

私たちは、この土地を必要としている人の姿を明確にしていきました。

そして出会えたのが、無駄のないコンパクトな家を建てたいという買主様でした。

広さを最優先するのではなく、自分たちに必要な空間を考え、便利な立地で、自分達らしい暮らしを実現したい。

そんな買主様の希望と、この土地が持つ可能性が結びついたのです。

約27坪という条件は、確かに土地の購入を検討するうえで制約の一つでした。しかし、土地の面積だけを見ていては、今回の出会いにはつながらなかったかもしれません。

土地の条件を丁寧に調べ、建築の可能性を具体化し、届けるべき相手を明確にする。

ひとつひとつの取り組みが、土地の見え方を変え、買主様との出会いにつながりました。

今回の姥ケ山2丁目の土地も、面積だけを見れば、買い手を選ぶ土地だったかもしれません。

それでも、法的な条件を確認し、建築の可能性を探り、地域の魅力を伝え、ターゲットを絞って情報を発信することで、買主様との出会いにつながりました。

大切なのは、その土地にどのような可能性があり、どんな人の希望をかなえられるのかを見極めることです。

「狭いから売れない」 

「条件が限られているから、売却は難しい」

そう決めつける前に、できることはまだあります。

↓まだまだあります！狭小地の売却事例↓

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