新潟市で不動産売却を考える方へ！高齢者施設入居前のポイントを解説

新潟市における高齢者施設入居を前提とした不動産売却の現状

まず、新潟市では高齢化が進行し、２０２５年時点では３.４人に１人が６５歳以上であると推計されています。つまり、高齢者人口の増加が顕著であり、高齢者施設への需要が今後さらに高まる状況にあります。

次に、新潟市内では空き家が増加しており、管理が不十分なまま放置されると、安全・景観・衛生面で地域に悪影響を及ぼす恐れがあります。そのため、適切な対応が重要となっています。

さらに、市では「空き家活用推進事業」という支援制度を設けており、リフォーム費用や購入費用の一部を補助しています。特に高齢者向け共同居住住宅など、福祉に資する活用に対しては、リフォーム費用の３分の１（上限１００万円、耐震改修を伴う場合は２００万円まで）を補助する制度があります。

表に、上記の現状を３つの項目に分けて整理しました。

これらの状況を踏まえると、新潟市で高齢者施設入居を前提とした不動産売却を検討されている方は、高齢者向け需要の見込める物件か、空き家として活用される可能性があるかなどを整理することが重要です。また、支援制度をうまく利用することで、活用の幅や価値を高めることが期待できます。

所有不動産の適切な準備と評価ポイント

所有されている不動産を売却する前には、固定資産税や管理の負担がいくらになるかを把握することが大切です。固定資産税は、年度ごとに市町村から通知が送られてきますので、まずはその内容を確認し、年間の税負担額を正確に把握しておきましょう。また、建物の維持管理にかかる費用（例えば雪下ろし、除雪、簡易修繕など）も見積もっておくと、売却準備の計画が立てやすくなります。

次に、登記簿や過去の用途に関する法的なチェックポイントとして、公図や登記簿謄本の確認が重要です。境界が明確になっているか、測量済みかどうかによって土地の信頼性が変わるため、境界標や確定測量図が揃っていると評価が高くなります。また、登記簿に記載されている地目、面積、所有権の状態などが正確に反映されているかを確認し、不備があれば事前に修正手続きを検討しましょう。

価値を維持または向上させるために行えるリフォームや補修については、まず外観印象の向上から始めるのが効果的です。たとえば、外壁の色あせや傷みを補修し、塗装を整えるだけでも印象が大きくアップし、内覧時の評価が高まります。これに加えて、断熱性能の強化や省エネ設備の導入（断熱窓、高効率給湯器、太陽光発電など）を行うことで、資産価値の向上につながります。また、耐震診断や補強を行っておくとさらに安心材料になります。

以下に、準備すべき主なチェックポイントを整理した表を示します。

新潟市が提供する支援制度の活用方法

新潟市では、高齢者施設への入居を視野に入れてご自宅を売却または活用しようとする方々に向けて、さまざまな支援制度を整えています。以下に代表的な３つの制度を表で整理いたします。

以下、それぞれの制度について詳しくご説明いたします。

まず「空き家活用推進事業」は、福祉活動や地域活動に空き家を活かす場合や、移住・住み替えによる購入・リフォームに対して、費用の一部を補助する制度です。たとえば、リフォームに対して１／３の補助（耐震改修を行う場合は上限がさらに１００万円増額）など、用途に応じた支援が受けられます。移住定住目的では、購入費の１／２上限１００万円、リフォーム費の１／２上限１００万円、合わせて最大２００万円の支援が受けられます。住み替え用途では、一般世帯は購入費の１／３（上限３０万円）、子育て世帯は購入費１／２（上限１００万円）かつリフォーム費１／２（上限２５万円）、合計最大１２５万円が対象です。制度は令和６年５月に開始し、令和９年３月末まで実施されています。補助は工事等実施前の申請が必要ですのでご注意ください。 

次に「終身賃貸事業」は、高齢者が安心して賃貸住宅に住み続けられるように、一代限りの契約で住み続けられるしくみです。契約は高齢者住まい法に基づき、市長の認可を受けた上で、住宅の規模やバリアフリー設備など一定の基準を満たす必要があります。これにより、ご自身が介護施設に移るまで安定した住環境を維持できる選択肢となります。 

最後に「高齢者福祉施設改築関連の公募」に関しては、令和８年度の高齢者福祉施設の新設や改築を行う事業者を対象にした募集が行われています。高齢者が快適に過ごせる住環境の整備を目的としており、施設の維持や地域の福祉環境向上に貢献する取り組みとして注目されます。 

これらの制度をうまく活用することにより、ご所有の不動産を売却する以外に、次の住まい選択を見据えた資産活用や、将来の準備が可能となります。制度の適用条件や申請手続きには注意が必要ですので、ご希望の場合は、早めに担当部署などへご相談されることをおすすめいたします。

売却を検討する際に考えておきたい選択肢と進め方

新潟市でご自身の不動産を売却する際には、現金化のメリットと現状を維持する判断材料の両方を理解したうえで、適切な判断をすることが重要です。まず、売却によりまとまった現金を確保できる点は、介護や入居資金にあてやすくなるというメリットがあります。また、市が実施する「空き家の譲渡所得の３０００万円特別控除」を利用すれば、税負担を抑えた売却が可能になる場合もあります（相続した昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋など一定条件下）。これは譲渡所得から最大３０００万円を控除できる制度で、令和９年１２月３１日まで適用期間が延長されています。対象要件を満たす場合には、税負担を大幅に軽減できる可能性がありますので、ぜひ活用をご検討ください。さらに、低未利用土地等で一定要件に該当する場合、売却による長期譲渡所得から１００万円の控除を受けられる制度もあります（新潟市独自の確認書交付により適用）ので、税務対策として有効です。ですので、まずはご自身の不動産がどの制度の対象となるかを早めに確認することが肝心です。

次に、売却準備としてのステップを整理しておきましょう。まずは、登記簿や固定資産税評価証明書を取得し、不動産の基本的な情報や評価額を正確に把握しましょう。この評価証明書は新潟市の窓口やオンラインシステム「e‑NIIGATA」にて申請可能で、土地・家屋ごとに各３００円の手数料で取得できます。必要な年度分（最大５年度分）を取得しておくと税額や評価の変動を把握でき、売却時の価格設定や交渉に役立ちます。

最後に、高齢者施設への入居タイミングを見据えたスケジュール設計についてです。ご本人が入居を希望されるタイミングから逆算し、売却手続きや契約終了の時期を考慮することが重要です。たとえば、「終身賃貸事業」を利用して、ご自身が生きている限り安定的に住み続けつつ、施設入居や療養が必要になった時点で解約できる仕組みもあります。この制度では、療養や老人ホームへの入所が理由であれば、解約申入れから１か月後に契約が終了しますので、入居スケジュールと並行して事前に相談しておくと安心です。

まとめ

新潟市で高齢者施設への入居を検討されている方にとって、不動産の売却は今後の暮らしを充実させるための大切な選択肢の一つです。手続きや制度を知っておけば、より安心して計画的に進められます。不動産の状態確認や手続き書類の整理、支援制度の活用方法を理解することで、ご自身に合った最善の流れを選べるでしょう。必要な準備を整えて、安心して新しい生活の一歩を踏み出してください。