新潟市で不動産を相続した方必見！売却や節税のポイントを紹介

相続した不動産にかかる基本の税金と費用のポイント

相続した不動産を売却する際には、主に以下のような税金や費用がかかります。まずは「相続税」について整理します。

まず相続税の基礎控除についてですが、法定相続人の数に応じて「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」で計算され、これ以下であれば相続税・申告ともに不要となります。例えば、法定相続人が1人なら3,600万円、2人なら4,200万円、3人なら4,800万円となります。 そして、相続税の申告・納付は、相続があった日から10か月以内に行わなければなりません。

次に、売却時にかかる譲渡所得税についてです。不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合は「長期譲渡所得（税率20.315％）」、5年以下なら「短期譲渡所得（税率39.63％）」が適用されます。長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率に大きな差があるため、所有期間が節税に直結します。

最後に、売却時には登録免許税（登記の移転にかかる税）や印紙税（売買契約書に貼る印紙）、司法書士への報酬などの費用もかかります。これらは手続きに応じて発生するため、事前に見積もりを行い、必要な準備をしておくと安心です。

相続不動産の売却で使える節税の特例とその適用条件

相続した不動産を売却するときに使える代表的な節税特例には、次の二つがあります。

この二つの特例はいずれか一方のみ選べる仕組みです。どちらがより有利かはケースによって異なりますので、比較検討が欠かせません。具体的には、支払った相続税が少額なら「空き家特例」、多額なら「取得費加算の特例」が有利になることがあります。不動産の取得費が不明な場合や概算取得費で不利になりそうな場合は、取得費加算の特例が特に有効です。

また、空き家特例は最近の税制改正により要件が緩和されました。令和九年（2027年）十二月三十一日まで適用延長され、令和六年以降の売却では、売却の翌年二月十五日までに耐震改修や取り壊しを行えば特例適用可能となっています。ただし、相続人が三人以上いる場合には、控除額が一人あたり二千万円に縮小されるため注意が必要です。

さらに、空き家特例は小規模宅地等の特例と併用可能なケースもあります。こちらの特例では、評価額が大幅に減額される可能性があり、相続税の負担自体を軽くできる場合があります。自身の状況に応じて、最適な節税方法を選びましょう。

どちらの特例が適用できるか判断に迷いがある場合は、税理士などの専門家へご相談いただくことを強くおすすめします。相談のタイミング次第で得られる節税効果に大きな差が生まれることもあるからです。

新潟市における相続不動産の登記と税務手続きの流れ

相続によって取得した不動産については、令和六年（２０２４年）四月一日より「相続登記」が義務化されました。これは、新潟市に限らず全国に適用される制度です。その内容は、不動産の所有権を取得したことを「知った日」または「遺産分割が成立した日」から三年以内に、登記を申請しなければならないというものです。期限を過ぎても正当な理由なく申請しなかった場合には、十万円以下の過料が課せられることがあります。

では、具体的にどのような手続きが必要か、主なステップを以下に整理しております。不動産登記は司法書士や法務局に相談して進めると安心です。

まず必要になるのは、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、さらに「遺産分割協議書」などに合意があれば、その書類です。これらを法務局に提出して所有権の移転登記を行います。

また、「相続人申告登記」という制度も同時に施行されており、遺産分割がまだ整わない場合でも、自分が相続人であるということを知らせる申出を法務局に行うことで、義務を果たしたことになる制度もあります。これにより、分割協議の余裕がある間に、手続きを先行させることが可能です。

税務申告については、相続税の申告が必要な場合には「相続税の申告期限」は相続開始から十か月以内です。相続税のほか、相続後に売却した際には譲渡所得税などが発生する可能性があり、確定申告の対応が必要になる場合があります。売却を視野に入れている場合は、早めに手続きを進めておくことが節税・申告面で安心です。

相続した不動産の売却をスムーズにするための進め方

相続した不動産を売却する際は、最初から最後まで計画的に進めることが大切です。以下にわかりやすく流れと準備をご説明します。

まずは、売却検討開始から実際の売却完了までの全体の流れを把握しましょう。概ね次のように進みます：遺言書の有無確認→相続人・財産の特定と遺産分割協議→相続登記（名義変更）→相続税の申告・納税（10か月以内）→不動産査定・媒介契約→販売活動→売買契約→決済・引き渡し→譲渡所得税の確定申告、という順序です。事前に必要書類を整理しておくと各ステップがスムーズになります。

次に、専門家への相談はできるだけ早期に行うことをおすすめします。司法書士への相談で登記手続きが確実かつ迅速になり、税理士に相談すれば相続税や譲渡所得税の申告にも安心です。

さらに、特例の適用や申告・登記対応を考慮して、売却タイミングを調整することも重要です。相続税の取得費加算の特例や空き家特例などは、相続開始後３年以内に売却する必要があり、期限を過ぎると利用できなくなるため注意が必要です。

以下に、全体の流れと相談タイミング、鍵となる期限をまとめました。

これらを踏まえて、計画的に売却準備を進めていくことで、トラブルを避け、適切なタイミングで節税もしながらスムーズに手続きを進められます。

まとめ

相続した不動産には、相続税や譲渡所得税、登録免許税など複数の税金や費用が関わり、手続きや申告の期限を守る重要性が高いことがわかりました。加えて、取得費加算や空き家特例などの節税策も、決められた期間内での適切な活用が必要となります。また、登記や税務手続きの遅れは後の負担やリスクにつながりますので、早めの準備と専門家への相談が大切です。これらの流れを知ることで、不安を抱えずに不動産売却を進める第一歩を踏み出せるでしょう。