その不動産査定、ただの希望額かも？売主様が納得できる価格のつくりかた
こんにちは、新潟市の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の中村です。
先日、売却のご相談であるお客様がご来店されました。きっかけは"セカンドオピニオン"。
大手不動産会社に依頼し、すでに2年間販売しているという状況。・・・ にもかかわらず、売れていない。
「良い場所だから、そのうち売れますよ」
「相場的にも間違っていないですよ」
そんな、のらりくらりとした説明ばかり。
出された査定書には、近隣の売買事例が2〜3件並んでいるだけでした。
お客様は「何となく納得できない」「根拠がぼんやりしている」と感じたそうです。
査定の根拠とは何か？
不動産の価格は、誰がどのように決めるのでしょうか。
査定の基本は、いくつかの"根拠"の積み重ねです。
その中で、最低限押さえておきたいのは以下の2つの指標です。
1. 固定資産税評価額による「最低ラインの価格」
固定資産税評価額は、市町村が税金をかけるために決めた価格で、3年に一度見直されます。
実勢価格（市場で売れる価格）の6割〜7割程度が目安となっており、 この金額は、"この不動産が最低限持っている価値"を示すともいえます。
不動産を安く売りすぎないための、ひとつの安全ラインです。
2. 路線価（相続税評価額）による「基準となる価格」
国税庁が毎年発表している"相続税路線価"は、道路ごとに決まっている土地の1㎡あたりの価格。
こちらも、実勢価格のおよそ8割程度が基準になります。
【目安】 路線価 ÷ 0.8 × 1.1〜1.2 = 実勢価格の目安
このように、路線価から実際の市場価格を"逆算"することができるのです。
プラスマイナス評価で「査定価格」は決まる
上記2つの"基準価格"が定まったら、 そこに加えていくのが「個別事情」です。
例えば以下のような要素が加減されます。
◆プラス評価になるケース
・接道状況：6ｍ以上の南道路・間口広め
・周辺環境：商業施設へのアクセス・交通の便が良い・学校が近い
・地形：整形地・正方形に近い・活用しやすい
・建物状況：リフォーム済み・築浅
◆マイナス評価になるケース
・接道状況：私道持分あり・幅員狭い
・周辺環境：墓地や高圧線が近い
・地形：不整形・旗竿地
・建物状況：古屋あり・雨漏り等
このように、"標準的な土地価格"に対して 個別の条件をプラスマイナスしながら、「査定価格」が形作られます。
査定ソフトでは見えない部分がある
バラしちゃいます。
不動産会社では、査定ソフトに情報を入力すると、 「この物件の売却想定価格は、坪単価◯万円で、総額◯◯万円です」というデータが出てきます。
だから、入社間もない新人でも、パートの事務員さんでも誰でも査定可能です。
確かに効率は良いのですが、 『周辺事例を基にした相場感』以上のものは出てこない場合が多い。
現場を見ずに作成された査定書を見せられたお客様が「何となく納得できない」と思うのも無理はありません。
地元密着だからできる、リアルな査定
私たちは、こうした数字的根拠を大切にしながらも、 実際の現地・近隣状況・過去の成約実績をもとに、リアルな査定を行っています。
たとえば・・・
- ・新潟市でこの数ヶ月に似たような物件がどのくらい売り出されていたか？
- ・その中で「売れた価格」と「売れなかった価格」は？
- ・このエリアで需要のある買主層（年齢層・職業など）は？
こうした"感覚値"と"統計値"の両方を大切にしています。
査定は「売れる価格」と「売りたい価格」のすり合わせ
売主様としては、やはり「少しでも高く売りたい」のが本音ですよね。
ただし、実際には「売り出す価格」と「成約する価格」は違います。
最初に高めで出しておいて、反応を見ながら柔軟に価格を動かす。
これが一般的な戦略です。
しかし「最初に出す価格」も、 根拠がなければ単なる“希望額”にしかなりません。
それでは売れないのです。
だからこそ、
- 〇路線価や固定資産税評価額に基づいた「基準価格」
- 〇事例や周辺動向から導いた「相場感」
- 〇個別事情を加味した「現実的な価格」
これらを組み合わせて、“納得できる査定額”をつくることが、 売主様の不安を和らげ、売却成功への第一歩になります。
最後に：モヤモヤしたままの査定では売れない
最初にご来店されたお客様も、 「靄が晴れたような気持ちです」とおっしゃっていました。
確かに、不動産の価格は"人が決めるもの"です。
だからこそ、根拠と納得感が必要なのです。
・相場だけで判断しない
・データを読み解き、現地で補足する
・お客様にわかりやすく伝える
こういった査定を、当たり前にやる不動産屋が、もっと増えていくといいなと思っています。
納得できる不動産査定とは、【数字的根拠】と【現地の実情】を掛け合わせて導き出された【売れる価格】を提示することです。
単に近隣事例を並べたり、計算ソフトで出しただけの価格では、売主様の不安や疑問を解消することはできません。
私たち「にいがたの不動産」は、売主様が一歩前に進めるよう、 数字と現場の両面からサポートいたします。
まずはお気軽にお問い合わせください。
YouTubeでも動画でわかりやすく解説していますので、HPトップからチェックしてみてくださいね！
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