新潟市で家を売る？買う？その前に！不動産売買で失敗しないための完全ガイド【初心者必見】

「家を買う」「家を売る」。

それは、多くの人にとって、一生に一度あるかないかの大きなライフイベントです。

高額な取引であることはもちろん、その後の人生を大きく左右する重要な決断だからこそ、「絶対に失敗したくない」と誰もが思うはずです。

 

しかし、不動産売買には専門的な知識や複雑な手続きが多く、何から手をつけて良いのか分からず、不安を感じている方も多いのではないでしょうか？

こんにちは。

新潟の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の富澤です！

 

この記事では、そんな不動産売買が初めてのあなたのために、知っておくべき基礎知識から、売却・購入それぞれの具体的な流れ、そして誰もが気になる「お金」の話まで、全体像を分かりやすく解説します。

 

「もっと早く知っておけばよかった…」と後悔しないために。この記事が、あなたの素晴らしい未来への第一歩を、力強く後押しできれば幸いです。

 

 

 

本格的な準備に入る前に、まずは基本的な考え方と全体の流れを掴みましょう。

ここをしっかり押さえることが、成功への最短ルートです。

 

◆不動産売買の成功は「目的の明確化」から

 

なぜ、不動産を売買するのでしょうか？

この目的を明確にすることが、全ての判断基準の軸となります。

 

売却の場合は、

「子供が独立して夫婦二人には広すぎる」

「相続したものの使う予定がない」

「住み替えの資金にしたい」

 

購入の場合は、

 「結婚を機に新しい生活を始めたい」

「子供の成長に合わせて広い家に」

「資産として不動産を持ちたい」

 

目的がはっきりすれば、「いつまでに」「いくらで」「どのような物件を」といった具体的な条件が自然と見えてきます。

家族がいる場合は、全員でしっかりと話し合い、想いを共有しておくことが非常に重要です。

 

◆売却が先？購入が先？住み替えの最適な進め方

 

現在の住まいを売却し、新しい住まいを購入する「住み替え」の場合、多くの人が悩むのが「売り」と「買い」の順番です。

 

それぞれにメリット・デメリットがあります。

 

■売り先行（売却を先に行う）

 

〈メリット〉

売却価格が確定するため、資金計画が立てやすい。

焦って買い叩かれるリスクが低い。

 

〈デメリット〉

売却後、新居が決まるまで仮住まいが必要になる場合がある（家賃や引っ越し費用が二重にかかる）。

 

■買い先行（購入を先に決める）

 

〈メリット〉

気に入った物件をじっくり探し、タイミングを逃さず購入できる。

仮住まいの必要がない。

 

〈デメリット〉

売却がスムーズに進まないと、住宅ローンが二重（ダブルローン）になるリスクがある。

売却を焦り、安値で手放してしまう可能性がある。

 

どちらが良いかは、あなたの資金状況やライフプランによって異なります。

一般的には、資金計画の立てやすさから「売り先行」が推奨されますが、不動産会社の「買取保証」などを利用することで「買い先行」のリスクを軽減する方法もあります。

不動産会社の担当者とよく相談して、最適なプランを立てましょう。

 

◆【全体像】不動産売買の流れを把握しよう

 

売却と購入は、鏡合わせのように連動しています。

ここでは、大まかな流れを図で見てみましょう。

 

【売却の流れ】

　相談・査定 → 媒介契約 → 売却活動 → 売買契約 → 決済・引き渡し

 

【購入の流れ】

　資金計画・物件探し → 物件見学 → 購入申込 → 売買契約 → 住宅ローン契約 → 決済・引き渡し

 

このように、売主と買主は「売買契約」というタイミングで接点を持ち、それぞれの準備を進めていきます。

 

 

長年住み続けた愛着のある家。

その価値を正しく評価してもらい、納得のいく形で次の住まい手へバトンタッチするためのステップを解説します。

 

◆ステップ1：我が家の価値は？「相場」を知る

 

まず最初に行うべきは、所有する不動産がいくらくらいで売れそうか、相場を把握することです。

 

自分で調べる：

レインズ・マーケット・インフォメーション：

全国の不動産会社が利用するデータベース「レインズ」の成約価格情報を一般向けに公開しているサイトです。信頼性の高い相場感が掴めます。

 

土地総合情報システム：

国土交通省が運営し、実際の不動産取引価格をアンケート調査に基づいて公開しています。

 

不動産ポータルサイト：

SUUMOやHOME'Sなどで、近隣の類似物件がいくらで売りに出されているかを確認できます。

ただし、これは「売出価格」であり「成約価格」ではない点に注意が必要です。

 

不動産会社に査定を依頼する：

 机上査定（簡易査定）：物件情報（所在地、面積、築年数など）をもとに、現地を見ずに行う査定。スピーディーに大まかな価格を知りたい場合に便利です。

 

訪問査定（詳細査定）：

実際に不動産会社の担当者が現地を訪れ、日当たりや室内の状況、管理状態などを細かく確認して行う査定。より正確な査定価格が分かります。

 

【重要ポイント】

査定価格は、あくまで「この価格なら3ヶ月程度で売れるでしょう」という不動産会社の予想価格です。

高すぎる査定額を提示して媒介契約を結ぼうとする会社には注意が必要です。

必ず複数社に査定を依頼し、その価格の根拠をしっかりと確認しましょう。

 

◆ステップ2：成功の鍵を握る「不動産会社」選び

 

不動産売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。

 

■会社選びのポイント

 

売却実績：

あなたの物件があるエリアや、同タイプの物件（マンション、戸建てなど）の売却実績が豊富か。

 

販売戦略：

どのような広告媒体（チラシ、Webサイト、SNSなど）を使って、どのように販売活動をしてくれるのか、具体的な戦略を聞きましょう。

 

担当者の質：

レスポンスが早く、親身に相談に乗ってくれるか。専門知識だけでなく、人としての信頼性も重要です。

 

媒介契約の種類：

不動産会社に売却を依頼する際には「媒介契約」を結びます。これには3つの種類があります。

1. 専属専任媒介契約

1社にしか依頼できず、自分で買主を見つけること（自己発見取引）もできません。不動産会社は売主への報告義務が最も厳しく、積極的に販売活動を行う傾向があります。

2. 専任媒介契約

1社にしか依頼できませんが、自己発見取引は可能です。

 

3. 一般媒介契約

複数の会社に同時に依頼できます。競争原理が働く可能性がありますが、不動産会社の販売活動への熱意が分散する可能性もあります。

 

それぞれに一長一短がありますが、特定の1社を信頼して任せる場合は「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」が一般的です。

 

◆ステップ3：買主の心をつかむ「売却活動」

 

契約を結んだら、いよいよ売却活動のスタートです。

 

物件の第一印象を良くする：

広告に使う写真は非常に重要です。プロのカメラマンに依頼する会社もあります。

整理整頓・清掃を徹底し、明るく広く見せる工夫をしましょう。

 

内覧の準備と対応：

内覧は、購入希望者が物件を直接見る大切な機会です。

スリッパを用意し、全室の照明をつけ、換気をしておきましょう。

物件の良い点（日当たり、収納の多さ、周辺環境の利便性など）をアピールしつつ、質問には誠実に答えましょう。

デメリットも正直に伝えることが後のトラブル防止に繋がります。

可能であれば、専門家が建物の状態を診断する「ホームインスペクション（住宅診断）」を実施しておくと、買主の安心感が高まり、売却がスムーズに進むことがあります。

 

◆ステップ4：トラブルを防ぐ「売買契約」

 

購入希望者から「購入申込書（買付証明書）」が提出され、価格や条件の交渉がまとまったら、売買契約に進みます。

 

重要事項説明：

契約に先立ち、宅地建物取引士から物件に関する重要な情報（登記情報、法令上の制限、インフラの整備状況など）が説明されます。

分からないことは、その場で必ず質問し、納得できるまで確認しましょう。

 

売買契約書のチェックポイント：

・売買代金、手付金の額

・支払い条件、引き渡し日

・危険負担（天災などで物件が壊れた場合の取り決め）

 

契約不適合責任：

引き渡し後、契約内容と異なる欠陥（雨漏り、シロアリ被害など）が見つかった場合に、売主が負う責任のこと。責任を負う期間や範囲について、特約で定めることが多いため、内容は必ず確認してください。

 

◆ステップ5：感動のフィナーレ「決済・引き渡し」

 

契約から約1ヶ月後、金融機関などで買主・売主・不動産会社・司法書士が集まり、最終手続きを行います。

 

残代金の受領：買主から売買代金の残りを受け取ります。

登記手続き： 司法書士が所有権移転登記と、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消登記の手続きを行います。

鍵の引き渡し： 全ての手続きが完了したら、買主に鍵を渡し、取引は完了です。

 

 

新しい生活の舞台となるマイホーム。

夢を形にするための、確実なステップを見ていきましょう。

 

◆ステップ1：将来を見据えた「ライフプランと資金計画」

 

物件探しを始める前に、最も重要なのが資金計画です。

 

「借りられる額」ではなく「返せる額」で考える：

年収から計算される「借入可能額」の上限まで借りてしまうと、将来の教育費や不測の事態に対応できなくなる可能性があります。

現在の家賃や貯蓄額を参考に、毎月無理なく返済できる金額（手取り月収の20～25%が目安）から、借入額を逆算しましょう。

 

物件価格以外の「諸費用」を忘れずに：

不動産購入には、物件価格の他に6～9%程度（中古物件の場合）の諸費用がかかります。3000万円の物件なら180万～270万円程度が別途必要になる計算です。

 

主な諸費用：

仲介手数料、登記費用、印紙税、不動産取得税、火災保険料、住宅ローン保証料など。これらは基本的に現金で用意する必要があります。

 

住宅ローンの基礎知識：

金利タイプ： 変動金利、固定金利（全期間固定、期間選択型）などがあります。それぞれの特徴を理解し、自分のライフプランや金利変動に対する考え方に合わせて選びましょう。

 

事前審査（仮審査）： 

物件を探し始める段階で、金融機関に事前審査を申し込んでおくと、自分がいくらくらい借りられるかの目安が分かり、その後の交渉がスムーズになります。

 

◆ステップ2：後悔しないための「情報収集と物件探し」

 

資金計画の目処が立ったら、いよいよ物件探しです。

 

希望条件に優先順位をつける：

エリア、駅からの距離、広さ、間取り、築年数、周辺環境（スーパー、学校、公園など）…全ての希望を100%満たす物件は稀です。

「これだけは譲れない」という条件と、「妥協できる」条件を整理しておきましょう。

 

■情報収集の方法

 

不動産ポータルサイト：

幅広い物件情報を手軽に収集できます。

気になる物件があれば、積極的に問い合わせてみましょう。

 

不動産会社への相談：

希望条件を伝えておくと、Webに公開される前の「未公開物件」を紹介してもらえることもあります。

信頼できる担当者を見つけ、パートナーとして一緒に探してもらうのが理想です。

 

■物件種別のメリット・デメリット

 

新築 vs 中古：最新の設備か、価格の手頃さか。

マンション vs 戸建て：管理のしやすさか、自由度の高さか。

それぞれの特徴を理解し、自分のライフスタイルに合ったものを選びましょう。

 

◆ステップ3：プロの視点でチェック！「物件見学（内覧）」

 

図面だけでは分からない情報を、五感で確認する重要なステップです。

 

■内覧時のチェックリスト

 

室内：

日当たり（時間帯を変えて確認）、風通し、収納の量と使いやすさ、水回りの状態（臭いや水圧）、コンセントの位置と数

 

建物全体（マンションの場合）：

エントランスや廊下などの共用部分の清掃状況、管理規約、長期修繕計画

 

周辺環境：

平日と休日、朝と夜で雰囲気がどう変わるか。駅までの実際の道のり、坂道の有無、スーパーの品揃え、騒音や臭いの有無

 

ハザードマップ：

自治体が公開しているハザードマップで、洪水や土砂災害などのリスクを必ず確認しましょう。

 

◆ステップ4：賢く進める「購入の申し込みと交渉」

 

「この物件に決めたい！」と思ったら、売主に対して購入の意思表示をします。

 

購入申込書（買付証明書）の提出：

購入希望価格、手付金の額、契約希望日、住宅ローンの利用予定などを記入して提出します。これは法的な拘束力を持つものではありませんが、これをもとに交渉がスタートします。

 

価格交渉：

必ずしも提示価格で購入する必要はありません。

ただし、やみくもな値引き要求は売主の心証を損ねることも。

近隣の相場や物件の状況（リフォームが必要など）を根拠に、常識の範囲内で交渉しましょう。人気物件の場合は、交渉せずに満額で申し込むのが得策な場合もあります。

 

◆ステップ5：重要な約束事「売買契約」

 

条件が合意に至れば、いよいよ売買契約です。【売却編】と同様に、宅地建物取引士による重要事項説明をしっかりと受けます。

 

手付金の支払い：

売買代金の一部として、手付金（物件価格の5～10%が相場）を支払います。

この手付金は、買主の都合でキャンセルする場合は放棄することになり、売主の都合でキャンセルする場合は倍額が返還される「解約手付」としての性質を持ちます。

 

住宅ローン特約の確認：

万が一、住宅ローンの本審査に通らなかった場合に、白紙で契約を解除できるという非常に重要な特約です。この特約があることを必ず確認しましょう。

 

◆ステップ6：夢のマイホームへ「決済・引き渡し」

 

契約後、金融機関に住宅ローンの本審査を申し込みます。

 

金銭消費貸借契約（金消契約）：

本審査に承認されたら、金融機関との間で住宅ローンの契約を結びます。

 

決済・引き渡し：

【売却編】と同様に、関係者が集まり、残代金の支払いや登記手続きを行います。

司法書士から登記識別情報通知（権利証）を受け取り、売主から鍵を受け取ったら、晴れてマイホームの所有者となります。

 

 

不動産売買では、物件の価格以外にも様々な費用や税金がかかります。

ここで全体像を把握し、資金計画に漏れがないようにしましょう。

 

◆売却時にかかる費用と税金

 

仲介手数料：

不動産会社に支払う成功報酬。（売買価格 × 3% + 6万円）+ 消費税 が上限。

印紙税：

売買契約書に貼る印紙代。契約金額によって異なります。

 

抵当権抹消費用：

住宅ローンが残っている場合に、抵当権を抹消するための登記費用（司法書士報酬含む）。数万円程度。

 

譲渡所得税・住民税：

売却して利益（譲渡所得）が出た場合のみ課税されます。

 

譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)

 

マイホームの売却には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があり、多くの場合は非課税となります。

 

◆購入時にかかる費用と税金

 

仲介手数料：

売却時と同様。

 

印紙税：

売買契約書、住宅ローン契約書（金消契約）に必要です。

 

登記費用：

所有権を自分名義に移転する「所有権移転登記」、住宅ローンを組む際の「抵当権設定登記」の費用。登録免許税と司法書士報酬を合わせて、物件評価額などにより数十万円かかります。

 

不動産取得税：

不動産を取得した際に一度だけかかる都道府県税。取得から数ヶ月後に納税通知書が届きます。軽減措置があります。

 

固定資産税・都市計画税：

毎年1月1日時点の所有者に課税される市区町村税。購入時は、引き渡し日を基準に日割りで精算するのが一般的です。

 

火災保険料・地震保険料：

住宅ローンを組む際に加入が必須となることが多いです。

 

住宅ローン保証料・手数料：

金融機関に支払う費用。

 

最後に、これまでの内容を踏まえ、「失敗しない不動産売買」のための5つの鉄則をまとめます。

 

1. 【目的と計画】なぜ売買するのかを明確にし、無理のない資金計画を立てる。

    →全ての判断の土台です。家族としっかり話し合いましょう。

 

2. 【パートナー選び】信頼できる不動産会社の担当者を見つける。

    →あなたの味方となり、専門的な知識で導いてくれる存在は不可欠です。

 

3. 【情報収集】相場や物件、制度について自らも学ぶ姿勢を持つ。

    →人任せにせず、自分でも情報を集めることで、より良い判断ができます。

 

4. 【契約の確認】契約書や重要事項説明書は、納得できるまで読み込み、質問する。

    →専門用語が多くても諦めないでください。あなたの権利と財産を守るための最も重要なステップです。

 

5. 【冷静な判断】焦らない、流されない。

    →大きな決断だからこそ、時には立ち止まって冷静に考える時間も必要です。良い物件や良い条件が出ても、舞い上がらずに慎重に検討しましょう。

 

 

 

不動産売買は、手続きが終わればそれで終わりではありません。

それは、新しい人生のステージの始まりです。

売却によって得た資金で新たな夢を叶えたり、購入したマイホームで家族との幸せな時間を紡いでいったり。

 

この長いガイドを最後までお読みいただき、ありがとうございました。

不動産売買の全体像が少しでもクリアになり、あなたの不安が期待に変わっていれば、これほど嬉しいことはありません。

 

もし途中で迷ったり、分からないことが出てきたりしたら、一人で抱え込まずに、ぜひ信頼できる不動産のプロに相談してください。

 

あなたの「一生に一度の決断」が、最高の成功体験となることを心から願っています。

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