知らないと損する！不動産売却時の税金をわかりやすく徹底解説　新潟市で不動産売却をお考えの方へ

 

 

不動産を売却するとき、ほとんどの人が頭を悩ませるのが「税金」です。

「税金と聞くだけで難しそう…」と避けてしまう方も多いかもしれません。

 

売却にかかわる税金は決して“一つ”だけではありません。

たとえば、譲渡所得税、印紙税など、複数の種類の税金が存在します。

 

不動産売却に伴う税金が難しいと言われるのは、税金の計算が単純ではなく、適用される特例や控除、所有期間、取得費の計算方法など、さまざまなルールが絡み合うからです。

 

「とにかく面倒そうだし、税理士に任せればいいや」と丸投げするのも一つの方法ですが、ある程度の知識を持っておくと

 

「どのくらいの税金がかかりそうか」

「どういうタイミングで手続きする必要があるか」

 

が見えてきて、安心して売却活動を進められます。

 

こんにちは。

新潟の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の富澤です！

 

本記事では、不動産売却時にかかる代表的な税金とその計算方法、特例や控除などをできるだけわかりやすく解説していきます。

 

「いつ」「いくら」「どんな手続き」で税金が発生するのかを理解し、売却後の資金計画などに役立てていただければ幸いです。

 

 

不動産を売却するときにかかる税金は、「譲渡所得税（所得税・住民税）」「印紙税」の2つが代表的です。

 

そのほかにも、売却手続きにともない発生する「登録免許税」や司法書士への報酬、場合によっては測量費などの諸経費がかかることもあります。

 

ここでは主なものを整理してみましょう。

 

■譲渡所得税（所得税・住民税）

 

不動産を売却したときに利益（譲渡所得）が出た場合に課税される税金です。

所得税と住民税がセットになっており、売却で大きな利益が出たときは納税額もそれなりに高額になります。

逆に、「売っても赤字だった」という場合には譲渡所得税はかかりません。

 

■印紙税

 

不動産売買契約書を作成するときには「印紙」を貼る必要があります。

これは契約書の“金額”によって税額が異なり、数千円から数万円程度のケースが多いです。

売主・買主どちらが負担するかはケースバイケースですが、一般的には売主と買主がそれぞれ自分の手元に保管する契約書に印紙を貼ることが多いです。

 

■登録免許税・司法書士報酬

 

売却するときに、買主側が物件の名義（所有権移転登記）を自分名義に変更するための費用が発生します。

これは本来、買主が負担するものですが、抵当権抹消登記など、売主が金融機関の住宅ローンを完済して登記を抹消する場合にも費用がかかります。

その際の登録免許税は抹消登記1件あたり1,000円など定額で、司法書士に依頼すると報酬が発生します。

 

■その他の諸経費

 

・仲介手数料：不動産会社に売却仲介を依頼した場合に支払うもの。

これは税金ではなく“費用”ですが、売却にともない多くの方が支払うため、押さえておきたい項目です。

 

・ハウスクリーニング・リフォーム費用：売主が不動産の印象を良くするために行う場合がある費用。

 

税金とは関係ありませんが、売却の損益計算をするうえで頭に入れておく必要があります。

 

 

不動産を売却したときの税金で最もややこしいのが「譲渡所得税」です。

ここを理解すれば、売却後にかかる税金の大枠を把握できるでしょう。

以下では、譲渡所得税の仕組みや計算方法、注意点などを詳しく見ていきます。

 

■譲渡所得って何？

 

譲渡所得とは、不動産などの資産を売却することで生じた“利益”を指します。

売却価格（譲渡価格）から、過去にその物件を取得したときの費用や、売却に必要だった経費を差し引いたものが「譲渡所得」です。

 

譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)

 

取得費とは

・物件を購入したときの代金

・購入時の仲介手数料や登記費用

 

譲渡費用とは

・売却時の仲介手数料

・売買契約書の印紙税

・解体費用（更地にして売る場合 など）

 

仮に売却価格よりも「取得費 + 譲渡費用」が大きければ、利益は出ませんので譲渡所得税は発生しません。

 

■所有期間による違い（短期・長期）

 

不動産の所有期間が5年以下の場合は“短期譲渡所得”となり、税率が高くなります。

5年超の場合は“長期譲渡所得”として税率が低めに設定されます。

 

短期と長期でどれくらい違うかというと、ざっくり以下のようになります（復興特別所得税や住民税を含む合計の概算）。

 

・短期譲渡所得（5年以下）：39％前後

・長期譲渡所得（5年超）：20％前後

 

不動産を所有している期間が長いほど税制上は優遇される、というイメージです。

 

■取得費・譲渡費用の考え方

 

取得費は、不動産購入時の領収書や契約書があれば正確に計算できますが、古い物件や相続で手に入れた物件などで購入額が不明確な場合は“概算取得費”として売却金額の5％を取得費にすることができます。

ただし、実際に購入代金の記録があるなら、そちらを使った方が有利になるケースが多いです。

 

譲渡費用は“不動産を売却するためにかかった直接的な費用”が該当します。

リフォーム費用などはグレーな場合もあり、買主の要求に応じて修繕を行うなど「売却を成立させるため」のものであれば譲渡費用として認められる可能性があります。

 

■課税所得の計算式

 

最終的な課税対象となる「課税譲渡所得」は、譲渡所得（利益）から特別控除を差し引いた額です。

売却した物件がマイホームの場合は「3,000万円の特別控除」が使えるケースがあるなど、要件を満たすと大幅に課税所得が減ることもあります。

この点は後ほど詳しく解説します。

 

 

不動産売却には、さまざまな特例や控除が用意されています。

売却する不動産が自分の居住用（マイホーム）か、相続した物件か、あるいは保有期間がどれくらいか、といった条件によって使える特例が異なります。

ここでは代表的なものを見てみましょう。

 

■3,000万円の特別控除

 

マイホーム（居住用不動産）を売却するときに最も利用されるのが、この「3,000万円特別控除」です。

一定の要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円がまるごと引かれます。

たとえば、譲渡所得が2,500万円なら、課税対象は0円となり、譲渡所得税はかかりません。

主な適用条件

・自分が住んでいる家、または住まなくなったあと3年目の年末までに売却する

・親子や夫婦など、特別な関係者への売却ではない

・ほかの特例と重複していない（例：居住用財産の買い換え特例など）

 

■10年超所有軽減税率の特例

 

マイホームを10年以上所有していた場合、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、さらに軽減税率が適用されます。

通常の長期譲渡所得よりも税率が下がるため、売却益が大きいときに役立つ特例です。

こちらも3,000万円特別控除などと併用可能な場合があるので要チェックです。

 

■居住用財産の買い換え特例

 

マイホームを売却して新たにマイホームを購入する、いわゆる“買い換え”をする場合、譲渡所得の課税を先送りできる特例です。

ただし、先送りした分の税金は将来、次に売却した時点で課税されることになります。

要件や条件が比較的複雑なので、税理士や不動産会社に相談してから利用を検討するのが良いでしょう。

 

■相続した不動産の「取得費加算」の特例

 

相続税を支払った場合、相続した不動産を売却するときにその相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

 

たとえば、相続税を500万円支払っていて、そのうち100万円が“売却した不動産に対応する相続税額”と認められれば、取得費を100万円上乗せして計算できるということです。

そうすると譲渡所得が下がり、結果的に譲渡所得税が減るわけです。

 

 

税金の話だけでなく、売却時の契約手続きや確定申告のタイミングも押さえておくと、スムーズに進められます。

お金の動きや必要書類が整理されていないと、思わぬトラブルが発生することもあります。

 

■売却前に確認すること

 

・取得費の書類：購入時の領収書や契約書、仲介手数料の領収書など。

・リフォームや修繕履歴：譲渡費用として認められる場合があるため、領収書を保管。

・マイホームの場合：いつまで住んでいたのか、住所変更のタイミングなどをはっきりさせる。

 

■売却契約時の印紙税

 

売買契約書を作成するときの印紙税は、契約書に記載の売却価格によって変わります。

仮に3,000万円の契約なら、印紙税は1万円（軽減措置がある場合は一時的に軽減額）といった具合です。

 

これを忘れると契約自体が無効になるわけではありませんが、納付していないことが税務署に指摘されると、本来の印紙税額の3倍相当の過怠税が課される恐れがあります。

 

■決済・引き渡し時の流れ

 

契約後、買主が住宅ローンの手続きを完了すれば、いよいよ決済・引き渡しに進みます。

 

・残代金の受け取り

・鍵の引き渡し

・抵当権抹消手続き（ローン残債がある場合）

・名義変更の登記

 

引き渡し後にも、譲渡所得税の申告などが控えていますので、領収書や契約書をきちんと整理しておきましょう。

 

■確定申告の時期とポイント

 

不動産を売却した翌年2月16日から3月15日までが確定申告の基本的なスケジュールです。

給料を1箇所からもらっていて、他に副業収入などがない会社員の方でも、不動産売却をした年は確定申告が必要になるケースがほとんどです。

 

必須書類

・売買契約書（コピーでも可）

・取得時の契約書や領収書

・不動産会社からの仲介手数料の領収書

・印鑑、マイナンバー

・戸籍謄本や住民票（相続の場合など）

 

「3,000万円の特別控除」を使う場合などは、必要書類が追加される場合がありますので、税務署のサイトや税理士に事前に確認しておきましょう。

 

 

不動産売却の背景は人それぞれです。

マイホームの買い替えから相続、投資用不動産の処分まで、ケースによって最適な対策方法が変わってきます。

ここでは代表的なケースを簡単にご紹介します。

 

■マイホームを売却するとき

 

マイホームを売却する場合、3,000万円の特別控除や10年超所有の場合の軽減税率など、税負担を抑える制度が充実しています。

 

売却益が出ても「思ったより納税額が少なかった」となることも。

逆にいえば、こうした特例をきちんと把握していないと「もっと減らせたのに知らずに課税された…」と後悔することもあります。

 

■相続した家を売却するとき

 

相続物件を売却するケースでは、売却価格が相続税評価額より大きくなることも少なくありません。

相続税を支払っている場合は「取得費加算の特例」を利用できるか確認し、譲渡所得を圧縮できないか検討しましょう。

 

また、相続した空き家を売却する場合の特例（いわゆる“空き家特例”）が使えるかどうかも大切なポイントです。

 

■投資用マンションやアパートを売却するとき

 

投資用不動産の場合、居住用特例（3,000万円控除など）は適用できません。

そのため、普通に譲渡所得税が課されるケースがほとんどです。

 

ただし、長期所有であれば税率が下がりますし、取得時や売却時の諸経費を漏れなく計上することで課税所得を抑えることは可能です。

 

■住宅ローンが残っている場合

 

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、売却価格でローンを完済できないと買主に名義を移せません。

この場合は自己資金で不足分を補うか、住み替えローンを利用するなどの選択肢を検討します。

 

また、売却価格によっては譲渡所得が出る場合もあるので、ローン残債の支払いと譲渡所得税の計算を混同しないよう注意しましょう。

 

ここでは、実際にどのように譲渡所得税が計算されるかの例を挙げてみます。

あくまで概算のイメージですが、理解の助けになるはずです。

 

■長期譲渡所得の場合

 

物件情報

・購入価格：2,500万円

・売却価格：3,500万円

・所有期間：10年

・取得費：購入時の諸経費を含めて2,550万円とする

・譲渡費用：仲介手数料など50万円

 

譲渡所得 = 3,500万円 - (2,550万円 + 50万円) = 900万円

 

所有期間10年超なので、長期譲渡所得税率（概算20％前後）として計算。
所得税・住民税・復興特別所得税を合わせると、約180万円前後となるイメージです。

 

ここでマイホームとして住んでいたなら、3,000万円特別控除が適用されて課税所得は 900万円 - 3,000万円 = 0円 となり、譲渡所得税はかかりません。

特例の有無で税額が大きく変わることがわかります。

 

■短期譲渡所得の場合

 

物件情報

・購入価格：2,500万円

・売却価格：3,000万円

・所有期間：3年

・取得費：2,500万円（諸経費を含む）

・譲渡費用：仲介手数料など50万円

 

譲渡所得 = 3,000万円 - (2,500万円 + 50万円) = 450万円

 

短期譲渡所得税率は合計で約39％前後なので、税額は 450万円 × 39％ = 約175.5万円 となります。

思ったより手元に残るお金が少なく感じるかもしれません。短期所有の場合は税負担が大きくなる点に要注意です。

 

■3,000万円控除適用の例

 

物件情報

・購入価格：2,000万円

・売却価格：4,500万円

・マイホームとして15年居住

・取得費：購入時諸経費を含め2,100万円

・譲渡費用：仲介手数料など50万円

 

譲渡所得 = 4,500万円 - (2,100万円 + 50万円) = 2,350万円

 

3,000万円控除の適用により、課税所得は 2,350万円 - 3,000万円 = -650万円（マイナスなので課税されない） となり、譲渡所得税はゼロになります。

かなり大きな差が出ることがわかりますね。

 

 

■トラブル回避＆節税チャンスを逃さない

 

不動産売却の税金について学ぶ最大のメリットは、「知らずに損をする」リスクを減らせることです。

特例や控除を把握していないと、税負担が不必要に大きくなってしまう可能性があります。

 

また、必要書類の紛失などによって、実際にかかった取得費や譲渡費用を計上できないケースもあるため、早めに書類を整理しておくことで無用なトラブルを回避できます。

 

■専門家（税理士、不動産会社、FPなど）への相談

 

自力での計算に限界を感じたら、早めに税理士に相談しましょう。

不動産会社も一定の税知識を持っていますが、税理士ほど詳しくは対応できない場合が多いです。

 

特に売却金額が大きい、相続が絡むケースなどは専門家のアドバイスが大きな安心材料となります。

必要に応じてファイナンシャルプランナーに相談するのも良いでしょう。

 

 

Q1. 「赤字でも確定申告は必要ですか？」

 

不動産売却で赤字（譲渡損失）になった場合は、譲渡所得税はかかりません。

しかし、住宅ローンが残っている場合などは、一定の要件を満たせば損益通算が認められる特例もあります。

赤字だから申告不要と思い込まず、対象になるかどうかを確認しましょう。

 

Q2. 「買い換えの特例と3,000万円控除は同時に使えますか？」

 

居住用不動産の買い換え特例と3,000万円控除は基本的に併用できません。

どちらか有利な方を選択することになります。

多くの場合は3,000万円控除を使った方が得になるケースが多いですが、個々の状況で変わるためシミュレーションが必要です。

 

Q3. 「相続した不動産は売るまでに名義変更（相続登記）を済ませないといけませんか？」

 

原則として、不動産の売買契約を結ぶには相続登記を完了し、売主として登記名義を持っている必要があります。

最近の法改正で相続登記は義務化されましたので、早めに手続きを進めましょう。

 

Q4. 「住民税はいつどのように課されますか？」

 

譲渡所得税としてまとめて語られることが多いのですが、正確には所得税と住民税は別です。

所得税は確定申告後、納付書が送られてきます。住民税は翌年度に住民税として課されるため、納税時期がずれます。この点も資金計画を立てるうえで意識しておきたいポイントです。

 

Q5. 「ローンが残っている家を売却したら利益が出ても実感がありません。税金はどうなる？」

 

住宅ローンの残債と譲渡所得税は直接相殺になりません。

ローン残債を完済するために売却代金を充当して手元に現金があまり残らなかったとしても、売却価格 > 取得費 + 譲渡費用 なら譲渡所得税が発生します。資金繰りの面でも注意が必要です。

 

 

不動産売却にかかる税金は、一言で「譲渡所得税」と言っても所有期間や使い道、過去の取得費、特例の有無など、複雑な要素が絡み合います。

きちんと理解しないまま進めると

「思っていたより税金が高かった」

「本当は使える特例を見落としてしまった」

という事態になりかねません。

 

・譲渡所得税（所得税・住民税） は売却益が出た場合に課される

・印紙税 は売買契約を結ぶときに必要

・マイホームの場合は 3,000万円特別控除 や 軽減税率の特例 などを検討

・相続不動産の場合、 取得費加算の特例 で節税できる可能性あり

・必要書類の整理や確定申告の準備を早めに進める

 

また、複雑なケースや大きな金額が動くときには、一度税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。

自分に合った特例や控除の使い方、申告方法をプロの視点でアドバイスしてもらえれば、安心して売却活動に集中できます。

 

不動産売却は人生の中でも大きな取引です。

「どうせなら、できるだけ税金を抑えて手元に多く残したい」と考えるのは当然ですし、正しい知識を身につけていれば余計な負担を減らせる可能性は高まります。

 

今回ご紹介した内容を参考に、税金を“わからないから避ける”のではなく、“賢く対応する”一歩を踏み出してみてください。

そうすればきっと、思い切って「売ってよかった！」と思える結果に近づくはずです。

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