新潟市で離婚後の家はどうする？残債ありでも解決できる不動産の手放し方

離婚には多くの手続きや決断がつきものですが、中でも「不動産をどうするか」は大きなテーマです。

 

お互いの感情的な問題もさることながら、住宅ローンの残債や財産分与、居住権など、法的・経済的に複雑な要素が絡むからです。

新潟市で離婚を考える方の中には、「新潟に残るのか、引っ越すのか」という選択肢も絡んでくるため、「どちらが家に住む？」「売却してしまう？」「ローンは誰が払う？」といった悩みを抱えているのではないでしょうか。

 

こんにちは。

新潟の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の富澤です！

本記事では、離婚に伴う不動産売却を中心に、残債がある場合でも手放す方法や、売却後にどのくらい手元にお金が残るのかなどを分かりやすく解説します。

 

ぜひ最後まで目を通し、ご自身の状況に合わせた最適な選択を見つけてください。

 

■財産分与の基本的な考え方

 

結婚後に夫婦が共同生活を送る中で形成された財産は、夫婦の共有財産として、離婚の際に分け合うのが原則です。

具体的には預貯金や車、家などが該当します。

 

一方、結婚前から個人的に所有していた財産や相続で得た財産は、基本的に財産分与の対象になりません。

したがって、結婚後に購入した持ち家は共有財産とみなされるため、どちらか一方だけが家を手にする場合には、もう片方に対して財産分与として金銭を支払う必要が発生することがあります。

 

■住宅ローンを組んだのは誰？連帯保証や共有名義のポイント

家を購入するときに組んだ住宅ローンが、単独名義なのか、夫婦共有名義なのか、または連帯保証人や連帯債務なのかによっても、離婚時の扱いは大きく変わります。

 

・単独名義の住宅ローン: ローンを組んだ本人が返済責任を負う

・共有名義の住宅ローン: 名義人全員が債務の負担割合を負う

・連帯保証: 連帯保証人は、名義人が返済できなくなった場合に責任を負う

・連帯債務: 複数人がそれぞれの立場で債務を負う

 

離婚後、どちらかが家に住み続ける場合でも、ローン返済義務の問題は切り離せません。

離婚協議や調停で話し合いを進める際、まずはローンや名義の現状を正確に把握しておくことが重要です。

 

 

離婚が決まった際、家が不要になるケースは多々あります。

たとえば、どちらも転居する、あるいは片方がもともとの実家に戻るなど。

家をどう扱うかの主な4つの選択肢を見ていきましょう。

 

1・どちらかが住み続ける（住宅ローン継続）

 

まずは「家自体は維持し、どちらか一方が住み続ける」という方法です。

感情的には「元の家に住みたくない」という方もいる一方、立地が良い、子どもの通学の関係で住み続けたいなどの事情でこの選択をとることもあります。

ただし問題となるのは住宅ローンの返済です。離婚後もローンの名義人が同じである場合、住む側も住まない側も、契約上はローン返済義務を継続的に負う可能性があります。

 

・片方が住む場合: もう片方を連帯保証から外せるのか？

・共有名義の場合: 返済負担をどう分担するか？

これらを明確に決めずに離婚してしまうと、のちにトラブルに発展しやすいので注意が必要です。

 

2・名義を変更して片方が引き継ぐ

 

上記の延長線上にあるのが、名義変更して片方がローンを引き継ぐ方法です。

銀行などの金融機関の承諾が得られれば、連帯保証人や共有名義から外れることができます。

ただし、金融機関は厳しい審査を行うため、片方だけの収入でもローン返済が見込めると判断されなければ、名義変更を認めない場合が多いです。

また、財産分与の一環として、名義変更を行う場合には、不動産取得税や贈与税が課税されるケースもあるため、税金面でのシミュレーションも必要です。

 

3・売却する（任意売却を含む）

 

「もう家が不要、または維持が難しい」という場合、売却が候補に挙がります。

売却すれば現金化でき、そのお金で住宅ローンを完済できる可能性もあります。

完済後に利益が出た分は、財産分与の対象となります。

ローン残債が多く、通常の売却価格では完済が見込めない場合には、後述する「任意売却」という手段がとられることがあります。

 

4・賃貸に出す（リースバック含む）

 

離婚で家を出るものの、ローンが残っていて売りたくない、あるいは将来的に子どもが住むかもしれないなどの理由から賃貸に出すという選択肢もあります。

ただし、家賃収入がローン返済を下回ると赤字になりますし、空室リスクもあります。管理をどうするかなど、トータルでコストとリスクを考える必要があります。

また、近年増えているリースバックとは、家を売却しながらも、売却先に賃貸料を支払ってそのまま住み続ける方式です。

離婚後も住み慣れた家に住める一方、所有権は手放すことになるため、メリット・デメリットを十分理解して選択しましょう。

 

■通常売却と任意売却の違い

 

離婚時に家を売却する際、住宅ローン完済が絶対条件です。

通常の売却でローンを完済できれば問題ありませんが、売却価格 < ローン残債というケースでは、その差額を自己資金で補填しないと完済できません。

自己資金がない場合、差額を支払えず、抵当権が残ったままの物件は通常の売却が困難です。その際に検討されるのが任意売却です。

 

これは、金融機関（債権者）との合意のもとで、ローン残債より低い金額で家を売却し、得た売却代金を返済に充てる方法です。

 

■任意売却が選択肢になるケース

 

・家を売却してもローン残債を完済できない

・離婚後の生活費や養育費などで追加の借金が難しい

・自己破産は避けたい

 

上記のような事情を抱える場合、任意売却の検討価値があります。

 

任意売却により競売にかけられるリスクを低減できるメリットがありますが、金融機関との交渉や手続きが複雑なため、任意売却専門の不動産会社や弁護士に相談するのが一般的です。

 

■任意売却の手続きと注意点

 

・金融機関と交渉する: ローン返済が困難であること、任意売却を希望する旨を連絡

・任意売却に対応可能な不動産会社を探す: 価格査定や買主探し、交渉を代行

・合意のもとで売却: 売却代金を返済に充てる

・残ったローンは分割返済: 売却価格が残債を下回る場合、残債務を分割で返済するケースが多い

 

注意点としては、金融機関が必ずしも任意売却に応じるとは限らないことや、売却期間に制限があること、連帯保証人にも同意を得る必要があるケースが多いことが挙げられます。

 

新潟市で家を売る場合も、基本的な流れは他の地域とほぼ同じです。

ただし、エリア特性や市況によって、売却期間や価格交渉の難易度が変わります。

離婚時に不動産を手放す方は、以下のステップをしっかり押さえましょう。

 

■相場調査と査定依頼

 

まずは、自分の家がどのくらいの価格で売れそうかを把握します。

新潟市内の不動産ポータルサイトやレインズ（不動産流通標準情報システム）などで、近隣物件の売り出し価格や成約事例を調べてみましょう。

その後、複数の不動産会社に査定を依頼して、実際の査定額や見込み売却価格を提示してもらいます。離婚時の不安定な状況だからこそ、1社だけでなく複数社の意見を聞くのがおすすめです。

 

■不動産会社の選定と媒介契約

 

査定結果をもとに、信頼できる不動産会社を選びます。

媒介契約は大きく専属専任媒介・専任媒介・一般媒介に分かれますが、離婚時に早めの売却を目指すなら、担当者が積極的に動いてくれる専任媒介以上を検討する方が多いです。

 

■販売活動と内覧対応

 

媒介契約を結ぶと、不動産会社が広告を出したりポータルサイトに掲載したりして、買主を探します。

内覧希望者がいれば、家の中を実際に見てもらうことになります。

ここでは、室内を整理整頓して明るく清潔感を保つことが大切です。

離婚に関する事情をあまりオープンにしたくない方もいるかと思いますが、買主から「売却理由は何か？」と聞かれた際の回答は事前に不動産会社と相談しておくとスムーズです。

 

■売買契約と重要事項説明

 

買主が見つかり、価格交渉がまとまったら売買契約を結びます。

 

契約前には宅地建物取引士から「重要事項説明」を受け、法的規制や物件情報について十分に理解する必要があります。

不動産会社任せにせず、疑問点や不安な点があれば遠慮なく質問しましょう。

 

■決済と引き渡し

 

売買契約後、決済日（残代金の支払い日）を迎え、抵当権抹消手続きなどを行ったうえで、家の鍵を買主に引き渡します。

 

ここで初めて売却代金が受け取れるので、離婚後の生活資金に充てるなどの計画を立てておくと良いでしょう。

 

■売却価格から何が引かれるのか？

 

不動産を売却すると、以下のような費用が差し引かれます。

 

・仲介手数料: （売却価格 × 3％ + 6万円）+ 消費税（上限）

・印紙税: 売買契約書に貼付

・抵当権抹消費用: 司法書士への報酬など

・測量費用: 戸建てや土地の場合、境界確定が必要なケースも

・リフォームやクリーニング費用（任意）

 

売却価格が2,000万円だとしても、数十万円〜100万円前後の諸費用がかかることも珍しくありません。

正確な見積もりは、不動産会社や専門家と相談して把握しましょう。

 

■譲渡所得税や特別控除のポイント

 

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税（所得税＋住民税）がかかります。

ただし、自宅として住んでいた物件なら3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。

離婚による財産分与で家を譲り受けたり売却したりする際、場合によっては贈与税などが絡むこともあるので、税理士や専門家に相談するのがおすすめです。

 

■住宅ローンの残債が残る場合のリスク

 

もし売却価格よりローン残債が多いと、残債務が残ってしまいます。

自己資金で不足分を払えればよいですが、難しい場合は任意売却などを検討しなければなりません。

売却後もローン返済の義務が残ってしまうシナリオは、離婚後の生活設計に大きな影響を与えるため、早めにシミュレーションをしておきましょう。

 

 

■メリット：現金化によるトラブル回避

 

不動産を現金化しておくと、財産分与が明確になります。

離婚後、ローンや修繕費用の負担などを巡って争うリスクが減るのは大きなメリットです。

新しい住居を見つける資金にもなりますし、離婚後の生活再建にも役立ちます。

 

■デメリット：住む場所の確保と時間的制約

 

売却してしまうと、住まいを失うことになるため、引っ越し先の確保が必要です。

また、家の売却には最短でも数ヶ月、場合によっては半年以上かかるケースもあります。

時間に余裕がないと、相場より安く売ってしまうリスクもあるため、スケジュール管理が重要です。

 

 

■新潟市のエリア別傾向（中央区・西区・東区など）

 

新潟市は中央区・西区・東区・江南区・北区・秋葉区・南区・西蒲区の8つの行政区で構成されています。

 

・中央区: オフィス街や商業施設が多く、利便性が高い分、地価はやや高め。

・西区・東区: 住宅地が充実し、駅周辺や大学周辺などは賃貸需要も安定。

・その他の区: 広い土地の戸建てが多く、車移動が前提となる地域では売却期間がかかることも。

 

離婚で家を手放す場合、物件のエリア特性によって売却価格や売りやすさが変わるので、不動産会社とエリアごとの相場をよく確認しましょう。

 

■地元の不動産会社を選ぶ際のポイント

 

新潟市で家を売る際は、地元に強い不動産会社を選ぶメリットがあります。

エリアごとの価格相場や買い手層を把握しているので、より適切な売却戦略が期待できます。

一方で、大手や全国チェーンの不動産会社は、広告力やネットワークに優れています。

両方のメリットを考え、最終的には担当者との相性や実績で判断しましょう。

 

■売却までの期間と価格相場に影響する要因

 

・季節要因: 転勤や進学が多い春先は引っ越し需要が増える

・競合物件の有無: 同じエリアで類似物件が売りに出ている場合、価格交渉がシビアに

・経済状況: 金利の上昇・下降や消費動向によって需要が左右される

 

離婚の場合は時間的・精神的にも追われがちなので、いつまでに売りたいのか明確な目標をもっておくと、売却価格とのバランスを取りやすくなります。

 

 

■弁護士や司法書士、不動産会社などへの相談

 

離婚時の不動産売却には、法律的な観点と実務的な観点の両方からのアプローチが必要です。

複雑な事例では、離婚専門の弁護士や司法書士と連携しながら進めるのが安心です。

また、不動産会社選びも重要。離婚案件に慣れている不動産会社を探せば、財産分与の進め方や名義変更の手続きにも的確なアドバイスが期待できます。

 

■不要になった家の相続や名義変更に強い専門家

 

離婚後、もし片方が亡くなった場合などを考えると、相続問題が絡んでくるケースもあります。

家を売却せずに持ち続ける場合は、将来的に相続問題へ発展しないよう、専門家と相談しておくと安心です。

名義変更ひとつをとっても、税金や登記手続きでつまづく方は多いもの。離婚時にトラブルを長引かせないためにも、司法書士や税理士に早めに相談しましょう。

 

■無料相談の活用方法

 

新潟市内では、自治体や弁護士会などが無料相談会を実施していることがあります。

離婚問題全般を扱う相談窓口も存在するので、まずはそこで大まかな流れをつかみ、その後必要に応じて個別の専門家に依頼するといったステップも可能です。

 

 

離婚によって家が不要になったり、残債問題で頭を抱えていたりする方にとって、不動産をどう扱うかは非常に大きな決断です。

 

しかし、しっかりと情報を集め、専門家の力を借りれば、必ず解決策は見つかります。

以下のポイントを改めて押さえておきましょう。

 

■財産分与の基本を理解する

夫婦で共有財産となっている持ち家は、どちらかが取得するか、売却するかを決める必要がある。

■住宅ローンの名義と返済義務を確認する

連帯保証・連帯債務など、どのような形でローンを組んでいるかを正確に把握する。

■不要なら売却も視野に入れる（通常売却・任意売却）

売却価格と残債の差額に注意。支払えない場合は任意売却も検討。

■新潟市の不動産市況を踏まえて計画的に進める

エリア特性や季節需要、競合物件などを考慮した売却戦略が大切。

■専門家に相談する

弁護士・司法書士・税理士・不動産会社など、複数のプロに意見を聞くと安心。

 

離婚は精神的にも経済的にも大きな負担がかかる出来事ですが、「いつまでに」「どのくらいの金額で」売りたいかをはっきりさせれば、不動産会社や専門家も最適なアドバイスをしやすくなります。

「残債があるから手放せないのでは……」と諦める前に、まずは無料相談や複数の不動産会社への査定依頼からスタートしてみましょう。

一歩踏み出すことで、最適な解決策が見えてくるはずです。

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