【必見】新潟市で不動産を売ったらいくら残る？初心者向けシミュレーションと売却の流れ

「新潟市で不動産を売却したら、実際にいくら手元に残るのだろう？」

売却を考えはじめたばかりの方は、まずこうした疑問を抱くのではないでしょうか。

不動産売却は、人生で何度も経験することではないため、費用や税金、住宅ローン残債などを総合的に考えてみると、「本当にプラスになるの？」「手元に残るお金が思ったより少なかったらどうしよう」と不安になるのも自然なことです。

こんにちは。

新潟の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の富澤です！

本記事では、そんな不安を解消すべく、新潟市の不動産売却事情を踏まえたうえで、売却後に手元に残るお金をシミュレーションする方法を分かりやすく解説します。

初心者の方でも理解しやすいよう、一連の流れや費用、税金のしくみなどを丁寧にまとめました。

これを読めば、不動産売却で「予想外の出費」に悩まされる可能性をグッと低減できるはずです。ぜひ最後までご覧ください。

■新潟市のエリア概要

新潟市は、中央区・西区・東区・江南区・南区・北区・秋葉区・西蒲区の8行政区を擁する政令指定都市です。

中心部はオフィスや商業施設が集まり活気がある一方、郊外は広々とした住宅街や農地、山間部が広がるなど、多様な住環境が特徴的です。

エリアごとの特色がはっきりしているため、売却する物件がどの区にあるかによって、価格相場や需要の度合いが大きく変わってきます。

■新潟市の不動産需要と売却動向

新潟市では、転勤や進学などのタイミングで一定の需要があるものの、全国的な傾向と同様に少子高齢化による空き家問題も存在します。

特に中心部から離れた郊外は、利便性や交通手段によって価格や成約スピードに差が出やすいです。

一方で、新潟駅周辺や交通網が整ったエリアではマンションや戸建の需要も根強く、適正価格で売り出せば比較的スムーズに買主が見つかることも珍しくありません。

つまり、場所と物件の状態によって売却難易度が大きく異なるのが新潟市の特徴といえます。

■住宅ローンの残債と抵当権

不動産売却で気を付けるべき最初のポイントは、住宅ローンの残債です。

多くの方は住宅ローンを組んでマイホームを購入しているため、売却時に残債を一括返済できるだけの売却益がなければ、抵当権を外すことができません。

抵当権がついたままでは買主が安心して購入できないため、事実上、抵当権抹消のための返済資金が必要になります。

「売却代金 > ローン残債」となるのか、それとも「売却代金 < ローン残債」なのかをシミュレーションすることは、手元資金を把握するうえで非常に重要です。

■税金や諸費用

不動産売却には、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費用・譲渡所得税など、さまざまなコストが発生します。

これらをざっくり把握していないと、売却後に「予想外の出費」がのしかかり、実際に手元に残る金額が想定より少なくなるという事態になりがちです。

■時期やマーケット状況の影響

不動産の価格は景気や需要、季節要因など、さまざまな要素で変動します。

例えば、春の転勤・異動シーズンは需要が高まるため売りやすい半面、競合となる物件も増えることがあります。

こうしたマーケット状況を踏まえて売りに出す時期を検討しないと、シミュレーションと実際の売却価格に乖離が出るかもしれません。

■相場調査と査定依頼

まずは自分の物件がどのくらいの価格で売れそうかを把握するところからスタートします。

近隣の成約事例や不動産ポータルサイトでの売り出し価格をリサーチし、大まかな相場をつかみましょう。

その後、信頼できる不動産会社に査定依頼を行い、客観的な価格目安を出してもらいます。複数社に依頼することで、査定額や営業担当者の対応を比較検討できます。

■媒介契約の締結

不動産会社を選定したら、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」のいずれかの契約形態で媒介契約を結びます。

それぞれに依頼先の制限や不動産会社の報告義務が異なるため、自分の売却スタイルに合った形態を選択しましょう。

■販売活動と内覧対応

媒介契約が締結されると、いよいよ販売活動がスタートします。

不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ広告、看板設置などを行い、買主を探します。

内覧希望があれば、物件を実際に見せる対応が必要です。

この段階での印象が成約に直結するため、掃除や片付けを入念に行い、建物の良さが引き立つよう工夫しましょう。

■売買契約と重要事項説明

買主が見つかり価格交渉がまとまれば、売買契約を交わします。

契約前には宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、法律や契約内容に関する説明を受けることになります。

疑問があれば遠慮なく質問し、理解・納得して契約に臨みましょう。

■決済・引き渡し

売買契約締結後、手付金を受け取り、後日残代金決済と物件の引き渡しが行われます。

ここで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消し、必要な書類を揃えて買主に引き渡します。

決済・引き渡しで全額受け取るまでが、不動産売却の最終ステップです。

■仲介手数料

売却が成立した際、不動産会社に支払う手数料です。法律で上限が決まっており、「売却価格×3％＋6万円（＋消費税）」が目安となります。

例えば、2,000万円で売却できた場合の仲介手数料は66万円（税別）となります。

■印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。

契約金額に応じて税額が変わります。2,000万円超〜5,000万円以下の売買契約では、通常は1万円程度（軽減措置がある場合は異なる）となります。

■抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済すると同時に抵当権抹消登記を行います。

司法書士に手続きを依頼するケースが多く、数千円〜1万円台が相場です。

■ハウスクリーニング・リフォーム代

必須ではありませんが、建物の印象をアップさせるためにハウスクリーニングや軽微なリフォームを検討する方も多いです。

リフォーム費用はピンキリですが、投資した費用以上に売却価格がアップするかは慎重に見極める必要があります。

■その他の諸費用

・抵当権設定解除手数料（金融機関へ支払う場合あり）

・測量費用（戸建・土地の場合、境界確定が必要なケース）

・引っ越し費用

・確定申告にかかる税理士報酬（任意）

売却後の住み替えを考えている場合は、別途購入費や引っ越し費用も視野に入れ、トータルでいくら掛かるか把握しておくと安心です。

ここからは、実際に「売却価格－諸費用」でどのくらい手元に残るのかをシミュレーションしてみます。

■売却価格と残ローンの関係

まずは、売却代金（A）－住宅ローン残債（B）の結果がプラスになるかどうかが最重要です。

(A) 売却価格 = 2,000万円

(B) ローン残債 = 1,200万円

この場合、ローン完済に1,200万円必要となり、残額は2,000万円－1,200万円＝800万円となります。

ここから、さらに諸費用を差し引いた金額が最終的に手元に残るお金です。

■売却諸費用の概算

上記例で諸費用をざっくりシミュレーションしてみます。

・仲介手数料: (2,000万円×3％＋6万円)＋消費税 ≒ 72.6万円

・印紙税: 1万円（契約書面）

・抵当権抹消登記費用: 1〜2万円程度

・その他（測量費やクリーニング費用など）: 数万円〜10万円程度

ここでは仮に合計80万円ほどかかったと想定します。

■税金（譲渡所得税・住民税）のシミュレーション

仮に、購入時の価格より売却額が高く、利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税（所得税＋住民税）がかかります。

・所有期間5年超： 約20％の税率（復興特別所得税含む）

・所有期間5年以下： 約39％の税率（短期譲渡所得）

自宅として利用していた物件であれば、3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。

これを差し引くと、課税される利益が0円になる場合も多いです。

上記特例の適用を受けるかどうかで、最終的に残る金額は大きく変わります。

該当条件を満たすかどうかをしっかり確認しましょう。

■シミュレーション例（ケーススタディ）

売却価格2,000万円で、自宅として10年以上所有していた場合を想定します。

・売却価格：2,000万円

・ローン残債：1,200万円

・諸費用合計：80万円

・譲渡所得税・住民税

購入価格が1,800万円だったと仮定すると、譲渡所得は(2,000万円−1,800万円)=200万円。

自宅としての3,000万円控除が適用されるので、譲渡所得は実質0円。

よって税金は0円となる見込み。

最終的な手取り = (2,000万円−1,200万円−80万円)＝720万円

これはあくまで概算ですが、こうした形でシミュレーションを行えば、大まかな手残りを把握できます。

■所有期間5年超で変わる長期譲渡所得の優遇

所有期間が5年超（譲渡した年の1月1日時点で5年を超える）だと、長期譲渡所得となり税率が低くなります。

これに該当しない場合は短期譲渡所得扱いとなり、約39％もの高い税率が課されるので注意しましょう。

■3,000万円特別控除の適用条件

マイホームとして利用していた不動産なら、3,000万円までの譲渡益が非課税になる特別控除が受けられる場合があります。

・居住用不動産であること

・売却後に配偶者や親子など特別な関係者が買い主になっていないこと

・1年以内に住まなくなった場合でも適用可能（一定要件あり）

など、細かい条件がありますので、不動産会社や税理士に事前に確認しておくことをおすすめします。

■買い換え特例との組み合わせ

もし新しい住まいを購入する計画があるなら、買い換え特例を利用することで、譲渡益にかかる課税を繰り延べすることも可能です。

ただし、この特例を受けると翌年以降に課税される場合や、別の条件を満たせなくなるケースもあるため、慎重な検討が必要です。

■売り出し時期と不動産市況

不動産の需給は季節や経済状況で変わります。

春先は引っ越し需要が高まり売れやすい反面、競合物件も増える可能性があるため、高値で売れるとは限らないという側面も。

市況に合わせて売り出し時期を選ぶか、売主の事情（転勤・相続など）を優先して売り出すかを考えましょう。

■価格交渉と売り出し価格の決め方

売り出し価格を高く設定すれば高値成約が狙えますが、内覧数が減り売却期間が長引くリスクもあります。

早期売却を望むなら、市場の相場に近い価格ややや低めの価格設定が効果的です。

最終的に買主との価格交渉が発生するため、ある程度の“値下げ余地”も考慮しておくとスムーズに進みやすいでしょう。

■リフォームやクリーニングの効果

築年数が古い物件や、室内に汚れが目立つ場合は、軽微なリフォームやクリーニングが売却価格にプラスの影響を与えることがあります。

ただし、大規模リフォームをしても投資額ほど売却価格が上がらないケースもあるため、費用対効果を冷静に見極めることが大事です。

■大手か地元密着型か？それぞれの特徴

・大手不動産会社: 全国ネットワークや大きな広告力が強み。担当者がよく変わる場合もある。

・地元密着型不動産会社: 地域の事情に精通し、小回りが利く。個別に手厚くサポートしてくれる場合が多い。

新潟市の特性をよく把握している営業担当者がいるかどうか、口コミや実績をチェックして選ぶのがおすすめです。

■複数社への査定依頼と比較

最低でも2〜3社に査定を依頼して、査定額や担当者の説明のわかりやすさを比較しましょう。

あまりに高い査定額を提示してくる場合は、後々値下げを前提にしている可能性もあるため要注意です。

適正価格を把握するためにも、複数社の意見を聞くことは重要です。

■担当者との相性と実績チェック

不動産売却は、担当者とのコミュニケーションが成功のカギを握ります。

質問に対して的確に回答してくれるか、定期的に報告や相談をしてくれるかなど、信頼関係が築けるかどうかを見極めましょう。

また、どのくらいの売却実績があるか、どのような販売手法を得意としているかも確認しておくと安心です。

新潟市で不動産を売却する際、「売却した後にどのくらい手元にお金が残るのか？」という疑問は多くの方が抱える悩みです。

実際にシュミレーション（シミュレーション）してみると、以下のようなポイントを総合的に把握することで、かなり具体的な数字をイメージできるようになります。

■ローン残債と抵当権の有無

・売却益で完済できるかどうか

・残債がある場合の抵当権抹消費用

■売却諸費用の見積り

・仲介手数料、印紙税、司法書士費用など

・物件の状態によってはリフォームやクリーニング費用も

■譲渡所得税や住民税への対策

・自宅売却なら3,000万円特別控除を含む各種優遇制度

・所有期間5年超か5年以下かで大きく変わる税率

■売り出し時期と価格戦略

・不動産市況や季節需要を意識し、相場を見ながら価格設定

・高値を目指すか、早期売却を優先するかで調整

■信頼できる不動産会社の選定

・複数社の査定結果を比較検討し、担当者との相性や実績を確認

大まかな計算式としては、

手元に残るお金 = 売却価格 −（住宅ローン残債 + 仲介手数料 + 諸費用 + 税金）となります。

これらの項目を一つひとつ確認し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることで、「思ったよりお金が残らなかった…」という後悔を防ぎやすくなります。

不動産売却は人生の大きなイベントの一つであり、不安は尽きないかもしれません。

しかし、シミュレーションをしっかり行っておけば、資金計画も明確になり、売却後の暮らしをスムーズにスタートできます。

まずは簡単な試算から始めてみましょう。

そして新潟市の不動産事情を熟知した信頼できる不動産会社と二人三脚で進めることで、後悔のない取引を目指してください。

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