新潟市でマンションを売るには？初心者でもわかる手順とポイントとを8つにまとめました

新潟市は政令指定都市として、充実した都市機能と自然豊かな環境をあわせ持つ魅力的な地域です。

そのため、マンションの需要も一定数あり、東京や関西などの大都市圏に比べると価格水準は抑えめですが、地域特有の需要動向が存在します。

こんにちは。

新潟の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の富澤です！

本記事では、これからマンションを売却しようと考えている方に向けて、初心者でも分かりやすいマンション売却のステップを詳しく解説します。

売却までに準備すべきことや不動産会社の選び方、売却にかかる諸費用、注意点などを新潟市の特徴を絡めながら説明していますので、最後までお付き合いください！

 【目次】

■新潟市のエリア概要

新潟市は、中央区・東区・江南区・秋葉区・南区・西区・西蒲区・北区の8つの行政区に分かれています。

中心部である中央区はビジネス街や商業施設が多く、交通の便がよいためマンション需要が高めです。

一方で、郊外に行くほど住宅地が広がり、一戸建てやアパートなどの選択肢が増えます。

マンションが多く分布しているのは、交通アクセスや生活利便性の高い中央区や西区といったエリア。

特に新潟駅周辺や、大学が多いエリアなどは投資用の需要もあるため、場所によって相場が大きく異なる場合があります。

■新潟市のマンション需要の傾向

新潟市は他の地方都市と同様、高齢化や人口減少といった社会問題も抱えていますが、周辺地域から人が集まりやすい拠点都市でもあります。

・ファミリー層: 子育て世帯は、学校や保育園の充実度、職場へのアクセスを重視します。

・単身・DINKS層: 駅近や中心部など、利便性の高いエリアを望む傾向があります。

・投資用: 大学周辺や中心部などは賃貸需要が見込めるため、投資目的で購入する層も一定数存在します。

■新潟市における中古マンション売買の動向

新潟市における中古マンションの成約価格は、全国平均と比べるとやや低めですが、近年はリフォーム済みや築浅物件への需要が高まっています。

駅周辺やバス路線が充実しているエリアは比較的安定したニーズがあるため、立地条件と物件の状態により売却スピードや価格が大きく変わるのが特徴です。

マンション売却は、ざっくり下記のような流れで進行します。流れを把握しておくことで、事前に必要な準備を進められ、スムーズに売却できる可能性が高まります。

■相場調査と価格査定

まずは現在のマンション価格の相場を把握しましょう。

同じエリアや同じマンション内で過去に売買された事例、ポータルサイトに掲載されている近隣物件の価格などを調べることから始めます。

その後、不動産会社に査定を依頼すると、より具体的な査定額が提示されます。

査定依頼は1社に絞らず、複数の不動産会社に依頼して比較するのが一般的です。

■不動産会社の選び方

査定の結果や担当者の対応を踏まえ、信頼できる不動産会社を選びます。

新潟市の場合、大手の不動産会社に加え、地域に密着した不動産会社も多く存在します。

それぞれ得意とするエリアや売却方法が異なるため、複数社から話を聞き、ご自身の希望や物件の特性に合った会社を選びましょう。

■媒介契約の種類と特徴

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、大きく分けて3種類の契約形態があります。

専属専任媒介契約

・売主が自分で買主を見つけることも不可。

・不動産会社の熱意は高いが、自由度が低い。

専任媒介契約

・売主が自分で買主を見つけることは可能。

・専属専任より自由度はあるが、他社との重複依頼は不可。

一般媒介契約

・複数の不動産会社に同時に依頼できる。

・幅広く買い手を探せるが、各社の販売活動のモチベーションは下がりがち。

目的やスピード重視か、広範囲への広告重視かなど、売主の状況によって最適な契約は異なります。

■販売活動と内覧対応

媒介契約を結んだら、不動産会社が広告やポータルサイトへの掲載を行い、買い手を探します。

その後、内覧の問い合わせがあれば、自宅やマンションに来て見学する「内覧」が実施されます。
内覧時には、部屋を整理整頓して清潔感を演出することが大切です。

また、共有部分がきちんと管理されているか、エントランスや廊下などの印象がどうかもチェックされやすいため、管理状態を把握しておくことも重要になります。

■売買契約と重要事項説明

買い手が決定したら、売買契約書を交わします。

契約に先立ち、宅地建物取引士から重要事項説明を受けることになります。

重要事項説明では、物件に関する法的な規制や権利関係、管理規約などの重要情報が詳しく説明されます。

疑問や不明点があれば、ここでしっかりと確認してください。

■決済と引き渡し

売買契約締結後、買主から手付金が支払われ、後日、残代金の決済と物件の引き渡しが行われます。

この段階でマンションの所有権移転登記や抵当権抹消手続きなどを行い、売主は物件を引き渡します。ここまででマンション売却の一連の流れが完了します。

■必要書類の整理

マンションの売却には、多くの書類が必要になります。

特にマンションは、管理組合との関係や管理費など、一戸建てよりも確認すべき書類が多く存在します。

主な書類は下記の通りです。

・登記簿謄本（登記事項証明書）

・マンションの管理規約・使用細則

・管理費や修繕積立金の納付状況が分かる書類

・耐震診断報告書や長期修繕計画書（ある場合）

・固定資産税や都市計画税の納税通知書

・購入時の売買契約書・重要事項説明書

事前にこれらの書類を整理しておくと、査定や売買契約の際にスムーズに進められます。

■マンションの管理規約と維持費の確認

マンションには管理組合が存在し、管理規約や使用細則などの取り決めが行われています。

購入希望者はこうした規約を事前にチェックして、ペットの飼育やリフォームの制限などを確認するケースが多いです。

また、マンションには管理費や修繕積立金、駐車場代などの維持費が必要です。

買主はこれらの金額を含めて購入を検討するため、費用の内訳を説明できるように準備しておきましょう。

■リフォームやハウスクリーニングの検討

大掛かりなリフォームは必須ではありませんが、水回りや壁紙など気になる部分があれば、軽微なリフォームや補修を行うことで買い手の印象が大きく変わることがあります。

また、ハウスクリーニングや部屋の片付けを行うだけでも、内覧時の印象が格段に良くなるので、予算や効果を考慮しながら検討してみましょう。

■大手と地元密着型、どちらを選ぶ？

大手不動産会社:

全国規模のネットワークや広告力が強く、豊富な実績と知名度があります。

一方で、担当者の異動が多い場合があり、売主とのコミュニケーションが取りづらいケースも。

地元密着型不動産会社:

新潟市内に根差した地域の情報に詳しく、きめ細かなサービスが期待できます。

地元に特化しているため、そのエリア独自の需要動向や買い手層を把握しやすいメリットがあります。

どちらも一長一短があるため、複数の不動産会社から査定を取り、担当者の対応や提案内容を比較検討することが大切です。

■営業担当者との相性とコミュニケーション

不動産会社を選ぶ際は、どのような営業担当者が担当になるかも大きなポイントです。

売却までには何度もやり取りをすることになるため、疑問点や要望をしっかり聞いてくれる担当者を選ぶことが理想的です。

説明が分かりやすいか、レスポンスの速さはどうかなど、相性やコミュニケーションの取りやすさを重視しましょう。

■査定依頼を複数社にする理由

不動産会社によって査定方法や売却戦略が異なるため、提示される査定額に差が出ることは珍しくありません。

1社だけの査定額を信じて進めると、相場より高すぎる価格または低すぎる価格で売り出してしまうリスクがあります。

そこで、最低でも2〜3社に査定依頼を行い、平均的な相場感を把握した上で、売り出し価格を決定するのが望ましいとされています。

■適正価格の設定方法

売却を成功させるために重要なのが、売り出し価格の設定です。

相場とかけ離れた高値で売り出すと、内覧希望者がつかず売れ残る可能性が高まります。

逆に、相場より安すぎる価格を設定すると、本来得られる利益を逃すことになります。
不動産会社の査定結果や周辺事例を参考に、買い手との交渉余地も踏まえた価格設定がベストです。

■写真や広告の工夫

不動産ポータルサイトや広告に掲載される写真は、購入検討者の第一印象を左右します。

・日中の明るい時間帯に写真を撮る

・部屋が広く見えるように整理整頓する

・バルコニーや共用部もアピールする

もし写真撮影を不動産会社に任せられる場合は、プロカメラマンを手配しているか確認し、より魅力的な写真を掲載してもらいましょう。

■内覧対応で意識すべき点

内覧では、買主が実際の住み心地や部屋の状態をチェックします。

以下のポイントを押さえると好印象を与えやすいです。

・部屋の掃除と換気を徹底し、清潔感を保つ

・家具や荷物を整理し、空間を広く見せる

・カーテンを開けて明るさを演出する

・生活感が強すぎる場合は、最低限の装飾に抑える

マンションの場合は、共用部（エントランスや廊下）がどの程度管理されているかも見られるため、事前に管理状況を確認しておきましょう。

■仲介手数料と諸費用の内訳

マンションを売却するときの主な費用として、仲介手数料があります。

仲介手数料は法律で上限が決められており、「売却価格 × 3% + 6万円（+ 消費税）」が上限目安です（400万円を超える場合）。

その他にも、

・印紙税（売買契約書に貼付）

・抵当権抹消登記費用（ローン残債がある場合）

といった諸費用が発生します。

■譲渡所得税のしくみ

マンションを売却し、購入時よりも高く売れた場合、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

・短期譲渡所得: 所有期間が5年以下の場合、税率が高くなる（約39％）。

・長期譲渡所得: 所有期間が5年を超える場合、税率が下がる（約20％）。

マンションを購入してからの所有期間によって税率が大きく変わるため、注意が必要です。

■税金を抑える特例制度

自宅として利用していたマンションを売却する場合、3,000万円の特別控除などの特例が適用される場合があります。

これにより、大幅に税金を軽減できるケースがあります。
ただし、適用条件や手続きが細かく定められているため、必要に応じて税理士や不動産会社に確認しておきましょう。

■マンション売却の平均期間

一般的に、マンション売却には3〜6ヶ月程度かかるケースが多いです。

新潟市の場合、立地条件や物件の状態によっては、もう少し時間がかかることもあります。

売り出し後、内覧が定期的に入るようであれば、3ヶ月以内に買主が見つかる可能性が高まります。

一方で、内覧数自体が伸び悩む場合は、価格設定や広告戦略の見直しが必要です。

■売り出し時期と季節要因

不動産市場は春（2〜3月）と秋（9〜11月）に活発化するといわれています。

新年度や転勤シーズン、引っ越し需要などが影響して、買い手が増えるタイミングだからです。

ただし、売り出し時期に合わせてライフイベントや仕事の都合を調整しづらいケースも多いので、無理に季節を合わせるよりは、早めに準備を整えて売り出すのが基本となります。

■早期売却と高値売却のバランス

「早く売りたい」「できるだけ高く売りたい」という希望が両立するとは限りません。

早期売却を優先するなら、相場よりやや安めの価格設定にする必要があります。

一方で高値売却を目指すなら、ある程度の時間をかけて買い手を待つ覚悟が必要です。

どちらを優先すべきかは、売主の事情やマンションの特性によって変わるため、担当の不動産会社とよく相談して決めましょう。

■管理組合への連絡

売却が完了したら、マンションの管理組合や管理会社に連絡し、新しい所有者への引き継ぎを行いましょう。

管理費や修繕積立金の支払先、引き落とし口座の変更など、手続きが必要な場合があります。

■住所変更やライフラインの手続き

マンションを引き渡した後は、住民票の移動やライフラインの解約（電気・ガス・水道など）の手続きを行わなければなりません。特に引っ越し先が決まっている場合は、忘れずに早めの手続きを心がけましょう。

■売却益の確定申告

マンション売却によって利益が出た場合は、確定申告が必要です。

特例を受けられる場合も含め、申告を怠るとペナルティが課される可能性がありますので、期限内（通常は2月16日〜3月15日）に正しく申告を行いましょう。

新潟市でマンションを売却する際は、まずは地域の不動産市場の特徴を理解することが重要です。その上で、

・相場調査をしっかり行い、複数の不動産会社に査定を依頼する

・必要書類や管理規約、維持費などを把握し、内覧に向けて準備を整える

・適正価格の設定や広告戦略を不動産会社と相談しながら進める

・税金や費用についても把握し、確定申告などの手続きも見据えておく

といったポイントを押さえましょう。売却までの流れを理解しておけば、不測の事態が起きにくく、スムーズかつ納得のいく売却を目指すことができます。

マンション売却は人生の大きなイベントの一つです。

特に初心者にとっては、初めて経験する手続きや決断が多く、不安も大きいかもしれません。

しかし、信用できる不動産会社や専門家に相談し、事前準備を万全にしておけば、きっと成功への道が開けるはずです。

新潟市ならではの地域性を踏まえつつ、しっかりと情報収集を行い、後悔のないマンション売却を実現してください。

以上が、新潟市でマンションを売るための流れやポイントをまとめた記事です。

ステップを理解し、必要な手続きをきちんと踏むことで、初心者でもスムーズにマンションを売却できるようになります。ぜひ参考にしてみてください。

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