にいがたの不動産 株式会社地産地消の富澤ですヾ(＠°▽°＠)ﾉ
本日は「媒介契約と囲い込み」についてご紹介します。
囲い込みの背景
■囲い込みの背景
不動産における囲い込みとは、依頼された物件を独占して他の不動産会社に紹介を避けることです。
狙いは売主と買主から仲介手数料をもらえる両手仲介であり、紹介なしで買主が見つかれば、より多くの仲介手数料がもらえます。
仮に仲介業者が見つけた買主が購入してしまうと、売主からの仲介手数料をいただくのみとなります。
そのため、売主が依頼した物件を他の不動産会社が内見や購入の意思があっても、意図的に断ってしまうことがあります。
売主は囲い込みの状況を知ることができず、売却の営業活動が長引いたり、値下げの交渉がされたりしてしまうことでしょう。
レインズに登録して防ぐ
■レインズに登録して防ぐ
万が一の囲い込みに備えて、レインズに登録しておくのがおすすめです。
依頼した物件の状態が確認できるため、便利なシステムになっています。
ただし、依頼している不動産会社を通して確認しても情報が操作されてしまう恐れがあるため、他の不動産会社に調べてもらってください。
調べてもらうときは、問い合わせの頻度や交渉の強さで判断してください。
たとえば契約してから1か月経っても連絡がなかったり、適した価格で売却しているのに値下げを交渉されたりしたら囲い込みを疑いましょう。
レインズは専任媒介契約と専属専任媒介契約に登録義務があるため、囲い込み防ぐならおすすめです。
一般媒介契約に登録義務がありませんが、仲介業者は自社で決めないと無報酬で広く情報が行き渡らない可能性があります。
実は他の不動産会社を通して調べてもらってても、契約予定や売り止めとなっており詳細の確認ができない場合があります。
契約予定は文字どおり契約する予定で、売り止めは商談中や契約交渉中の状態です。
情報の確認ができませんが、単に買主を探すための口実かもしれません。
売主からすると買主が見つかったことに安心し、そろそろ売却できると考えるでしょう。
もちろん、契約予定と売り止めが真実の場合もあります。
囲い込みで契約予定と売り止めをされないように、対策として伝えるのが効果的です。
発覚したら契約違反になり、処分を受けて社会的なダメージが大きくなります。
抑止することで、より誠実な対応をしてくれるでしょう。
