- この記事のハイライト
- ●不動産売却に直接関係する税金は主に3種類ある
- ●譲渡所得税は売却益に対してかかる税金で諸費用を組み込んで計上することで節税対策になる
- ●3,000万円特別控除を利用することで譲渡所得を抑えることができる
不動産売却の際にはどのような税金がかかるのか気になるでしょう。
何度も経験することのない不動産売却だからこそ、疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
不動産売却では、さまざまな種類の税金がかかります。
税金は難しく感じる方も多いかと思いますが、税金の種類や計算方法などを知っておくと、節税につながることもあります。
ここでは、不動産売却でかかる税金の種類や、それぞれの税金の計算方法・節税方法について解説します。
新潟市中央区や東区にて不動産売却をご検討中の方は、ぜひ最後までチェックしてみてください。
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不動産売却にかかる税金の種類と対策
不動産売却では、譲渡所得税と登録免許税、印紙税など、さまざまな種類の税金がかかります。
そのため、不動産売却時にかかる税金について知っておかないと住み替えのための費用などの計画が崩れてしまう恐れがあります。
不動産売却を上手く進めるポイントとして、まずは不動産売却の際に、どのような種類の税金がかかるのか知っておくことが大切です。
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、不動産売却で発生した売却益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は、所得税と住民税の総称となります。
通常かかる所得税や住民税は、年間の所得に対してかかる税金ですが、不動産売却でかかる所得税と住民税は、分離課税となっているため、年収に対してかかる税金とは別の税金となります。
売却益に対しての税金のため、取得時よりも高額で売却されればされるほど、税金がかかります。
税金対策として、控除を使用したり、諸経費を計上することで売却益を減らしたりすることもできます。
登録免許税とは
不動産売却をする場合には、不動産についている抵当権を外す必要があります。
抵当権がついている不動産は売却することができません。
抵当権を外すときの登記の際には登録免許税がかかります。
登録免許税は、登記の内容を変更する場合にかかる税金のため、不動産を購入するときにはさらに多くの税金がかかりますが、売却時には、主に抵当権を抹消するための費用が課税されます。
印紙税とは
印紙税とは、不動産売買契約書に添付する印紙にかかる税金です。
不動産売却の金額によって印紙代も左右されます。
売却金額が高くなればなるほど、印紙税も高くなります。
その他の税金とは
その他にも、不動産売却成立時に不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。
また、士業に報酬として支払う費用にも、消費税が課税されます。
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不動産売却時の税金の対策として知っておきたい計算方法とは
ここでは、前章でご紹介した、不動産売却時にかかる税金の計算方法について解説します。
計算方法を知っておくことで、税金対策にもつながりますので、よく確認しておきましょう。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、売却益に対して課税されます。
譲渡所得税の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得税＝売却価格－（取得費用＋譲渡費用＋特別控除額）×税率
売却価格とは、不動産売却の売買金額のことです。
取得費用とは、不動産を取得した際に直接かかった諸費用のことです。
取得費用には、不動産の購入費用や仲介手数料、税金、建築にかかった費用などが含まれます。
譲渡費用とは、不動産売却時にかかった諸費用のことです。
仲介手数料や測量費、建物の解体費用など、売却するうえで必要な費用が譲渡費用に含まれます。
特別控除額とは、譲渡所得税を抑えるために制定されている控除額のことです。
たとえば、マイホームの3,000万円特別控除や、相続した空き家の3,000万円特別控除などがあります。
譲渡所得税は高額になりやすい税金ですので、税金対策をおこなうには、上手にこの控除を利用することが大切です。
税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年未満の場合には、39.63%の税率がかかり、所有期間が5年を超えている場合には、20.315%の税率がかかります。
所有期間の数え方は、売却した年の1月1日を基準に計算されますので、所有期間を数える際は注意が必要です。
登録免許税の計算方法
不動産売却時にかかる登録免許税は、抵当権の抹消費用です。
抵当権の抹消費用は、一不動産につき1,000円が、登録免許税として課税されます。
一つの土地として利用していた不動産でも、筆がいくつかに分かれている場合には、多くの登録免許税がかかりますので注意が必要です。
印紙税の計算方法
印紙税は、不動産売却時の金額によって異なります。
令和4年4月1日から令和6年3月31日までに作成されたものであれば、軽減措置が取られているため通常よりも安くなります。
軽減措置を適用した場合の印紙税は、以下のとおりです。
- 500万円超～1,000万円以下の場合、5,000円
- 1,000万円超～5,000万円以下の場合、1万円
- 5,000万円超～1億円以下の場合、3万円
- 1億円超～5億円以下の場合、6万円
売却金額が高くなるにつれて不動産売却にかかる税金も高くなりますので、売却金額の設定にも注意が必要です。
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不動産売却にかかる税金対策としての節税方法とは
不動産売却時に知っておきたいのが、節税方法ではないでしょうか。
ここでは、節税方法としてよく利用されている、代表的な各種控除について解説します。
マイホームの3,000万円特別控除
次の要件を満たすことで、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
- マイホームに住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- マイホームを解体してからその土地を他の用途に使用して利益を得ていないこと
- マイホームを売却した年の前年や前々年に、この制度を利用していないこと
- 売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係ではないこと
これらの要件を満たすことができる場合には、非常に有効な節税方法です。
しかし、この控除を利用すると、次に購入する不動産で住宅ローンの特別控除が利用できなくなるため、注意が必要です。
節税方法として、住宅ローン特別控除と3,000万円特別控除のどちらがより効果があるのか検証したうえで、利用するかどうか選ぶと良いでしょう。
所有期間が10年を超える場合の軽減税率
売却する不動産の所有期間が10年を超える場合には、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分についての税率を、本来の20%から14%にすることができます。
そのため、不動産売却をする場合には、所有期間も意識することが節税につながります。
この控除を利用しない場合でも、5年を超えるか超えないかの差で約18%も税率が変わるため、急ぎの売却でない場合には、所有期間を意識すると税金対策としての効果は大きいでしょう。
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まとめ
不動産売却では、さまざまな税金がかかります。
それぞれの税金対策として大切なことは、まずどのような税金がかかるのかを知り、その金額を事前に把握しておくことです。
想定される税金に対して、各種控除や対策を織り交ぜることによって、効果的な税金対策をおこなうことができます。
新潟市中央区や東区にて、不動産売却をご検討中の方は、にいがたの不動産までお気軽にご相談ください。
