【新潟市東区新石山・土地売却事例】古家付き土地から「更地」へ切り替えた直後に成約した理由

こんにちは。

新潟の不動産売買専門店「にいがたの不動産㈱地産地消」の中村です！

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今回は、新潟市東区新石山で、空き巣被害や建物の老朽化に悩み、先行解体という大きな決断を下された売主様が、販売開始からたった４か月で成約となった販売事例をご紹介します。

物件の基本情報

売主様は当初、ご自宅の老朽化に伴い「直して住み続けるか、建て替えるか」を検討されていました。

しかし昨今の建築費高騰もあり、新築建て替えには多額の費用がかかります。

そこで最終的には「近隣のリフォーム済み中古住宅を購入して住み替える」というご決断をされました。

これまでお住まいだった新石山のご自宅は、「建物を解体し、土地として売却する」方針で進めることになりました。

販売開始当初は、建物が残った状態で「解体更地渡し」という条件で売り出しました。

これは、「契約が決まった後、売主様の費用負担で建物を解体し、更地にして引き渡す」という販売方法です。

買主様が決まってから解体するため、売れる前にまとまった解体費用を負担せずに済む、売主様にとってメリットのある売り方です。

現地に古い建物が建っているため、「建物がなくなったら敷地がどう見えるのか」「どんな新築プランが入るのか」「駐車場が何台取れるか」といった完成後のイメージが湧きにくく、買主様にとってはデメリットとなる要素もあります。

古家付き土地の売却では一般的な売却方法ですが、今回の物件も建物が残っている状態ではなかなか買主様の決定には至りませんでした。

売主様の住み替えが完了し、建物が「空き家」となりました。そこで残念なことに空き巣被害が発生してしまったのです。

人が住まなくなった空き家は、放置期間が長くなるほど、次のようなリスクと負担が増大します。

・防犯上の不安（空き巣、放火、不法侵入など）

・建物の急速な傷み（換気されないことによる湿気や腐食）

・敷地の管理負担（雑草の繁茂、植栽の越境、近隣からのクレーム）

・解体費用の先送りリスク（人件費や資材処分費の高騰により、数年後にはさらに解体費が上がる可能性）

「売却が決まるのを待ちながら空き家を管理し続けるより、防犯や費用の面からも今のうちに解体してしまおう」

今回の件で、売主様と話し合いを重ね、「解体更地渡し」で売り出していた物件を、「先行解体（更地）」へ舵を切ることに。

建物を解体して更地にしたところ、物件の印象は一変しました。

それまで古い建物に遮られて見えにくかった、

・敷地全体の広さ・スケール感

・道路との接道状況・間口の広さ

・陽当たりの良さ・開放感

・新築住宅を建てたときの配置や駐車場のイメージ

が、現地に立っただけで、一目で分かるようになったのです。

マイホームの土地を探している買主様にとって、「ここに自分たちの新しい家が建つ」というイメージが具体的に描けるようになったことが決め手となり、更地にした直後に購入申し込みが入り、成約となりました。

販売開始から成約までは約4か月。

建物があった期間から、更地へ切り替えた途端のスピード成約でした。

そして今回、実はこの土地には、ほぼ同じタイミングで2組のお客様から買付証明書（購入申し込み）が入りました。どちらのお客様にお譲りするか。その最終決定は売主様に委ねられます。

売主様が選ばれたのは、

・満額（値引き交渉なし）での購入希望

・すでに建築会社（ハウスメーカー）が決まっており、資金計画や契約手続きが最も確実

という条件をご提示くださった、ご夫妻でした。

今回の事例を通じて強く実感したのは、「同じ土地でも、見え方が変わると市場の動き方が劇的に変わる」ということです。

ただし、注意していただきたいのは、「古家があれば何でも先に解体したほうが良い」というわけではないという点です。

先に解体するリスク：

売れる前に数百万円の解体費用を自己資金で負担しなければならない。また、年をまたいで更地の状態が続くと固定資産税の優遇（住宅用地特例）が外れて税金が上がるリスクもある。

建物を残すメリット：

状態が良ければ「リノベーション向けの中古住宅」として探している層に売れる可能性がある。

だからこそ、

・その建物に「中古住宅」としての価値が残っているか？

・土地として売る場合、解体更地渡しと先行更地のどちらが有利か？

・解体するなら、どのタイミングで動くべきか？

を、地域の市場ニーズや売主様のご資金計画に合わせて冷静に見極める必要があります。

 この新石山2丁目の土地は、大手ハウスメーカーで新しいお家を建てられる、とても素敵なご夫妻が購入してくださいました。

土いじりやガーデニングが大好きな奥様で、「いつか自分のお庭を持つのがずっと夢だったんです」と、嬉しそうにお話ししてくださいました。

建物を解体して更地にしたことで、まさに奥様が思い描いていた「日当たりの良い庭のある暮らし」がイメージでき、この場所に重なった瞬間でした。

空き巣被害や建物の老朽化に悩み、先行解体という大きな決断を下された売主様。

その決断があったからこそ、土地は本来の明るさを取り戻し、次の世代のあたたかい暮らしへと無事にバトンを繋ぐことができました。

大切な資産の行く末を最後まで信じて託してくださった売主様、そしてこの土地を愛してくださる買主様ご夫妻に、心より感謝申し上げます。

【新潟市東区新石山の詳細はこちらかで確認できます】

新潟市東区新石山をはじめ、新潟市内には古いご実家や空き家の処分に悩まれている方がたくさんいらっしゃいます。

古い建物がある不動産の売却方法は、ひとつではありません。

「中古住宅」としてそのまま売る

「古家付き土地」として現状のまま売る

「解体更地渡し」として売る

「先行解体して更地」として売る

どの選択がベストかは、立地・建物の状態・解体費用・想定される買主層・売主様のご事情によって全く異なります。

「古いから、とりあえず壊さなきゃいけないのかな？」

そう焦る前に、ぜひ一度ご相談ください。

建物を活かせる可能性、解体にかかる適正な費用、空き家を持ち続けるリスクまでを含めて、売主様にとって一番手元に安心が残る方法を一緒に考えさせていただきます。

【新潟市東区の不動産売却・空き家相談なら】

にいがたの不動産 株式会社地産地消

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