新潟市不動産 自宅売却で施設入居の資金作りは可能？現金化の具体例や注意点もご紹介
こんにちは。
新潟の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の宮沢です。
高齢者施設へ入居したいけれど、資金が不足していると感じていませんか。自宅をどのように活用すれば、希望する施設への入居資金を用意できるのか、不安を抱く方も多いでしょう。
本記事では、「自宅売却 施設入居 資金作り」をテーマに、自宅を現金化する方法、自宅に住み続けながら資金を得る方法、そして自宅を担保にした融資活用まで、分かりやすくご説明します。どの方法が自分に合っているか、一緒に考えてみませんか。
自宅を売却して資金を捻出する方法（現金化の基本）
ご自宅を売却することは、一度にまとまった現金を確保できる現金化の最も基本的な方法です。まずは、不動産の査定を受け、売却予定価格が算出されます。その後、媒介契約を締結し、買い手が見つかれば売買契約を結びます。売買契約締結後、引き渡しと同時に売却代金が受け取れます。一般には、契約から入金までは数週間～数か月かかる場合があります。
売却にあたっては、以下のような諸費用に注意が必要です。仲介手数料、不動産取得税や譲渡所得税などの税金、登記費用や引っ越し費用などがかかります。このため、売却代金からこれらの費用を差し引いた金額が、手元に残る資金となります。
売却によって得た資金は、高齢者施設への入居一時金や月額利用料の支払いに充当できます。例えば、入居一時金としてまとまった資金が必要な場合にも、有効に活用いただけます。ただし、ご自宅を手放すことになるため、住み慣れた住まいを離れる心配がある場合には、その後の住まいの見通しを立てておくことが大切です。
下表は、売却で得た資金から差し引かれる主な費用と、想定される使い道を整理したものです。
| 項目 | 概要 | 注意点 |
|---|---|---|
| 売却代金 | 査定価格に基づく受け取り金額 | 相場より低い場合は再検討が必要 |
| 手数料・税金などの諸費用 | 仲介手数料、譲渡税、登記費用など | 諸費用は合計数％～十数％になる場合あり |
| 資金の使い道 | 入居一時金・月額費用・生活費として活用 | 住み替え後の住まい計画も併せて検討 |
このように、ご自宅を売却することで一時的にまとまった資金を得ることが可能です。必要な資金が明確な場合や、高齢者施設への入居準備資金を短期間に用意したい場合には、とても有効な手段となります。ただし、ご自宅から退去することになる点や、諸費用の負担を含めた手取り額などをしっかり把握したうえで、計画的に進めていくことが重要です。
自宅を売却しつつ住み続けられるリースバックという選択肢
リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を得ると同時に、賃借人として自宅に住み続けられる仕組みです。売却後、買主が貸主となり、通常は賃貸借契約を結ぶことで、転居せずに生活を継続できます。この方法により、すぐにまとまった現金を得たい方、高齢者施設の入居資金を確保したい方にとって有効な選択肢になります。 賃料が売却価格に基づいて算定されるため、周辺の賃貸相場より高額になることもあり、契約条件の確認が重要です。また、契約の種類（普通借家契約や定期借家契約）によっては、契約終了後に退去を求められる可能性もあります。これらの特徴と注意点をご理解のうえ、ご自身の資金計画に役立ててください。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 仕組み | 自宅を売却し、賃借人として住み続ける |
| メリット | すぐに資金が得られ、転居不要 |
| 注意点 | 家賃が高めになり得る・契約更新や借り戻しに制限あり |
【仕組みについて】自宅を売却後、売却先が貸主となり賃貸契約に移行することで、そのまま住み続けられます。売却代金を得つつ、住まいを維持できる点が特徴です。
【メリット】転居の手間が不要で、まとまった資金を迅速に確保できます。特に高齢者施設の入居一時金や、住宅ローンの完済資金などに備える方法として活用が進んでいます。
【注意点】賃料は売却価格に基づいて設定されるため、周辺賃貸相場に比べ高額となることがあり、年間で売却価格の8〜10％を超える場合もあります。また、定期借家契約が多く、契約終了後は再契約が難しいケースもあるため、更新や退去条件の確認が重要です。
自宅を担保に融資を受ける「リバースモーゲージ」活用法
ご自宅にお住まままで、生活資金や施設入居費用を確保したい方に向けて、「リバースモーゲージ」の仕組みと利用先、特有の注意点について分かりやすくご説明いたします。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 仕組み | 自宅を担保に融資を受け、ご自身が亡くなった際に自宅の売却で返済する、返済繰延型融資です。 |
| 利用窓口 | 社会福祉協議会（公的制度）と金融機関の両方から利用可能です。 |
| 注意点 | 長生きリスクや金利上昇、不動産評価の下落等にご注意ください。 |
まず、「リバースモーゲージ」とは、ご自身のご自宅を担保にして、融資を受ける制度で、生前にまとまった返済をする必要はなく、ご本人が亡くなられた後、ご自宅を売却して融資金を返済する仕組みです。これにより、自宅に住み続けながらまとまった資金を得られる点が大きなメリットです。
社会福祉協議会を通じた公的制度（旧「長期生活支援資金」）は、低所得層の高齢者向けで、戸建てのみ対象、マンションは対象外である場合が多く、条件も厳しく設定されています。また、金融機関が提供するリバースモーゲージは、戸建て・マンションともに対象となり、用途も融通が利きやすい反面、金利はやや高めに設定されていることが一般的です。
ただしご注意いただきたいのは、長く生きるほど融資限度額に早く達し、以降資金が受け取れなくなる「長生きリスク」。変動金利の場合、金利上昇により借入残高が増え返済負担が重くなる「金利上昇リスク」、そして担保評価が下落すると追加返済が発生する可能性のある「担保価値下落リスク」などが挙げられます。また、ご契約時には相続人全員の事前同意が必要となることも多く、相続への影響も慎重にご判断いただく必要があります。
このように「自宅に住み続けながら資金を得たい」方には有力な選択肢ですが、制度ごとの違いやリスクをよく理解したうえで最適な資金計画を立てることが大切です。
複数の方法を比較して最適な資金計画を立てるポイント
ここでは「自宅売却」「リースバック」「リバースモーゲージ」の３つの方法を、施設入居に向けた資金作りという視点から比較し、ご自身に合った資金計画を立てるためのポイントをご紹介いたします。
| 比較項目 | 自宅売却（現金化） | リースバック | リバースモーゲージ |
|---|---|---|---|
| 資金化のタイミング | 売却後、一括で現金を受け取る | 売却後、一括受取＋賃料負担 | 融資受取（融資形式、月ごとまたは一括） |
| 住み続けられるか | 売却によって移住が必要 | 売却後も同住所に住み続けられる | 引き続き自宅に住める |
| 所有権の扱い | 売却と同時に所有権が移転 | 所有権を手放す | 契約者の死後まで所有権を保持 |
まず、一番シンプルな方法は「自宅売却」です。売却してまとまった現金を得られるため、施設入居時に必要な一時金に充てやすいという利点があります。ただし住み慣れた自宅を手放す必要があり、引っ越しの手間や精神的負担も伴います。
次に「リースバック」は、自宅を売却して資金を得つつ、賃貸契約を結ぶことで同じ住まいに住み続けることができる方法です。売却資金を自由に使え、住環境を変えずに過ごせる安心感があります。ただし、所有権が移るため相続資産として残りません。また、賃料の変動や契約期間の制約などに注意が必要です 。
「リバースモーゲージ」は、自宅を担保に金融機関などから融資を受け、生活資金や施設入居費用に充てる制度です。融資は元金返済なしで、利息のみの支払というケースが多く、死亡時に自宅を売却して返済する形式です。所有権を生前中は保持でき、相続の可能性もあります。ただし年齢制限（多くは55～65歳以上）、相続人全員の同意、融資用途の制限、金利上昇による返済負担などがあるため、条件をよく確認する必要があります 。
それぞれに向き・不向きがあります。たとえば
- 「まとまった費用がすぐ必要」「引っ越しは構わない」という方には自宅売却が適しています。
- 「今の住まいをできるだけ変えたくない」「まとまった資金を確保したい」という方にはリースバックが向いています。
- 「相続優先」「融資形式で必要資金をじっくり得たい」「高齢で返済負担を減らしたい」という方にはリバースモーゲージが適しています。
具体的な資金計画を立てる際には、施設入居のために必要な一時金や月額費用、今お住まいのローン残高や家賃相場、希望する住み替え時期などを整理してみてください。たとえば、「施設入居に必要な資金が500万円で、引っ越しを避けたい場合はリースバック」、「相続資産として住まいを残したい場合はリバースモーゲージ＋融資シミュレーション」といった具体的なシナリオを想定すると、より明確に比較検討できます。
まとめ
高齢者施設への入居を検討しているものの、資金が不足している際には、自宅の売却やリースバック、リバースモーゲージなど複数の選択肢があります。それぞれの方法には現金化の早さや住み続けられるかどうか、今後の生活への影響など特徴があります。資金が必要になる時期や今後の住まい方、ご自身の要望に合わせて最適な方法を選ぶことが大切です。一人で悩まず、まずは信頼できる不動産会社に相談し、納得のいく資金計画を立ててみてはいかがでしょうか。
