新潟市不動産 高齢者施設の入居費用で悩んでいませんか 実家現金化の方法や注意点も紹介
こんにちは。
新潟の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の富澤です！
高齢者施設への入居を考えるとき、多くの方が最初に直面するのが「入居費用をどう準備するか」という問題です。特に親御様の施設入居を支えるご家族にとって、まとまった資金が必要になる場面は少なくありません。実家の売却や現金化を選択肢とすることで、安定した生活や安心の介護環境を実現できる可能性が広がります。本記事では、高齢者施設の費用の全体像と、実家現金化による資金確保の方法、最適なタイミングの見極め方、そして実家現金化の具体的な進め方まで分かりやすく解説します。皆さまの大切な決断に、きっと役立つ内容です。
高齢者施設への入居費用の全体像
高齢者施設の入居に伴う費用は大きく「初期費用」と「月額費用」に分かれます。初期費用には入居一時金や敷金などが含まれ、施設の種類により必要な金額が異なります。たとえば、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の場合、一般型では敷金約15万円～50万円、介護型では敷金・入居一時金が約15万円～40万円とされており、月額費用は一般型で10万円～30万円、介護型で15万円～40万円が目安です 。
有料老人ホームでは、入居一時金が数百万円～数千万円に及ぶプランもあり、月額利用料も15万円～30万円程度が一般的です。内訳として家賃（5万～15万円）、食費（4万～6万円）、管理費・共益費（3万～5万円）、介護サービス費や医療費等の費用が含まれます 。また、施設タイプによって費用も異なり、介護付き有料老人ホームは20万円～30万円、住宅型では15万円～25万円、健康型では15万円～20万円の相場があります 。
グループホームの場合、入居一時金は0円～数百万円と幅があり、月額費用は12万円～20万円が目安です 。公的施設である特別養護老人ホーム（特養）は、自己負担が少なく、月額費用は介護保険給付後の実質で約8万円～15万円程度の例もあります 。
さらに、全国平均をみると、老人ホーム・介護施設全体の入居費用の相場は約165万円、月額費用は約22.1万円です 。地域差も大きく、都市部と地方では相場に差があり、東京都など大都市圏では高めである傾向があります 。
| 施設の種類 | 初期費用（目安） | 月額費用（目安） |
|---|---|---|
| サービス付き高齢者向け住宅（一般型） | 約15万円～50万円（敷金） | 約10万円～30万円 |
| グループホーム | 0円～数百万円 | 約12万円～20万円 |
| 特別養護老人ホーム（特養） | 不要または少額 | 約8万円～15万円（自己負担） |
実家を現金化する意義と資金確保の方法
まず、実家を売却して資金を確保することには、親御さまの高齢者施設への入居に備えた大切な準備となります。売却でまとまった現金を得ることで、入居時のまとまった費用やその後の月額利用料に充てることができます。さらに空き家となった実家を管理する負担や老朽化によるリスクを避けられる点も、重要なメリットです。たとえば、施設入居後にも「生活の拠点」が実家でなくなることで、税制上の特例（譲渡所得の3000万円特別控除）が受けられるのは、入居から３年以内に売却した場合に限られます。これは売却タイミングを見極める上で欠かせない法的・税務的ポイントです。
| 項目 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 売却による現金調達 | まとまった資金を一括で得られる | 税制度や売却時期との整合が必要 |
| 空き家リスクの軽減 | 維持費や老朽化、トラブル回避 | 管理せず放置すると資産価値が下がる |
| 税制優遇の活用 | 譲渡所得の3000万円控除が適用可 | 入居後３年以内の売却が条件 |
つぎに、売却以外の選択肢として「リバースモーゲージ」や「リースバック」についても考えることが重要です。リバースモーゲージは、ご自宅を担保に金融機関から融資を受けつつ、住み続けられる仕組みです。自宅を手放さずに資金を調達できるという点で魅力的ですが、その分、融資額は評価額の５割程度に限定される場合が多く、金利上昇や不動産評価の下落によって調達額が減るリスクもあります。また将来的にご自宅を相続したいと考えている場合には、相続人が一括返済（代位弁済）しなければ引き継げない可能性がある点には注意が必要です。
もうひとつの選択肢であるリースバックでは、一旦実家を売却するものの、そのまま住み続けられる仕組みが提供されます。売却代金を受け取りながら自宅に居住できるため、引越しの負担を避けたい方には魅力的です。ただし、所有権は買主に移りますので、ご自身の希望で再取得する設計がなければ将来の生活に影響が出る可能性があります。
最後に、法的な観点からは「判断能力が健全なうちに適切な措置を取る」ことが極めて重要です。認知症などによりご本人の判断能力が低下してしまうと、売却やリバースモーゲージなど重要な手続きを進められなくなる恐れがあります。成年後見制度などもありますが、制度の性質や後見人による判断に依存するため、慎重に検討する必要があります。できるだけ早めに、家族で話し合い、弁護士や司法書士と相談するなど、判断能力に問題が生じる前に体制を整えておくことが大切です。
入居費用と実家現金化のタイミングの見極め
親が高齢者施設へ入居して実家が空き家になった場合、「いつ売却すべきか」を見極めることはとても重要です。判断能力が衰える前に動くことで、さまざまなリスクを回避でき、資産価値や税制優遇を最大限活用できます。
| 判断のポイント | 説明 | 影響 |
|---|---|---|
| 認知症リスクによる判断能力低下前の対応 | 親が認知症になる前に売却すれば、成年後見制度の複雑な手続きや、家庭裁判所の許可が不要になります | 売却がスムーズに、手間を最小限に |
| 空き家放置による負担増 | 長く所有して空き家にしておくと、固定資産税の増額、老朽化、空き巣被害などのリスクが高まります | 費用やトラブルの発生、資産価値の低下 |
| 税制優遇の期限活用 | 空き家のまま3年を過ぎると、居住用財産の3,000万円特別控除が使えなくなる可能性があります | 数百万円単位で損するリスク |
まず、親御さんが判断能力を失う前に売却の検討を始めることが肝心です。認知症などにより判断能力が低下すると、成年後見制度の利用が必要になりますが、不動産を売るには家庭裁判所の許可が必要で、手続きが数か月から長期になることが多く、売却自体が難しくなります。
また、実家を空き家のまま放置すると、固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大で6倍になることがあります。さらに建物の劣化や空き巣被害、庭の雑草の繁茂なども管理の負担や近隣トラブルの原因となり、資産の価値低下や想定以上の出費を招きます。
さらに、空き家にしてから3年を過ぎると「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が適用できなくなり、譲渡益に対して課税される場合があります。売却の時期を見誤ると、税負担が数百万円単位で増加するリスクがあるため、なるべく早めの判断が求められます。
このように、「認知症が進行する前」「空き家によるマイナス要因が顕在化する前」「税制優遇の期限内」の三点をすべて満たす時期が、実家を現金化する最良のタイミングです。
費用対策としての実家現金化の進め方（実家現金化 を進める具体的ステップ）
親御さまが高齢者施設へ入居される際に、ご実家を現金化して入居資金や生活費にあてるには、以下の具体的なステップを踏むことが大切です。
| ステップ | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 家族での話し合い | 家族全員で現金化の目的や方法を共有し、同意を得る | みなさまが納得・安心できる合意形成が資金化成功の鍵です。 |
| 公的相談窓口の活用 | 市区町村の福祉窓口や法律相談、成年後見制度についての情報を取得 | 制度の仕組みや支援を正しく理解することで安心して進められます。 |
| 手続き・書類の準備 | 委任状、登記名義の確認、身分証明書など必要書類を整備 | 特に高齢者の判断能力の問題に備えて、成年後見制度の準備も重要です。 |
まず最初に、家族が一堂に会し、実家の売却に伴う理由や目的を丁寧に共有し合意を形成することが必要です。たとえば、「施設の入居費用を確保し、安心して暮らしてもらう」といった共通理解があると進めやすくなります。また、家族信託の検討をする場合も、信託の仕組みや財産を誰が管理するかを明確にしたうえで、全員が納得してから進めることが肝心です。
次に、公的な相談窓口や専門機関を活用しましょう。市区町村の高齢者福祉担当、地域包括支援センター、児童家庭相談所などでは、成年後見制度や福祉制度に関する相談を受け付けています。また、認知症などで判断能力が低下した場合には、家庭裁判所で成年後見人を選定する必要があるケースもあります。成年後見制度を利用する際は、後見人に支払う報酬が月額2万円から6万円程度かかる場合があることにも留意してください。
最後に、売却に向けた具体的な準備です。名義の確認、必要書類（身分証明書や登記関係書類など）の整理、委任状の作成など、円滑に手続きを進めるための下準備が重要です。認知症などによって本人の判断能力が不十分な状態であれば、成年後見制度を含めて行政や司法の制度を活用し、法律的にも安全な手続きを心がけましょう。
まとめ
親の高齢者施設入居を考える際、入居費用やその仕組みについて正しく理解し、無理のない資金計画を立てることが大切です。実家を現金化する選択肢は、費用負担を軽減し家族の安心にもつながります。判断能力が低下する前に家族でしっかり話し合い、疑問や不安があれば専門機関に相談することで、計画的な準備と納得できる決断が可能です。早めの行動が、より良い未来への一歩になります。
