新潟市で不動産売却する際に税金はどうなる？申告や費用面も注意点を紹介

不動産売却に伴ってかかる主な税金

新潟市で不動産を売却する際には、いくつかの税金が関わってきます。まず代表的なのが譲渡所得税・住民税です。譲渡所得とは「売却価格から（取得費＋譲渡費用）を差し引いた利益」であり、所得税と住民税がかかります。取得費は購入代金や仲介手数料、登記費用などを含みますが、建物は減価償却費を差し引いた金額、小規模な取得費は収入金額の５％を概算取得費として利用可能です。譲渡費用には、仲介手数料・印紙税・測量費・解体費などが含まれます。これらを差し引いた上で確定申告が必要です。

次に印紙税です。不動産の売買契約書を作成する場合、契約書に記載された売買金額に応じて収入印紙を貼付して納税する必要があります。軽減税率が令和9年3月31日まで適用され、例えば契約金額が1,000万円超5,000万円以下であれば印紙税は１万円、軽減後は５千円です。この印紙は原本ごとに必要で、電子契約により印紙が不要になるケースもあります。

その他、登記に伴う登録免許税や消費税なども関わる可能性があります。抵当権抹消登記などの登録免許税や、売却に関連する業務に消費税がかかる場合がありますので、譲渡費用の一部として計上しておくと良いでしょう。

税率の違いと税制優遇の仕組み

不動産売却における税金は、所有期間や利用目的によって税率が異なりますので、まず「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の違いをご説明します。所有期間が売却した年の1月1日時点で５年を超える場合は長期、それ以下は短期となります。不動産を５年以下で売却した場合、譲渡所得に対して所得税・復興特別所得税・住民税を合わせた税率は約３９.６３％となります。一方、５年を超える場合は約２０.３１５％です。つまり、５年以上所有している場合、税負担がほぼ半分になります。これはなかなか大きな違いです。これらは国税庁による法定税率にもとづいています。

さて、さらに所有期間が１０年を超える「マイホーム」売却では、より有利な税率が適用される特例があります。この特例による税率は、譲渡所得が６０００万円以下の部分に対しては所得税が１０.２１％、住民税が４％、合計で１４.２１％となります。譲渡所得が６０００万円を超える部分には所得税１５.３１５％・住民税５％、合計２０.３１５％が適用されます。結果として、税負担がさらに減る仕組みです。

また、「居住用財産の３０００万円特別控除」という制度もあり、譲渡所得から最大３０００万円を差し引くことができます。この控除は、軽減税率の特例と併用が可能です。つまり、譲渡所得から３０００万円を控除し、そのうえで１０年超所有の軽減税率を適用することができます。ただし一定の要件（居住用であること、売却相手が親族でないことなど）を満たす必要があります。

下表に、所有期間および適用税率、特例の概要を整理しました。

このように、不動産を長期間所有してから売却することで、税負担を大きく軽減できる可能性があります。また、居住用の不動産であれば、３０００万円の特別控除との併用が可能です。ご自身の所有期間や利用状況に応じて、どの制度を活用できるかを正しく把握し、売却計画を立てることをおすすめします。

税金以外の売却にかかる費用項目の把握

不動産売却にあたっては、税金だけでなく、さまざまな費用が発生します。ここでは、新潟市を含めた日本全国で一般的にかかる主な費用をご紹介します。

まず、仲介手数料は売主の負担となり、上限が法律で定められています。この計算式をもとに、事前に概算額を把握しておくことが資金計画上は重要です。

抵当権抹消登記については、登録免許税は不動産１筆につき１千円です。土地と建物の両方に設定されている場合は、合計で２千円となります。司法書士に依頼すると、報酬として１万～３万円程度が相場です 。

さらに、住所や氏名に相違がある場合は、変更登記が必要です。こちらも不動産１筆につき登録免許税１千円に加え、司法書士への依頼費用が１万～２万円程度かかることがあります 。また相続による登記が必要な場合は、固定資産税評価額×0.4％に加え、戸籍謄本や住民票などの取得に数百円～数千円、司法書士報酬も発生します 。

印紙税との関係では、売買契約書に貼る印紙税も忘れずに考慮しましょう。不動産売買の契約金額が増加するほど税額も上がりますが、令和9年3月31日までは軽減措置が適用されており、例えば1,000万円を超え5,000万円以下の場合、軽減後の印紙税は1万円となります 。

このようにさまざまな費用が重なるため、詳細な資金計画を立てることがとても大切です。不動産売却を検討中の方には、こうした数値を踏まえたご相談も承っておりますので、いつでもお気軽にお声かけください。

新潟市における税金関連の申告・相談窓口の活用法

新潟市で不動産を売却された方は、譲渡所得に関する確定申告を忘れずに行うことが大切です。譲渡所得税（所得税・住民税）の申告は、翌年の確定申告期、通常は２月中旬から３月中旬にかけて行います。不動産売却時にかかる税金や経費の控除については、税理士に相談することで正確な申告が可能になります。

新潟市・新潟県では、税務申告や相談に対応する窓口が設けられています。県税に関する手続きは、新潟地域振興局県税部が担当しており、所在地は新潟市東区竹尾２丁目で、取得した不動産の所在地によって窓口が異なります。事前予約制で対応してもらえます。また、固定資産税に関する申告（現所有者申告）は、新潟市の資産税課（市役所ふるまち庁舎）で対応しており、届出期限など詳細も市ホームページで案内されています。

さらに、税理士へ相談することのメリットも大きいです。不動産業に強い税理士を選ぶことで、譲渡所得や消費税の申告に対して正確かつ効率的な対応が可能となります。新潟県では、不動産に関する顧問税理士の相場や選び方も公表されており、選び方の参考になります。

ご自身で申告を行う場合、期限に注意しつつ、税務署（国税）や県・市の窓口、税理士の活用を組み合わせることで、適正な申告と節税対策を行うことができます。初めての方は特に相談窓口や専門家の活用をおすすめします。

まとめ

新潟市で不動産を売却する際には、譲渡所得税や住民税、印紙税、そして登録免許税など、さまざまな税金が関わってきます。税率は所有期間や売却した不動産の用途によって大きく異なり、特別控除や軽減税率、買い替え特例といった優遇制度も存在します。さらに、仲介手数料や登記費用、測量費など税金以外の費用も正しく把握し、計画を立てることが大切です。適切な時期に確定申告を行い、新潟市や関係窓口のサポートを積極的に活用することで、無理なく安心して売却を進めましょう。