新潟市で相続した空き家の売却はどうする？売却手順や注意点を簡単に紹介
新潟市の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の中村です(^^)/
新潟市で相続した空き家について、「いつか売ればいい」とつい後回しにしていませんか。実は、空き家を放置することで思いもよらぬ税負担や管理リスクが発生し、大切な資産が減ってしまう恐れがあります。本記事では、新潟市における空き家問題の現状、売却のメリットや制度、手続きの流れまで分かりやすく解説します。売却を検討されている方に、納得の一歩を踏み出していただける内容です。
空き家を放置するリスクと新潟市での現状
相続した空き家をそのまま放置すると、さまざまな負担とリスクが生じます。まず、空き家でも所有しているだけで固定資産税や都市計画税が毎年かかります。また、空き家対策特別措置法に基づいて「特定空き家」に指定されると、住宅用地の軽減措置が外れ、固定資産税が最大で６倍になる可能性があります。さらに、行政からの改善勧告に従わなければ、強制解体され、その費用を所有者が負担することになり、差し押さえのリスクもあります。これらは重視すべき法的・財務的なリスクです。新潟市では、中心部だけでなく郊外や旧市街地を中心に空き家が増え続けており、行政による巡回・助言も強化されています。早めにご自身の空き家の状態を確認し、専門家へ相談することが重要です。
| リスクの種類 | 内容 | 影響 |
|---|---|---|
| 固定資産税負担 | 住宅用地の軽減措置の対象外となる | 税額が最大６倍に激増 |
| 行政代執行 | 改善命令に従わない場合の強制解体 | 解体費用を所有者が負担し、差し押さえの可能性も |
| 老朽化・管理不足 | 劣化、湿気、害虫発生、屋根の落下など | 近隣への損害で賠償責任が発生 |
新潟市では令和５年度の調査で、空き家数が約５万戸（空き家率１３.１％）に上り、前回調査から戸数・率ともに増加しています。賃貸用空き家は減少したものの、そのほかの空き家は増えており、放置される空き家の増加傾向が強まっています。
相続空き家を早めに売却するメリットと制度活用
相続した空き家は、放置せず早めに売却することで、貴重な資産価値を保てます。築年数が浅く、状態が良いうちであれば、買い手からの評価も高くなる可能性があります。また、劣化や修繕必要箇所が増える前に売却することで、余計な費用を抑えることができます。
| メリット | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 資産価値維持 | 早期売却で状態が良いまま売れる | 修繕費用の増加を防ぐ |
| 税制優遇 | 譲渡所得から3,000万円の特別控除が利用可能 | 要件を満たせば、高額な節税効果 |
| 制度活用 | 耐震リフォームや取壊し後売却でも適用可 | 令和６年以降の譲渡も対象に |
特に注目したいのが、「空き家特例」と呼ばれる制度です。これは、被相続人が住んでいた住宅を相続した方が、相続発生日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、譲渡所得から最大で3,000万円（相続人が複数の場合には1人あたり2,000万円）の特別控除が受けられるものです。昭和56年5月31日以前の建築で、譲渡価額が1億円以下であることなどの要件が必要です。また、耐震基準に適合していない家屋を譲渡する場合には、耐震リフォーム後または取り壊し後の土地売却でも適用対象となる場合があります。
さらに、令和６年１月１日以降の譲渡については、譲渡後の翌年２月15日までに耐震改修や取壊しを行った場合にも控除の適用対象となるよう拡充されています。この制度の適用期限は、令和９年12月31日まで延長されていますので、早めの売却計画が節税上も非常に有利です。
登記・手続・相続関係の整理でスムーズに進める方法
相続した不動産の名義変更には、多くの手続きと正確な判断が求められます。まず、相続登記が義務化されたことをご存じでしょうか。令和６年（2024年）４月１日より、相続により不動産を取得したことを知った日から３年以内に登記申請を行わなければならず、正当な理由なく期限を過ぎると、１０万円以下の過料が科せられます。施行日前に発生した相続についても対象であり、最長で令和９年（2027年）３月３１日までに登記を完了する必要があります（※１）（※２）。
| 項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 義務化開始日 | 2024年4月1日 | 相続登記は義務となりました |
| 登記期限 | 取得を知った日または成立日の3年以内 | 遺産分割成立日からも計算 |
| 猶予期間 | ～2027年3月31日 | 義務化前の相続も対象 |
次に、相続人間で話し合いを円滑に進めるためのポイントです。まずは亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、相続人を明らかにする必要があります。令和６年（2024年）３月１日以降、「戸籍の広域交付制度」により、複数の本籍地にまたがる戸籍を一括で取得できるようになり、手続きの負担が軽減されています（※３）。
遺産分割協議がまとまらず、期限内に登記できない場合は、「相続人申告登記」という制度の利用が可能です。法務局への申請により、相続の発生と自身が相続人であることを申し出るだけで、義務履行と見なされます。ただし、この制度では実際の所有権移転登記にはなりませんので、後日、遺産分割後の登記が必要です（※５）。
相続登記が完了すると、その後の流れは比較的整理しやすくなります。まず司法書士への依頼も選択肢の一つです。複数の書類収集や登記申請の負担を軽減させることができ、安心して手続きを進められます。相続登記が円滑に終われば、いよいよ売却準備へと進むことができます。ぜひ早めに整理・行動されることをおすすめします。
売却の流れと、早期アクションを促す構成
相続した空き家の売却をお考えであれば、以下のような段階を踏むことが、円滑かつ安心な進行には欠かせません。
| ステップ | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| ①名義変更（相続登記） | 被相続人から相続人への所有者名義を法務局で登記します。 | ２０２４年４月より義務化され、売却前には必須の手続きです。司法書士への依頼も検討を。 |
| ②査定・媒介契約 | 物件の状態や相場を把握し、信頼できる不動産会社と媒介契約を結びます。 | 複数社の査定比較で売却価格やサービス内容の違いが明らかになります。 |
| ③売却活動〜契約締結 | 買い手を見つけ、条件交渉を経て売買契約を締結します。 | 契約不適合責任に備え、ホームインスペクションなどで欠陥確認を行うと安心です。 |
| ④引き渡し・手続 | 所有権移転や決済、鍵の引き渡しなどを行い、正式に取引完了となります。 | 抵当権の抹消など、登記以外の事務作業も確認しておきましょう。 |
上記は通常の流れですが、売却までにかかる期間の目安としては、相談から媒介契約までに約１か月、販売活動から売買契約までに３～６か月、契約締結後の引き渡しにさらに１～３か月程度を要するとされています（※）。早めにご相談いただくことで、ご自身の生活の変化が生じた際にも心に余裕を持って対応できます。
売却をためらっている方もいらっしゃるかもしれませんが、名義変更の義務化や税金負担の増加など、法律や税制度が変化している現代においては、行動の早さが安心につながります。まずはお話だけでも構いませんので、お気軽に当社までご相談ください。専門用語を噛みくだいた説明で、わかりやすく丁寧に対応いたします。
※売却完了までに数か月かかる場合が多いため、計画的に進めることが成功の鍵となります。
まとめ
新潟市で相続した空き家を売却する場合、放置による税負担や管理リスクを回避しながら、資産価値を守ることが大切です。特定空き家に認定されると税金や強制解体など大きなデメリットが生じるため、早めの対応が安心につながります。また、譲渡所得の特例制度を正しく活用することで、経済的負担も軽減できます。登記や相続手続きを整理し、専門家への相談を早めに行うことで、スムーズに売却を進めることが可能です。迷っている方も小さな一歩から始めてみてください。
