不動産の売却相場とは？SUUMOやアットホームに載っていない「本当の価格」の見つけ方
こんにちは。
にいがたの不動産売買専門店「にいがたの不動産」の長良です。
今回は、不動産売却で失敗しないための正しい情報に基づいた「価格設定」について説明します。
この記事を読むことで、「売却が長引き売れ残り物件になってしまう」「大幅な値引き交渉をされてしまう」などのリスクを避けるヒントが得られますので、ぜひ最後までお付き合いください。
SUUMOやアットホームの価格は「相場」ではない？
多くの方が、「自分の家と似た物件が2,800万円で出ていたから、うちもそのくらいかな」と思うものです。
しかし、SUUMOやアットホーム、新聞折り込みの情報誌に掲載されている価格は、売主側が“このくらいで売りたい”と思っている希望価格、いわゆる「チャレンジ価格」にすぎません。
実際には、その価格で売れないことも多く、多くの物件が値下げさえたうえで成約に至るのが実情です。
表に出ない「成約価格」こそ本当の相場
では、本当の相場とは何でしょうか？
それは、「実際に売れた価格（成約価格）」のことです。
実際の売買価格は、買主との交渉や契約の中で決まり、成約と同時に物件情報はネットから削除されます。
そのため、ネット上に成約価格が掲載されることはなく、ネットだけで相場を正確に把握することはできません。
SUUMOなどに掲載されない“非公開の成約情報”こそが、本当の相場を知るうえで最も重要な手がかりとなりうるのです。
不動産の価格を決める2つのデータ
不動産会社が相場を把握する際に使うのが、以下の２つのデータです。
① 国土交通省の「取引価格情報」
過去に実際に取引された価格のデータベース。
住所や面積、築年数、売買時期まで分かるため、似たような条件の物件がいくらで売れたかが分かります。
しかし、そこに掲載されているのは実はほんの一例です。
主に専任媒介の取引が掲載されますが、一般媒介の取引は掲載されない事が多いです。
② 路線価・公示地価
国税庁が公表する「路線価」や、国土交通省の「公示地価」も参考になります。
これは土地の評価額であり、相場の下支え的な役割を果たします。
不動産会社は、この２つのデータを基に価格を決めています。
新潟市東区の中古住宅の実例
実際にあった事例をご紹介します。
・築25年の戸建て
・SUUMO掲載価格：2,380万円
・実際の成約価格：2,050万円
・成約までの期間：1ヶ月未満
・備考：事前に近隣の成約価格を調査し、適正価格で査定・販売した
この物件は、「チャレンジ価格」ではなく、過去の成約データと路線価に基づいた「適正価格」で売り出したことで、スピーディに売却が決まりました。
一方、近隣の類似物件は、2,580万円のチャレンジ価格で販売を開始した結果、半年経っても売れず、徐々に価格を下げる羽目に・・・。
これは、【売れる価格】を見極めることの重要性を示す好例です。
よくある質問Q＆A
Q1：チャレンジ価格で出してから値下げすればいいのでは？
長期化すると「売れ残り物件」の印象を与えてしまい、逆に安く買い叩かれる可能性があります。
Q2：相場を自分で調べる方法は？
前述の「取引価格情報検索サイト」や「路線価」などを使うことができますが、初心者には少し難解です。
不動産会社に無料で査定依頼するのが手間なくおすすめです。
Q3：一括査定サイトを使えばいい？
一括査定サイトは便利ですが、複数の会社から営業電話が来ることもあるので、信頼できる地元の不動産会社に直接相談する方がスムーズです。
査定は無料でできる？依頼時の注意点
多くの不動産会社では、査定を無料で行っています。
現地を見て、近隣の成約事例や路線価をもとに、精度の高い査定をしてくれます。
査定依頼時のポイントは以下の3つ。
〇近隣の成約事例を説明してくれるか？
〇強引な売却を迫ってこないか？
〇自分の話を丁寧に聞いてくれるか？
数字だけの査定ではなく、「なぜこの価格なのか」を丁寧に説明してくれる担当者を選ぶと安心です。
まとめ｜相場を知ることは、損をしない第一歩
不動産の売却で後悔しないためには、「売れる価格」と「売りたい価格」は違うということを理解することが大切です。
SUUMOやアットホームに載っているのは、あくまで“希望価格”であり、本当の相場は「実際に売れた価格」で決まります。
過去の取引データや路線価を参考に、プロの目で見た適正価格を知ることが、スムーズで満足のいく売却への第一歩です。
当社では、無料で相場査定を行っております。
「価格だけ知りたい」「相続した家の価値を把握したい」など、どんなご相談でもお気軽にご連絡ください。
お気軽にお問い合わせください。
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