財産分与は「必ず離婚後に」！ 離婚と税金の意外な落とし穴【新潟市で戸建てをお持ちの方へ】

こんにちは！

新潟市の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の長良です。

離婚にあたって多くの方が直面するのが「家の整理」と「お金の問題」。

婚姻中に夫婦が築いた財産は「共有財産」と言われ、離婚時の財産分与の対象となります。

実は、財産分与を「離婚前」にしてしまうと、税金の対象になる可能性があることをご存じでしょうか？

この記事では、新潟市で戸建てを所有している方や、これから離婚を考えている方に向けて、財産分与と税金の注意点を書いてみます。最後までお付き合いくださいね！

財産分与とは、夫婦が婚姻中に築いた財産を離婚時に公平に分け合う制度です。

対象になるのは以下のようなものです。

〇現金・預貯金（個人名義でも婚姻中のものは共有財産になる）

〇有価証券・保険（運用益も含めて対象になりうる）

〇不動産（名義が一方でも共有財産にあたる場合あり）

〇家具・車などの動産（実際の使用状況や取得時期による）

なお、結婚前から所有していた預金・不動産、親や祖父母から相続した不動産、贈与された財産は、「特有財産」となり、共有財産とはみなされません。

財産分与は離婚時に話し合いで決めることができるほか、家庭裁判所で調停を利用することも可能です。

もっとも注意すべきなのが、不動産の名義変更（持分の譲渡）を離婚前に行うと「贈与税」がかかる可能性があるという点です。

財産分与は民法上、離婚後に行うことを前提とした制度（民法第768条）のため、離婚前に行った場合、正式な財産分与とは認められず贈与税などの課税対象のリスクが高まります。

■財産分与で気をつけたい税金

１．離婚成立（協議・調停など）

２．財産の洗い出し

３．協議（協議書or公正証書）

４．名義変更（不動産登記・預金・車など）

５．必要に応じて家庭裁判所で調停・審判

■１．離婚成立

離婚届を役所に提出し、法的に離婚が成立します。

この時点から「財産分与請求権」が発生します。請求は、離婚成立から2年以内に行う必要があります。

■２．分与対象財産の把握・確認

婚姻期間中に築いた共有財産を洗い出します。名義がどちらでも、実質的に夫婦で得た財産は分与対象です。

■３．財産分与の協議・合意

元配偶者と分与内容を協議します。話し合いで合意できれば「財産分与協議書」を作成します。

不動産がある場合や、後日の紛争防止のために「公正証書」にするのがおすすめです。

■４．財産の名義変更などの実務手続き

不動産の場合、所有権移転登記を法務協で行います。

必要書類は以下のとおり。

・登記申請書

・離婚届受理証明書or戸籍謄本

・財産分与協議書または公正証書

・固定資産評価証明書

・登記識別情報（元所有者のもの）

・住民票など

■５．調停や審判での分与（協議不成立の場合）

話し合いで合意できない場合、家庭裁判所に「財産分与調停」を申し立てます。

調停不成立の場合は審判へ移行します。裁判所が分与の内容・方法を判断します。

離婚に伴って戸建て住宅をどう扱うかは、非常に重要な問題です。

特に住宅ローンが残っている場合は、財産分与だけでなく、金融機関との調整や法的な手続き、将来のリスク管理も視野に入れる必要があります。

よくある3つのケースと、それぞれのメリット・デメリット、およびローンが残っている場合の注意点を以下にまとめます。

■ケース①：夫婦のどちらかがそのまま住み続ける

夫か妻のどちらかが住み続け、他方が家を出ていく場合、名義やローンの契約の調整が必要になります。

メリット：

・子どもの学区変更を避けられる

・住宅の資産価値を保ちやすい

デメリット：

・ローンが残っている場合は、金融機関の承諾が必要

・住まない側が名義や連帯保証人になっていると、支払いトラブルに発展する可能性がある

■ケース②：売却して現金で分ける（任意売却）

住宅を売却して、得たお金を分け合う方法です。

住宅ローンが完済できる価格で売れる場合には非常に有効です。

メリット：

・財産を完全に清算できる

・今後の関係がシンプルになる

デメリット：

・売却額がローン残高を下回る場合、「オーバーローン」となり、差額分を自己負担する必要がある

・売却完了まで財産分与の話が進みにくくなる

■ケース③：一方に名義を移す代わりに他の財産で調整

 住宅は一方に引き渡し、もう一方には預貯金や保険など別の資産を分け与える方法です。

メリット：

・財産分与としての公平性が保てる

・不動産を売却せずに済む

デメリット：

・不動産とその他の財産の評価額の差が問題になりやすい

・名義変更だけでなく、住宅ローンの債務引き受けが必要

■失敗例①：離婚前に名義変更してしまい、贈与税が課税された

離婚の合意ができたため、まだ離婚届を出していない段階で夫名義の住宅を妻に変更。

ところが、税務署から「贈与」とみなされ、高額な贈与税が課税されてしまった。

注意点と対策：

・必ず、離婚届の提出後に名義変更すること

・離婚が成立したことを証明するため、戸籍謄本や離婚届受理証明書が必要

・「財産分与契約書」も作成し、「離婚による財産分与である」と明記しておくと安心

■失敗例②：住宅ローンの名義を変更せずトラブルに発展

夫が出て行き、妻と子が家に住み続けることに。

住宅ローンの支払いは妻が行う予定だったが、ローンの名義が夫のままで金融機関との調整をせず、トラブル発生。夫婦間で「誰が払うか」が曖昧になり、延滞・信用情報に傷がついた。

注意点と対策：

・金融機関の承諾を得ずに名義変更・支払担当者を変更することはできません

・誰が支払うかを明確にした合意書や財産分与協議書を必ず作成しておくこと

・滞納が発生すれば、たとえ離婚後でも元配偶者に請求が行く可能性があります

■失敗例③：不動産売却後に譲渡所得税が発生してしまった

離婚後、住宅を売却し財産分与した。

売却益が出たため、「そのまま現金を分けよう」としたが、譲渡所得税が課税されてしまった。

手元に残る金額が予定より大幅に減少した。

注意点と対策：

・譲渡前に税理士などに確認し、3,000万円控除の適用可否を判断すること

・特別控除を使わず売却すると、数百万円の税金が発生することもあります

新潟市では、離婚に伴う不動産売却の相談も多くあります。
実際に売却を進めるには、以下のような流れになります。

1. 1・財産分与協議で「売却する」ことを合意
2. 2・名義人（または双方）で売却手続きを進める
3. 3・査定・媒介契約・販売活動
4. 4・買主が決まったら契約・決済
5. 5・売却益が出た場合は、譲渡所得税の確認

新潟市では近年、人口減少や空き家問題が進行する一方で、「住宅ローン付き中古住宅」「空き家」「古家付き土地」といった一見売りにくそうな不動産にもニーズが存在しています。

的確な売却戦略を立てることで、不利な条件でも適正価格での売却や、スムーズな現金化が可能になります。

税金トラブルを避けるなら「離婚後に名義変更」が基本です。

離婚による財産分与、とくに戸建てなどの不動産が関係する場合は、税金の知識と手続きのタイミングがとても重要です。

「離婚前に名義を変更してしまい、贈与税がかかった…」
「住宅ローンの扱いを知らずに話がこじれた…」

そんな失敗は決して珍しくありません。

〈ポイント再確認〉

♢財産分与は必ず「離婚届を提出した後」に行うのが原則

♢不動産の名義変更でも贈与税の対象になるケースがある

♢住宅ローンが残っている場合は要注意！金融機関の承諾が必要です

♢譲渡所得税や登録免許税にも注意が必要です

〈ご不安な方は「新潟税務署」に確認を〉

税制は年ごとに変更されることもあり、個別の状況によって取り扱いが異なる場合があります。

正しい判断をするためにも、不動産の名義変更や財産分与に関する税金の詳細は「新潟税務署」に直接確認することをおすすめします。

新潟税務署
所在地：新潟市中央区西大畑町5215番地
電話番号：025-229-2151（代表）
国税庁のホームページ（//www.nta.go.jp）

「にいがたの不動産」では、新潟市での離婚に伴う不動産の売却・名義変更・査定・住宅ローン相談など、一連のサポートをワンストップで行っております。

小さなご相談でも大歓迎です。

「どう進めたらいいのかわからない」という段階でも、ぜひお気軽にご連絡ください。

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