新潟市の不動産売却の相場はこう調べる！【完全ガイド】5ステップ調査法＆プロ査定のコツ

「そろそろ家を売りたいけど、いくらで売れるんだろう…」

「不動産の売却相場って、どうやって調べたらいいの？」

 

不動産の売却を考え始めたとき、誰もが最初にぶつかるのがこの「相場」の壁ではないでしょうか。

 

こんにちは。

新潟の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の富澤です！

 

相場を知らずに売却を進めてしまうと、安く売りすぎて損をしてしまったり、逆に高すぎる価格設定でなかなか売れなかったり…なんてことにもなりかねません。

 

ご安心ください！

この記事では、「不動産 売却 相場」で検索されたあなたが「なるほどね〜そうやって調べるんだね〜」と納得できる、具体的な相場の調べ方から、より正確な価格を知るためのプロの査定活用法、さらには売却を成功させるためのヒントまで、徹底的に解説します。

 

この記事を読めば、あなたも不動産売却の第一歩をスムーズに踏み出せるはずです。さあ、一緒に見ていきましょう！

 

 

 

「相場」と一言で言っても、実は不動産にはいくつかの「価格」の指標があります。

まずは基本を押さえて、売却時にどの価格を意識すべきなのかを理解しましょう。

 

■不動産相場の種類：知っておきたい4つの価格

 

不動産の価格には、主に以下の4つの種類があります。

 

1. 公示地価（こうじちか）

 国土交通省が、毎年1月1日時点における全国の標準的な地点の正常な価格を3月に公示するもの。

土地取引の指標や公共事業用地の取得価格算定の規準などとして活用されます。

あくまで「標準地」の価格であり、個別の土地の価格を示すものではありません。

 

2. 基準地価（きじゅんちか）

都道府県が、毎年7月1日時点における基準地の正常な価格を9月に公表するもの。

公示地価を補完する役割があり、こちらも土地取引の目安となります。

 

3. 路線価（ろせんか）

国税庁が、毎年1月1日時点の主要な道路に面した宅地の1平方メートルあたりの評価額を7月頃に公表するもの。

主に相続税や贈与税の算定基準として用いられます。

 

4. 実勢価格（じっせいかかく）

実際に市場で取引が成立した価格のこと。

つまり、あなたの不動産が「いくらで売れそうか」という、売却時に最も重要な価格です。需要と供給のバランスや、個別の物件の状況によって変動します。

 

■何が違うの？売却時に重視すべきは「実勢価格」

 

上記の4つの価格のうち、不動産売却において最も重視すべきなのは、ずばり「実勢価格」です。

公示地価や路線価は公的な評価額であり、税金の計算などには使われますが、実際の取引価格とはズレが生じることが一般的です。

 

なぜなら、実勢価格は常に変動しており、物件の個性（日当たり、リフォーム状況、眺望など）や、その時々の市場の状況（景気、金利、買主のニーズなど）がダイレクトに反映されるからです。

 

■相場に影響を与える主な要因とは？

 

では、実勢価格、つまり不動産の売却相場は何によって決まるのでしょうか？

主な要因は以下の通りです。

 

♢物件的要因♢

・所在地・立地条件：駅からの距離、周辺環境（商業施設、学校、公園など）、治安、将来性（再開発計画など）

・物件の種類：マンション、一戸建て、土地など

・築年数：新しいほど高くなる傾向がありますが、リフォーム状況によっても変わります。

・広さ・間取り：需要の高い広さや間取りか。

・建物の構造・品質：耐震性、使用されている建材など。

・日当たり・眺望・通風：快適性に直結する要素。

・管理状況（マンションの場合）：管理体制、修繕積立金の状況など。

・土地の形状・接道状況（一戸建て・土地の場合）：整形地か不整形地か、道路付けなど。

 

♢市場的要因♢

・景気動向：好景気なら不動産価格は上昇しやすく、不景気なら下落しやすい。

・金利：住宅ローン金利が低いと購入しやすくなり、需要が高まる傾向。

・不動産市場の需給バランス：買いたい人が多ければ価格は上がり、売りたい人が多ければ価格は下がる。

・税制や法改正：不動産に関する税制の変更や法律の改正も影響します。

・近隣の開発状況：新しい駅ができる、大型商業施設ができるなどの情報はプラス要因。

 

♢個別的要因♢

・売主の事情：早く売りたいか、時間に余裕があるかなど。

・買主の事情：どうしてもその物件が欲しいのか、他の物件と比較検討しているのかなど。

 

これらの要因が複雑に絡み合い、不動産の売却相場は形成されています。

「なるほど、いろいろな要素が関係しているんだな」と感じていただけたでしょうか。

 

 

それでは、いよいよ本題の「自分で不動産売却相場を調べる方法」を5つのステップでご紹介します。

「そんなに難しくないんだ！」と思っていただけるはずです。

 

■ステップ1：まずは「情報収集の準備」をしよう

 

効率的に相場を調べるためには、まずご自身の物件情報を正確に把握しておくことが大切です。

以下の情報を整理しておきましょう。

 

・物件の所在地（住所）

・物件の種類（マンション、一戸建て、土地など）

・専有面積（マンション）／土地面積・建物面積（一戸建て・土地）

・間取り

・築年数

・最寄り駅と駅からの徒歩分数

・マンションの場合：マンション名、総戸数、管理会社など

・その他特徴：角部屋、リフォーム履歴、駐車場有無など

 

これらの情報は、登記簿謄本（全部事項証明書）や購入時のパンフレット、固定資産税の納税通知書などで確認できます。

もし手元にあれば、より正確な情報で調べることができます。

 

■ステップ2：「不動産情報サイト」で類似物件を徹底チェック！

 

最も手軽で一般的な方法が、大手不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S、at homeなど）で、ご自身の物件と条件が似た物件がいくらで売りに出されているかを調べる方法です。

 

＜具体的なチェック方法＞

 

1. 検索条件の設定

・エリア：ご自身の物件と同じ市区町村、できれば町名まで絞り込みます。

・物件種別：マンション、一戸建てなどを選択。

・築年数：ご自身の物件と近い築年数の範囲で絞り込みます（例：築15年なら、築10年～20年など）。

・専有面積／土地・建物面積：ご自身の物件と近い面積で絞り込みます。

・間取り：似たような間取りで絞り込みます。

・駅からの距離：こちらも近い条件で絞り込みます。

 

2.「売り出し価格」と「成約価格」の違いを意識する

ポータルサイトに掲載されているのは、あくまで「売り出し価格」です。実際にその価格で売れるとは限りません。

値引き交渉が入ることもありますし、長期間売れ残っている物件は相場より高い可能性もあります。この点は頭に入れておきましょう。

 

3. チェックポイント

・価格帯：類似物件がどのくらいの価格で売りに出されているか、上限と下限を把握します。

・㎡単価・坪単価：面積が異なる物件と比較する際に役立ちます。多くのサイトで自動計算されています。

・物件の状態：写真やコメントから、リフォームの有無や室内の状況などを確認します。ご自身の物件と比較して、価格に影響しそうな要素を見つけましょう。

・掲載期間：もしわかれば、どれくらいの期間掲載されているかを確認します。長期間売れていない物件は、価格設定に課題がある可能性があります。

 

＜ポイント＞

複数のサイトで調べることで、より多くの情報を集められます。

また、最初は少し広めの条件で検索し、徐々に絞り込んでいくと、相場観がつかみやすいでしょう。「へぇ、この条件だとこれくらいで出てるんだな」という発見があるはずです。

 

■ステップ3：「不動産取引価格情報提供システム（レインズ・マーケット・インフォメーション）」を活用する

 

「売り出し価格じゃなくて、実際に売れた価格が知りたいんだけど…」そう思われた方もいるでしょう。

そんな時に役立つのが、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション（REINS Market Information）」です。

 

このシステムでは、実際に不動産会社を通じて売買された物件の成約価格などの取引情報を匿名化して検索・閲覧できます。

 

＜活用方法とポイント＞

 

1. アクセス

インターネットで「レインズマーケットインフォメーション」と検索すればすぐに見つかります。誰でも無料で利用可能です。

 

2. 検索方法

物件種別（マンション／一戸建て）、都道府県、地域などを選択し、取引時期を指定して検索します。より詳細な条件（駅からの距離、面積、築年数など）で絞り込むことも可能です。

 

 

3. 情報の内容

個別の物件が特定できないように加工されていますが、成約価格の範囲、㎡単価、取引時期、所在地（市区町村や一部の町丁目まで）、築年数、間取りなどの情報が得られます。

 

4. グラフ表示

地域ごとの価格帯や㎡単価の推移などがグラフで表示される機能もあり、市場のトレンドを把握するのに役立ちます。

 

＜注意点＞

 

全ての取引が網羅されているわけではない：不動産会社を介さずに個人間で売買された物件や、一部の取引は登録されていない場合があります。

 

情報更新のタイミング：成約からデータ登録、公開までには一定の時間がかかるため、最新の超短期的な市場動向を反映しているわけではありません。

 

あくまで過去のデータ：将来の価格を保証するものではありません。

 

それでも、実際の成約価格に基づいたデータは非常に信頼性が高く、自分で相場を調べる上で強力なツールとなります。「こんな便利なサイトがあったんだ！」と驚かれた方もいるかもしれませんね。

 

■ステップ4：「路線価」や「公示地価」も参考にしてみよう

 

冒頭で説明した「路線価」や「公示地価」も、大まかな土地の価値を知る上で参考になります。特に一戸建てや土地の売却を考えている場合に役立ちます。

 

路線価の調べ方：

国税庁のウェブサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。調べたい土地が面している道路に記載された金額が1㎡あたりの路線価です（単位は千円）。

 

簡易的な実勢価格の目安の計算（土地の場合）：

一般的に、路線価は公示地価の8割程度、実勢価格は公示地価の1.1倍～1.2倍程度と言われることがあります。そのため、`路線価 ÷ 0.8 × (1.1～1.2)` で大まかな実勢価格の目安を算出できる場合がありますが、これはあくまで非常に簡易的なものであり、地域や個別の土地条件によって大きく異なります。

 

公示地価・基準地価の調べ方：

国土交通省の「土地総合情報システム」で検索できます。地図上で標準地や基準地の場所と価格を確認できます。

 

＜注意点＞

これらはあくまで「土地」の評価であり、建物の価値は含まれません。

また、前述の通り、これらは税金計算や公的な評価の基準であり、実際の取引価格（実勢価格）とは異なります。

そのため、「参考程度」に留めておくのが良いでしょう。「なるほど、こういう公的なデータもあるんだな」という知識として持っておくと役立ちます。

 

■ステップ5：集めた情報を「整理・比較」して相場観を養う

 

ステップ2～4で集めた情報を、エクセルやノートなどに整理してみましょう。

 

・類似物件の売り出し価格（複数）

・レインズで調べた類似物件の成約価格

・ご自身の物件の路線価や近隣の公示地価（参考）

 

これらの情報を一覧にすることで、ご自身の物件がどのくらいの価格帯に位置するのか、大まかな相場観が見えてくるはずです。

「このエリアで、この築年数なら、大体これくらいからこれくらいの間かな」というイメージが持てれば、最初のステップとしては十分です。

 

＜ポイント＞

 

単に数字を並べるだけでなく、それぞれの物件の特徴（リフォーム状況、階数、日当たりなど）もメモしておくと、価格差の理由が見えてくることがあります。

 

 

自分で相場を調べる方法をご紹介してきましたが、「やっぱり専門家の意見も聞きたいな…」と思われた方も多いのではないでしょうか。

より正確な売却予想価格を知るためには、不動産会社による「査定」が不可欠です。

 

■自分で調べることの限界とは？

 

自分で相場を調べる方法には、どうしても限界があります。

 

個別の事情の反映が難しい：同じような条件の物件でも、室内の状態、リフォーム履歴、眺望、隣接地の状況など、細かな個別の事情によって価格は変動します。これらを個人で正確に評価するのは困難です。

 

最新の市場動向の把握：不動産市場は常に動いています。金利の変動、新しい税制、近隣での大型開発計画など、最新の情報を個人で追いかけるのは大変です。

 

「売れる価格」の見極め：売り出し価格と成約価格には差があることをお伝えしましたが、実際に「いくらなら買主が見つかりやすいか」という適正な価格設定は、経験豊富なプロでなければ難しい判断です。

 

■不動産会社の査定とは？2つの査定方法

 

不動産会社の査定とは、プロの目で物件を評価し、おおよそ3ヶ月以内に売却できると見込まれる価格（査定価格）を算出することです。査定には主に2つの方法があります。

 

1. 机上査定（簡易査定）

物件の所在地、面積、築年数などの基本的な情報と、周辺の類似物件の取引事例や市場動向などを基に、訪問せずに算出する査定方法です。手軽に早くおおよ体の価格を知りたい場合に便利です。電話やインターネットで依頼できます。

 

2. 訪問査定（詳細査定）

不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、室内の状態（壁紙の汚れ、水回りの設備、日当たり、眺望など）、建物の劣化状況、周辺環境（騒音、臭い、日照阻害の有無など）、管理状況（マンションの場合）などを細かくチェックして行う査定方法です。

より正確な査定価格が期待でき、売却に向けた具体的な相談も可能です。

 

「なるほど、査定にも種類があるんだな。最初は机上査定で大まかな感触を掴んで、本格的に売却を考え始めたら訪問査定をお願いするのが良さそうだな」と思っていただけたのではないでしょうか。

 

■査定依頼のメリット：プロに任せる価値

 

不動産会社に査定を依頼するメリットは、単に価格がわかるだけではありません。

 

より正確な売却予想価格がわかる：豊富な取引事例や専門知識に基づいた、現実的な価格を知ることができます。

 

売却戦略について相談できる：いつ頃、どのような方法で売り出すのが良いか、ターゲットとする買主層など、具体的な売却戦略についてアドバイスをもらえます。

 

物件の強み・弱みを客観的に把握できる：自分では気づかなかった物件の魅力や、改善すべき点を指摘してもらえることがあります。

 

複数の会社に依頼することで比較検討できる：査定価格だけでなく、担当者の対応や提案内容などを比較することで、信頼できるパートナーを見つけやすくなります。

 

■査定依頼の際の注意点：賢い不動産会社の選び方

 

査定を依頼する際には、いくつか注意しておきたいポイントがあります。

 

査定額の根拠をしっかり聞く：なぜその査定価格になったのか、どのようなデータを基に算出したのか、具体的に説明を求めましょう。納得できる説明をしてくれる会社を選びたいものです。

 

査定額の高さだけで選ばない：高い査定額を提示する会社が必ずしも良い会社とは限りません。売却を依頼してもらうために、意図的に高い査定額を出すケースも残念ながら存在します。重要なのは、その価格で「実際に売れるか」どうかです。

 

複数の会社（できれば3社程度）に依頼する：1社だけの査定では、その価格が妥当なのか判断が難しい場合があります。複数の会社に査定を依頼し、査定額や提案内容を比較検討しましょう。

 

一括査定サイトの活用も検討：インターネット上には、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できる「一括査定サイト」があります。手軽に複数の会社にアプローチできるメリットがありますが、多くの会社から連絡が来る可能性があることも理解しておきましょう。

 

担当者との相性も重要：不動産売却は担当者と二人三脚で進めていくものです。親身に相談に乗ってくれるか、こちらの疑問に的確に答えてくれるかなど、コミュニケーションの取りやすさも大切なポイントです。

 

「なるほど、ただ査定してもらうだけじゃなくて、しっかり話を聞いて、信頼できる会社を見極めることが大切なんだな」ということがお分かりいただけたと思います。

 

 

ここまで相場の調べ方について解説してきましたが、最後に、調べる際の注意点と、少しでも高く売るためのヒントをお伝えします。

 

■注意点1：情報は常に変動する！「いつ」の情報かを確認しよう

 

不動産市場は日々変動しています。そのため、相場を調べる際には、その情報が「いつ時点のものか」を意識することが重要です。数年前の取引事例は、現在の相場とは乖離している可能性があります。できるだけ新しい情報を参考にするようにしましょう。

 

■注意点2：あなたの物件の「個性」を忘れずに

 

類似物件の価格を参考にする際も、ご自身の物件が持つ「個性」を考慮に入れる必要があります。

 

プラス要素の例：角部屋で日当たりが良い、眺望が素晴らしい、大規模リフォーム済み、人気の学区内、駐車場が2台分ある、最新設備が導入されているなど。

 

マイナス要素の例：日当たりが悪い、騒音が気になる、修繕が必要な箇所がある、駅から遠い、特殊な間取りなど。

 

これらの要素は価格に影響します。ご自身の物件の強みと弱みを客観的に把握し、相場情報と照らし合わせることが大切です。

 

■注意点3：「売り出し価格」が「成約価格」とは限らない

 

繰り返しになりますが、不動産情報サイトなどで見かける「売り出し価格」は、あくまで売主の希望価格であり、実際にその価格で売買が成立する「成約価格」とは異なる場合があります。特に長期間売れ残っている物件は、価格交渉が入る可能性が高いと考えられます。

 

■より高く売るためのヒント：ちょっとした工夫で差が出る！

 

少しでも有利な条件で売却するためには、以下のような点も意識してみましょう。

 

適切なタイミングで売却する：一般的に、春（2月～3月）や秋（9月～10月）は転勤や進学などで人の動きが活発になり、不動産の需要が高まる傾向があります。また、金利や税制の動向も考慮に入れると良いでしょう。

 

清掃・整理整頓：内覧時の第一印象は非常に重要です。隅々まで清掃し、不要なものは片付けてスッキリとした空間を演出しましょう。

 

軽微な修繕：壁紙の剥がれやふすまの破れなど、簡単に直せる箇所は修繕しておくと印象が良くなります。

 

ホームステージング：家具や小物を配置して、モデルルームのように魅力的な空間を演出する手法です。不動産会社によってはサービスを提供している場合もあります。

 

明るさ・風通し：内覧時には照明を全てつけ、窓を開けて換気するなど、明るく開放的な印象を与えましょう。

 

信頼できる不動産会社を選ぶ：査定価格だけでなく、販売力や提案力、担当者の熱意なども含めて、総合的に信頼できるパートナーを選びましょう。過去の販売実績や得意なエリア・物件種別なども確認すると良いでしょう。

 

内覧時の対応を丁寧に行う：買主候補からの質問には誠実に答え、物件の良いところをアピールしましょう。売主の印象が良いと、購入の後押しになることもあります。

 

「ふむふむ、高く売るためには、物件そのものの価値だけじゃなくて、見せ方やタイミングも大事なんだな」と、具体的なイメージが湧いてきたのではないでしょうか。

 

 

今回は、「不動産 売却 相場」の調べ方について、ご自身でできる方法からプロの査定活用法、さらには注意点や高く売るためのヒントまで、幅広く解説してきました。

 

自分で相場を調べることは、売却活動の第一歩として非常に重要です。

 

・不動産情報サイトで類似物件の売り出し価格をチェックする。

・レインズ・マーケット・インフォメーションで実際の成約価格を調べる。

・路線価や公示地価も参考に、大まかな土地の価値を把握する。

 

これらの情報を集め、比較検討することで、ご自身の物件のおおよその相場観を養うことができます。「なるほどね〜そうやって調べるんだね〜」と、具体的な方法をご理解いただけたなら幸いです。

 

そして、より正確な価格を知り、具体的な売却戦略を立てるためには、不動産会社の査定が不可欠です。複数の会社に査定を依頼し、査定額の根拠や担当者の対応などを比較検討して、信頼できるパートナーを見つけましょう。

 

不動産の売却は、人生における大きなイベントの一つです。

相場をしっかりと理解し、準備を整えることで、後悔のない、納得のいく売却が実現できるはずです。

 

この記事が、あなたの不動産売却の成功の一助となれば、これほど嬉しいことはありません。

前向きな気持ちで、最初の一歩を踏み出してみてください。応援しています！

 

＼お問合せはこちらから／