【初心者向け】新潟市で土地を売りたい方へ｜初心者でも失敗しないための7ステップ完全ガイド

近年、新潟市では再開発や人口の流動化に伴い、土地の売買が活発になっています。

空き地や使わなくなった土地を持て余している方も多く、固定資産税の負担や維持管理の手間から「そろそろ売ろうかな…」と考える人が増えています。

 

しかし、土地売却には知っておくべき手順や注意点が多く、知識がないまま進めると「損をした」「トラブルになった」というケースも少なくありません。

 

こんにちは。

新潟市の不動産売買専門「にいがたの不動産」の富澤です！

 

この記事では、新潟市で土地を売りたいと考える初心者の方に向けて、わかりやすく手順やポイントを解説していきます。

読んでいただければ、土地売却で損をしないためのヒントが見つかりますので、最後までお付き合いください。

「周りが家を売り始めたから、自分もそろそろ…」

「なんとなく今が高く売れそうな気がして…」というご相談が増えてきました。

確かに、売却のタイミングには“不動産市場の動き”や“売却の流行り”も影響します。

ただ、それだけで売却を進めてしまうと、あとになって「思っていた結果と違った…」と後悔するケースも少なくありません。

 

なぜ売却したいのか、目的を明確にしておきましょう。

 

■住み替えのために売却する

・マンションから一戸建てへ住み替え（またはその逆）

・子供の進学・独立によりコンパクトハウスへの住み替え

・通勤・通学の利便性を改善するための住み替え

☆注意点☆

・借り住まいの費用や二重ローンのリスク

・買い替え特例や住宅ローンを逃す

■資産整理・老後資金のために売却する

・使用していない不動産を現金化したい

・老後の生活費や医療費への備えにしたい

☆注意点☆

・境界の確定、地中埋没物等の調査などで費用が発生することも

・売却以外の活用法がないか検討しておく（賃貸・駐車場など）

 

■相続・家族間の整理のために売却する

・相続で取得した不動産を売却したい

・管理が難しいので売却したい

☆注意点☆

・関係者全員の同意を得ているか確認

・相続登記が済んでいるか確認する

土地を売却する際、「面積・接道・都市計画区域」などの情報を事前に把握しておくことが重要です。なぜなら、売却価格の適正判断やスムーズな取引につながるからです。

 

■正確な「売却価格」の決定にかかわる

土地の価格は、面積だけでなく接道している道路の幅、用途地域や建蔽率・容積率などの法律上の制限や利用可能

範囲も含まれます。

 

■買主に説明する義務がある

契約前の重要事項説明のなかに記載されます。情報が間違っているとトラブルや損害賠償に発展することも。最悪

の場合、契約が白紙になるケースもあります。

 

■売却前の対策ができる

境界確定や地中埋蔵物の調査を行い事前にトラブルを防ぎます。

分筆して売却する、賃貸を検討するなどの可能性も検討しておくことができます。

 

 

これらを整理することで、スムーズな売却に向けた準備が整います。

 

土地の売却に伴う大まかな流れは以下の7ステップです。

 

①売却の意思決定・情報整理

まずは目的を明確にし、必要な情報を整理します。土地の面積、接道状況、都市計画区域など、基本的な情報を整えておきましょう。

 

②相場の確認と価格設定

市場の相場を把握し、適正な価格を設定します。売却価格が高すぎても低すぎても取引が進まないため、慎重な価格設定が重要です。

 

③不動産会社の選定と媒介契約

信頼できる不動産会社を選び、売却活動を委託します。会社の実績や地域の知識をチェックし、適切な媒介契約を結びましょう。

 

④販売活動（ネット掲載・現地案内など）

積極的に販売活動を行い、広く買主を集めます。ネット広告や現地案内など、多角的なアプローチが売却を加速させます。

 

⑤買主からの申込み・条件交渉

買主からのオファーに対して柔軟に対応します。交渉時には条件（価格、引き渡し時期など）をしっかり確認し、お互いに納得できる形を目指します。

 

⑥売買契約の締結

契約書を慎重に確認して締結します。契約内容に不明点がないか確認し、法的に問題のない形で契約を結びましょう。

 

⑦引き渡し・登記・精算

取引を完了させます。土地の引き渡しや登記手続き、代金の精算など、最後まで丁寧に対応しましょう。

 

これで土地売却の一連の流れが整理され、スムーズに進めるための大まかなポイントを押さえることができます。

 

土地を売るうえで相場を知らないのは、「地図を持たずに登山する」ようなもの。

ゴール（適正価格）を見失ってしまい、損をしてしまうリスクもあります。

土地を売却する際に役立つ、相場の調べ方を具体的に紹介します。

 

■不動産ポータルサイトで周辺事例を調べる

まずはインターネットで手軽に調べられる方法から。

「スーモ（SUUMO）」「アットホーム（athome）」「ホームズ（LIFULL HOME'S）」といった大手不動産ポータルサイトを活用しましょう。

 

• 自分の土地と近いエリア・広さ・用途地域の物件を検索してみてください。
• 坪単価や売出価格の傾向がわかります。
• ですが、あくまで「売出価格」であって「成約価格」ではない点には注意が必要です。

 

例：新潟市中央区、50坪前後の住宅用地で検索して、同じような条件の土地価格をチェック。

 

■新潟市の公示地価・基準地価をチェック

土地の客観的な価格指標として、「公示地価」や「基準地価」も参考になります。

 

• 公示地価：国土交通省が毎年3月に公表。全国の主要地点の価格を確認できます。
• 基準地価：都道府県が毎年9月に公表。より細かいエリアの価格もカバーされます。
•  

【チェック方法】
国土交通省の「土地総合情報システム」や、新潟県の公式サイトで無料で確認できます。

自分の土地の近くにどんな地点があるか、地図と照らし合わせながら見ると効果的です。

 

より正確な相場感をつかみたい場合は、不動産会社の無料査定を活用するのがおすすめです。

• 査定は無料で受けられる会社がほとんど。
• 1社だけでなく、2〜3社に依頼するのがポイントです。 
• 比較することで「相場の目」が見えてきます。
• 
  
• 地元に強い会社を選ぶと、近隣の売買事例に詳しく、精度の高い情報が得られます。
•  

「一括査定サイト」も便利
複数の不動産会社に一度で査定依頼ができるサイト（例：すまいステップ、リビンマッチなど）も活用してみてください。

 

土地を売却する際は、まず自分で情報を集めることが大切です。

ポータルサイトでの検索、公的価格のチェック、プロの査定を組み合わせて、「このくらいで売れる」という感覚を持っておきましょう。

相場を知っていれば、売却時に安すぎたり、逆に高すぎて売れ残ったりするリスクを回避できます。

 

土地売却を成功させるための最重要ポイントのひとつが、「どこの不動産会社に依頼するか」。
同じ土地でも、依頼する会社によって売れるまでのスピードや金額、売却後の満足度が大きく変わります。

 

選ぶポイントはこの4つ。

 

① 地元・新潟市に強い実績があるか？

地元に根ざした不動産会社は、地域の売買事例や需要、買主の傾向をしっかり把握しています。
特に新潟市は中央区・西区・東区・南区などでニーズが異なるため、その土地特有の売り方を知っている会社に任せるのが安心です。

 

② 土地の売却が得意な会社か？

不動産会社と一口に言っても、「マンションの仲介が得意」「賃貸中心」「新築戸建の販売に強い」など得意分野はさまざま。
あなたが売りたいのは土地ですから、土地売却の実績が豊富な会社を選ぶのが基本です。

会社のホームページや口コミで「どんな物件の取り扱いが多いか」を確認しましょう。

 

③ 担当者の対応・説明が丁寧か？

初回相談や査定時の対応で、その会社の“本気度”がわかります。

 

• ・説明がわかりやすいか
• ・メリット・デメリットを正直に話してくれるか
• ・無理に契約を迫ってこないか
•  

など、信頼できるかどうかを冷静に見極めてください。

担当者との相性も、売却活動をスムーズに進めるうえで大事なポイントです。

 

④ 査定価格が相場に合っているか？

査定額が高いと嬉しく感じるかもしれませんが、相場とかけ離れていないかを見極める目も必要です。

 

注意！高すぎる査定額にはご用心

中には「契約を取りたいがために、わざと高い金額を提示してくる業者」も存在します。

査定額が他社と比べて極端に高い場合は、根拠（周辺事例や市場分析）をしっかり確認しましょう。納得いかない説明なら、慎重になるべきです。

 

土地売却を成功させるには、「どの会社に依頼するか」が非常に重要です。
査定額だけに惑わされず、総合的に見て「信頼できるパートナー」を選びましょう。

不動産会社と媒介契約（専属専任・専任・一般のいずれか）を結んだら、いよいよ本格的に売却活動が始まります。
「見せ方」「タイミング」「整備」の3つのポイントを押さえることが、より良い条件で売却するためのカギになります。

 

■写真の撮り方・魅せ方が重要！

購入希望者の多くは、まずネット上の写真で第一印象を判断します。
だからこそ、写真のクオリティや見せ方にはこだわるべきです。

 

• ・土地全体がはっきり写るように、天気の良い日に撮影
• ・整備された様子を伝える（草刈り・ゴミ撤去後など）
• ・周辺の便利さもアピールポイント（例：駅、学校、スーパーまで◯分）
•  

写真に加えて、「ここに住んだらこんな生活ができそう」とイメージできる紹介文があると反響率アップにつながります。

 

■売れない場合は、価格の見直しも視野に

売却活動を始めたら、まずは3ヶ月を目安に状況をチェックしましょう。

 

• ・問い合わせがほとんど来ない
• ・見学はあるが、購入申し込みに至らない

 

といった場合、価格が市場より高すぎる可能性があります。

☆見直しの目安☆

• ・反響がなければ、3ヶ月目で価格再検討
• ・競合物件と比べて魅力的に映っているかどうかもチェック
• 
  

不動産会社と相談しながら、価格だけでなく「広告の見直し」「ターゲット層の再設定」など、販売戦略を調整することも大切です。

 

■土地の整備も忘れずに

意外と見落とされがちですが、土地の見た目も購入希望者に与える印象を大きく左右します。

• ・雑草の除去、定期的な草刈り
• ・ゴミ・不法投棄物の撤去
• ・必要なら簡単な境界の目印（ロープ・杭）を設置

 

きれいに整備された土地は、「このまますぐに使えそう」「管理がしっかりされている」といった安心感や信頼感を与えます。

 

 

買いたいという人が出てきたら、ここからが本番とも言えます。
契約に進む前に、さまざまな条件の交渉が行われるケースが多いです。

 

• 価格交渉：「もう少し下げてもらえませんか？」という申し出にどう対応するか
• 引き渡し日の調整：「すぐに引き渡してほしい」「半年後でも大丈夫か」など
• 契約内容の確認：契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）や境界の明示など、細かい部分の合意が必要です

 

不動産会社の担当者が交渉を代行してくれるのが一般的ですが、納得のいく条件になるよう、自分自身でも内容を把握しておくことが大切です。

 

媒介契約を結んだら、「ただ待つ」のではなく、“売れる土地”として整えていく行動が必要です。

• ・写真や見せ方で第一印象を良くする
• ・売れなければ、価格や戦略を柔軟に見直す
• ・土地の手入れや整理で好印象を与える
• ・交渉には冷静に対応し、条件面も納得した上で進める

これらのポイントを押さえることで、スムーズかつ満足のいく売却につながります。

 

 

いよいよ買主が決まり、契約・引き渡しへと進んでいく段階。

ここでの手続きや確認をおろそかにしてしまうと、後からトラブルになるリスクが高まります。

安心・スムーズに売却を完了させるために、契約書の確認ポイントや引き渡し時の準備事項をしっかり押さえておきましょう。

 

■ 売買契約書は“内容確認”が何より大事

売買契約書には、土地売買における重要な取り決めや条件が数多く盛り込まれています。
署名・捺印の前に、必ず以下のような点をよく確認してください。

 

• ・売買代金・支払条件：金額・支払方法・支払日
• ・引き渡し日：実際に土地を明け渡す日程
• ・契約解除に関する条項：万が一のキャンセル時の違約金や条件
• ・契約不適合責任の範囲：旧・瑕疵担保責任にあたる内容。どのような責任を負うかを確認

 

不明点があれば、不動産会社や司法書士、場合によっては弁護士に相談してから契約しましょう。

「何となく」で署名すると、後々思わぬ損失を被ることもあります。

 

■引き渡し時の準備事項

売買契約を交わしたら、いよいよ土地の引き渡し＝所有権の移転が行われます。
この段階では、いくつかの実務的な準備が必要になります。

 

① 登記の準備（司法書士がサポート）

所有権の移転登記は、専門の司法書士が担当するのが一般的です。
売主としては、以下のような書類の準備が必要です。

 

• ・登記識別情報通知（旧・権利証）
• ・印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
• ・実印
• ・固定資産税納付書（評価額の確認用）
• ・本人確認書類（運転免許証など）

 

司法書士は買主側が指定するケースが多いですが、わからないことは遠慮せず相談を。

 

② 固定資産税・精算金の確認

土地を売却する際は、固定資産税や都市計画税の清算が必要になります。

 

• 通常、その年の1月1日時点の所有者が1年分を納税しますが、引き渡し日に応じて、日割り計算で精算するのが一般的です。
•  

精算額は売買契約書に明記され、決済時に買主から支払われることが多いです。

 

③ 境界の明示・測量は慎重に

土地売買で最もトラブルが多いポイントのひとつが「境界」です。

 

• ・隣地との境界が不明確
• ・実際の面積と登記簿面積に差がある
• ・隣地所有者との立会いが必要

 

など、予想以上に慎重な対応が求められます。

安心のためには、「確定測量」を事前に行い、境界標（杭など）を明示しておくとベストです。

• 買主にとっての安心材料となり、売却後の「ここまでがウチの土地じゃなかった」というトラブルを未然に防げます。

 

※確定測量が難しい場合でも、境界を明示する簡易的な手段（ロープ、杭）を用意することをおすすめします。

 

契約・引き渡しの段階は、「もう終わり」と思いがちですが、実は最も大切で慎重になるべきタイミングです。

 

• ・契約書の内容をきちんと読み解き、納得のうえで署名する
• ・登記や税金などの実務的な準備を進める
• ・境界の確認・整備をしておくことで、後のトラブルを防ぐ

 

こうした準備を怠らなければ、安心して土地を手放すことができるはずです。

 

Q：土地は更地にして売るべき？

一般的に、古家付きの土地よりも、更地のほうが購入希望者にとって扱いやすいため、売れやすい傾向があります。特に、購入後すぐに建物を建てたいと考えている人や、建物の老朽化が進んでいる場合には、更地のほうが魅力的に映ります。

 

ただし、建物を解体するには数十万円〜数百万円の費用がかかることもあり、その費用を売主側が負担するかどうかがポイントになります。

また、築年数や構造によっては「古家付き」としてリノベーションを前提に購入したい買主がいるケースもあるため、一概に「更地が有利」とは言い切れません。

 

まずは、不動産会社に相談し、現地の状況やニーズを見極めたうえで、更地にするかどうか判断するのが良いでしょう。

 

Q：どのくらいの期間で売れる？

土地の売却期間は、平均して3ヶ月〜6ヶ月程度が一般的です。ただし、これはあくまで目安であり、以下のような要因によって大きく左右されます。

 

• 立地（エリア）：駅からの距離や周辺環境によって需要が異なります。
• 価格設定：相場と比べて高すぎると売れ残り、適正価格であればスムーズに売れやすいです。
• 
  
• 土地の形や広さ：変形地や狭小地などは時間がかかる場合があります。
• タイミング：購入希望者が増える春・秋のシーズンは比較的売れやすい傾向があります。

 

Q：相続した土地でも売れる？

はい、相続した土地も売却は可能ですが、相続登記（名義変更手続き）を完了していることが前提となります。

相続登記とは、故人（被相続人）から相続人への名義変更を法務局で行う手続きのことです。

2024年4月からは、相続登記が義務化され、相続を知ってから3年以内の申請が必要となっています。

相続登記が未完了のままでは、法律上の所有者が明確でないため、売却手続きに進むことができません。

また、複数人で相続した共有名義の場合には、全員の合意が必要になるため、早めの話し合いと準備が大切です。

不動産会社や司法書士に相談しながら、相続登記と売却の流れを確認することをおすすめします。

 

 

 

土地の売却は、人生のなかでもそう何度も経験するものではありません。

だからこそ、「なんとなく」で進めてしまうと、あとから「もっとちゃんと準備しておけばよかった…」と後悔することにもなりかねません。

この記事では、新潟市で土地を売るときに知っておきたい流れや注意点を、できるだけわかりやすく解説してきました。

 

• ・なぜ売るのか、目的を明確にすること
• ・自分の土地の情報をきちんと整理すること
• ・相場を知り、信頼できる不動産会社に相談すること
• ・写真や整備、販売戦略まで意識して“魅せる”こと
• ・契約や引き渡しでのトラブルを防ぐための確認を怠らないこと

 

こうした一つひとつのステップを丁寧に進めることで、「納得できる売却」が実現できます。

 

最後に・・・

私たち「にいがたの不動産」では、新潟市での土地売却を検討している方の不安や疑問に、丁寧にお応えしています。

 

「まだ売るか決めてないけど、話だけ聞いてみたい」
「うちの土地、実際いくらで売れそう？」

そんな気軽なご相談も大歓迎です。

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