【新潟市の不動産売却】「いつ売ればいいのか」迷ったときに読むブログ｜不動産売却は「準備が8割」目的別タイミングと準備のポイント

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• 「住み替えを考えているけど、売るタイミングがわからない」
• 「実家の整理をしたいけど、相続前に売るべき？」
• 「老後資金に不動産を活用したいけど、いつ動けばいい？」
• 「空き家を放置しているけど、管理や税金が心配…」

新潟市で家の売却を検討しているものの、タイミングに迷っている方へ。

不動産売却への第一歩を踏み出すためのアドバイスをお届けします。

最後まで読んでいただければ、余裕を持って不動産を売却する事前準備ができるようになれますので、お付き合いくださいね。

 ■住み替えを考えているあなたへ

住み替えは「売りと買い」のタイミング調整がとても大切です。

まずは「今の家がいくらで売れそうか」を把握することから始めてみましょう。

売却にかかる期間は、地域や物件によって異なりますが、平均3～6カ月が目安です。

新潟市内ではエリアによって動きの速さが違います。

中央区や東区などの人気エリアのためスムーズに売却が進みますが郊外（西蒲区・秋葉区）では売却までに時間がかかることもあります。

☆最初の一歩は

• ・売却と購入のスケジュールをざっくり書き出してみる
• ・今の家がいくらで売れるか、査定だけでも取ってみる
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■相続前に実家を整理しておきたいあなたへ

相続前の売却（生前整理）は、手続きのスムーズさと税制面で非常に有利なことが多いです。

所有者本人が元気なうちであれば、名義の確認や意思決定もスムーズに進められます。

いっぽう、相続後に売却すると「相続登記」や「家族間の意見調整」などで時間がかかることがあります。

☆最初の一歩は

• ・今のうちに名義や登記内容を確認しておく
• ・家族と話し合い、「誰が何を引き継ぐか」の意識を合わせる

■老後資金や資産整理を考え始めたあなたへ

老後資金の準備として不動産を活用するなら、65歳～70代前半が行動開始のベストタイミング。

判断がしっかりしているうちに、次の住まいへの移行が無理なく進められるからです。

高齢になるほど「売りたくても行動が難しい」「認知機能の問題で契約に支障が出る」など実務面でのハードルが出てくることもあります。

☆最初の一歩は

• ・売却したあとの資金計画や住み替え先のイメージを持ってみる
• ・「どのくらいの資金が手に入るか」を早めに把握しておく
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■空き家の管理に悩んでいるあなたへ

固定資産税の負担や管理の手間、ご近所への気遣いもストレスに。

空き家を放置しておくと老朽化・近隣トラブル・不法侵入などのリスクが増え、将来的に売りにくくなる可能性が高まります。

☆最初の一歩は

• ・固定資産税の明細書を見て、今後の維持費を試算してみる
• ・空き家の劣化状況を確認して、今売るべきか検討する
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不動産売却は、一度に全部決める必要はありません。

「情報を集める」「話だけ聞いてみる」「家族に相談してみる」こうした小さなアクションの積み重ねが、スムーズな売却につながっていきます。

不動産売却を考え始めたら、最初に整理すべきは「不動産の基本情報」です。

正確な情報がないまま販売活動を進めると、途中で手続きがストップしたり、トラブルに発展することもあります。不動産会社に任せる前に、準備できるところは進めておきましょう。

■登記名義人を確認する

不動産の「所有者」が誰なのか、確認しておきましょう。

• ・ご自身の名義でない場合は、名義変更（贈与・相続登記など）が必要
• ・兄弟や親との共有名義なら、全員の同意がないと売却できません
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☆ポイント

「名義が親のまま」「相続登記がまだ」というケースでは、売却に進む前に手続きが必要になります。

■土地・建物の面積や構造を把握する

• ・土地面積、建物面積（延床）、構造（木造・RC造など）
• ・建築年（築年数）
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この情報は、価格査定や広告の際に必須になります。

■修繕・リフォームの履歴があるか

• ・外壁塗装や屋根の修理
• ・給湯器、キッチン、トイレなどの交換履歴

販売活動でのアピールポイントになり、丁寧に使われてきた家だという印象を与え、内見時の評価もアップします。

■住宅ローンの残債があるかどうか

• ・ローンが残っている場合、売却代金で完済できるかどうかが重要
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■境界が不明な土地の場合は測量を検討

土地の売却では、隣地との境界確認が非常に重要です。

• ・境界が不明確だと、買主が不安になり、売却に時間がかかる
• ・売買契約前に測量・境界確認書の取得を済ませておくとスムーズ

不動産を売るかどうか迷っているとき、まず知っておきたいのが「この物件、いくらで売れそう？」という相場感です。

相場を知らずに売り出すと、「高すぎて売れ残る」「安く売って損をする」といった失敗につながりかねません。相場を知る代表的な3つの方法をご紹介します。

方法①｜ポータルサイトで「売り出し中の物件」をチェック

SUUMO、アットホーム、HOME'Sなどの不動産ポータルサイトで物件を検索します。

• ・新潟市中央区の築20年の一戸建て
• ・新潟駅周辺の3LDKマンション
• ・秋葉区の100坪前後の土地 など

このように、エリア・間取り・築年数など自分の物件に近い条件を入力してみましょう。

☆ポイント
「売り出し価格」はあくまで“希望価格”なので、“実際に売れた価格”ではない点に注意が必要です。

方法②｜【公的データ】国土交通省の「土地総合情報システム」を使う

国土交通省の 土地総合情報システム では、実際に成約した取引価格（過去の売買実績）を見ることができます。

例えば、「新潟市中央区」「2024年1月〜6月」「中古住宅」といった条件で絞り込めば、似たような物件がいくらで売れたのかを知ることが可能です。

ただし、更新頻度が低めなので最新の動向は不動産会社にも確認を。

方法③｜不動産会社に「無料査定」を依頼する

最も正確な相場を知るには、やはり不動産会社の査定を受けるのがベストです。

新潟市内であれば

• ・地元に強い中小の不動産会社（エリアに詳しい！）
• ・売却に力を入れている会社（仲介実績が多い）
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など複数社に依頼することで、よりリアルな販売価格を知ることができます。

■査定の種類

• 机上査定（簡易）：物件情報をもとに短時間で概算
• 訪問査定（実地）：実際に現地を見て細かく査定

まずは「簡易査定」を取り、相場感をつかむのが効率的です。

新潟市の場合、中央区や東区など人気エリアでは価格が高く、郊外（西蒲区・秋葉区）では売却に時間がかかるケースもあります。

不動産会社の選び方ひとつで売却価格も売れるスピードも大きく変わります。

「売却価格」、「販売までのスピード」、「買主との交渉力」、「広告の見せ方」
これらはすべて「どんな不動産会社に依頼するか」で変わってきます。

特に新潟市のように、エリアごとに需要の差がある地域では、地元に詳しい会社に依頼するかどうかで売れ行きに差が出やすい傾向があります。

① 新潟市内での売却実績が豊富かどうか

• ・新潟市の各エリア（中央区・西区・江南区など）の相場や買主の傾向を把握している
• ・地元の売買データに基づいた的確な価格提案ができる

☆ポイント

「全国チェーンだから安心」とは限りません。

地元密着で売却経験豊富な会社の方が成果につながることも多いです。

② 査定価格の根拠を説明できるか

• ・「なぜこの価格になるのか？」をきちんと説明してくれる
• ・周辺の成約事例・築年数・建物の状態など、納得できる根拠がある

☆ポイント

ただ「高く売れます！」と言われても、それだけでは信用できません。

③ 対応が丁寧で親切かどうか

• ・売主の気持ちに寄り添ってくれる対応か
• ・質問に対してわかりやすく答えてくれるか

☆ポイント
家を売るのは人生の中でも大きな出来事。安心して相談できる担当者かどうかはとても大事です。

④ 地元の市場や買主の動向を把握しているか

• ・そのエリアに住む人のニーズを理解している
• ・買主層に合った広告戦略を提案できる

【例】
新潟市では、中央区はマンション需要が強く、郊外エリアはファミリー向け一戸建てが人気。こうした傾向を知らないと、売却の方向性を誤ることも。

要注意！極端に高い査定を提示してくる会社にはご注意を

「他社より500万円高く売れます！」と言われると魅力的に感じますが…。実際には、契約を取るためだけに高額な査定を出すケースもあります。

結果的に市場に出してもなかなか売れずに値下げを繰り返し、適正価格以下で売ることになっては、取返しがつきません。

査定は「高いから良い」ではなく、「根拠があるかどうか」で判断しましょう。

1．目的別に「最初の一歩」を踏み出そう

• ・住み替えを検討中の方：まずは簡易査定で家の売却価格を把握
• ・相続前に実家整理をしたい方：名義や登記を確認し、家族で話し合いを
• ・老後資金に備えたい方：65～70代前半が行動のベストタイミング
• ・空き家の管理が心配な方：固定資産税や劣化状況をチェックして売却も検討
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まずは情報収集や相談から始めましょう。

2．売却前に「不動産の基本情報」を整理しておく

• ・所有者名義や共有者の有無を確認
• ・土地・建物の面積、築年数、構造などを把握
• ・修繕やリフォーム履歴があれば記録しておく
• ・ローン残債や土地境界の有無も要チェック
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売却をスムーズに進めるには、事前準備がとても重要です。

3．正しい「相場感」を持つことが失敗を防ぐ

• ・ポータルサイトで周辺の売り出し事例をチェック
• ・国交省「土地総合情報システム」で過去の成約価格を確認
• ・不動産会社の無料査定を活用（まずは簡易査定から）
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 “高く売る”より“適正価格で売れる”ことを意識しましょう。

4．不動産会社選びが「売却成功」のカギ

• ・新潟市内の売却実績が豊富な地元密着の会社を選ぶ
• ・査定価格にしっかりとした根拠があるか確認
• ・対応が丁寧で信頼できる担当者かどうかも大切
• ・極端に高い査定を出す業者には要注意
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複数社に相談して比較するのがポイントです。

最後に…

不動産売却は、「いつ売るか」だけでなく「どう備えるか」が重要です。
小さな一歩を踏み出すことで、後悔のない売却に近づけます。

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