失敗しない不動産買取の完全ガイド　早めの現金化で後悔しない！！

不動産買取の魅力はなんといってもスピード。

通常の仲介売却に比べて圧倒的に早く現金化できるため、急な資金が必要な場合や、すぐにでも不動産を手放したい場合には、非常に有効な手段です。

また、古い物件を売り出しているがなかなか買い手が見つからない。そんな時に買取をしてくれる不動産業者は頼れる存在ですよね。

不動産買取は、信頼できる業者と組めば得られるメリットは大きい。

しかし悪質な業者につかまってしまうと損をするだけなく、思わぬトラブルに巻き込まれてしまうこともあります。

 

本日は、富澤が不動産買取について解説します。

本記事を読んで頂ければ、不動産買取での失敗を防ぐことができますので最後までお付き合いくださいね。

 

それでは、始めましょう。

 

 

不動産買取は、文字通り、不動産業者が直接あなたの不動産を買い取る方法です。

不動産買取業者は、買い取った不動産を再販することで利益を得ています。そのため、仲介売却と比較すると、買取価格は相場よりも低くなるのが一般的です。

買取価格は、再販にかかる費用や利益を考慮して決定されます。

 

たとえば、リフォーム、リノベーション、ハウスクリーニングなどは買取価格から差し引かれます。金利の変動や市場悪化などの再販におけるリスクも価格に反映されています。

 

価格に影響する３つの要素

①早期売却の対価（スピード重視の売却の対価として）

②物件の状態（築年数が古い・状態が悪いなど）

③業者の戦略（買取業者によって査定基準が異なるため）

 

買取業者は、短期間で買取するかわりに低い価格で購入します。

築年数が古く状態が悪い物件や、訳アリ物件は再販価格が低くなるため買取価格も低く設定されます。

また業者によって査定基準が異なるため、同じ物件でも買取価格に差が出てきます。

特に下記の条件に当てはまる物件は買取価格が大幅に低くなります。

 

・築30年以上の物件

・雨漏り・シロアリ被害がある物件

・事故物件・再建築不可物件・権利関係が複雑な物件

 

 

不動産買取の仕組みを理解したところで、メリットを確認してみましょう。

 

■スピーディな現金化

不動産買取の最大のメリットは、仲介売却とは異なり、買い手を探す必要がないことです。

通常数週間から一カ月程度で売却が完了し、現金化が可能です。

相続税の納付、ローンの返済、事業資金の調達など、急な資金が必要になった場合に非常に有効です。

 

■仲介手数料が不要

仲介業者を介さないため、売却時に仲介手数料が発生しません。

一般的な仲介手数料は【売却価格の3％+6万円+消費税】となるため、高額な費用を節約できます。

 

■契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）が免除される場合がある

買取業者が不動産業者であるため、売却後に物件の欠陥が見つかった場合の売主の責任が免除されることがあります。築年数の古い物件や、状態の悪い物件の場合、瑕疵担保責任のリスクが高いため、買取業者に買い取ってもらう方が安心です。

 

■内覧準備や手間が不要

仲介で売却する時のように、購入希望者の内覧に対応する必要がありません。

室内の清掃や片づけなどの手間が省けます。

また、不特定多数の人に自宅を見られる心配がないためプライバシーを守りたい方にも適しています。

 

■売却後のトラブルが低い

買取業者は不動産のプロであるため、売却後にトラブルが発生する可能性が低いです。

 

■訳アリ物件でも売却しやすい

仲介売却では買い手が見つかりにくい物件、再建築不可物件、事故物件なども買い取ってくれる可能性があります。

 

■買取価格が相場より低い

不動産買取の最大のデメリットは、買取価格が低くなることでしょう。

仲介売却と比較すると、買取価格は相場よりも低くなるのが一般的です。そのため複数の買取業者から査定を受け、少しでも高い価格で買い取りしてもらえるよう交渉が必要です。

 

■業者選びを慎重に検討する

不動産業者の中には悪質な業者も存在します。売主の「早く売りたい」という気持ちに付け込んで相場よりも極端に低い価格を提示したり、契約後に一方的に条件を変更したりする業者もいるため、業者選びは慎重に行う必要があります。

 

■不動産の種類によっては買取を断られることがある

立地条件が悪い、特殊な用途の物件などは買取ってもらえないケースもあります。

 

 

急いで売却したい心理状況だと、じっくりと不動産の相場を調べる時間や余裕がなくなってしまいがちです。相場を把握しないまま買取業者に言われるがままに価格交渉を進めてしまうと、本来であればもっと高く売れたはずなのに、安価で手放してしまう可能性があります。

また、スピード重視で1社だけに査定を依頼し、提示された価格が適正かどうかを判断する前に契約してしまうケースも少なくありません。

 

「早く現金化したい」という気持ちが先行し、契約内容を隅々まで確認するのを怠ってしまうことがあります。

買取価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、税金などの諸費用についても十分に理解しないまま契約してしまうと、後々思わぬ出費が発生し、手元に残る金額が予想よりも少なくなってしまう可能性があります。

 

悪質な買取業者は、売主の気持ちにつけ込んで、強引な価格交渉を仕掛けてくることがあります。

冷静な判断力があれば、そのような交渉に応じる必要はないのですが、焦っていると業者のペースに乗せられ不利な条件を飲んでしまうことがあります。

 不動産買取で失敗しないためには、4つの対策をしっかり行っておくことが大切です。

１・複数の買取業者から査定を受けて相場を把握する

２・なぜその価格なのか？査定額の根拠を確認する

３・重要事項説明を理解し、契約内容を隅々まで確認する

４・不安な場合は専門家（弁護士・不動産鑑定士）などに相談する

 

時間に余裕がある場合には、不動産仲介も検討しておきましょう。

仲介売却であれば、相場に近い価格で売却できる可能性があります。

相場よりも大幅に低い価格での買取を後悔しないためには、事前の情報収集と慎重な判断が重要です。

 

 

悪質業者には共通点があります。まずはここを押さえておきましょう。

 

・高圧的な態度で相手を焦らせる言動が多い

・質問に対して曖昧な回答しかしない

・じっくり検討する時間を与えず契約を急がせる

・会社の情報や実績を公開しない

・口コミの評判が悪い

 

典型的な悪質業者のように感じますが、不動産買取業界も競争社会です。

お客さんを獲得するために、知らず知らずのうちにこういった態度に出てしまうこともありますので、対応するこちら側もしっかり相手を見極めていきましょう。

 

被害を未然に防ぐためにも、代表的な6つの手口をご紹介します。

 

手口１：不当に低い査定価格を提示してくる

売主が相場を知らないことを利用して、相場を大きく下回る査定価格を提示し安く買い取ろうとします。

対策として、査定額の根拠を詳しく説明してもらいましょう。納得できなければきっぱり断る姿勢が大切です。

 

手口２：契約後に価格を減額してくる

契約後に些細な理由をつけて価格を減額しようとします。「雨漏りが見つかった」「シロアリ被害があった」など欠陥を指摘します。

対策として、契約前に物件の状態を詳しく調査してもらいましょう。契約書に【価格減額に関する条項】がないかも確認しておきましょう。

 

手口3：強引な契約を迫ってくる

「今日契約すれば、特別価格で買い取ります」などと強引に決断を迫ってきます。焦らせてくる業者には注意し冷静に判断しましょう。

対策としては、その場で契約せず一度持ち帰って検討する、家族や友人に相談することをおすすめします。

 

手口4：契約内容に不明確な部分が多い

契約内容が曖昧で、売主に不利な条項が含まれていることがあります。「瑕疵担保責任の範囲が広すぎる」、「手付金の額が高すぎる」など、よく読み込まないと気づかないような記載をします。契約内容で不明点があれば必ず質問しましょう。

対策としては、契約書を専門家にチェックしてもらうことをおすすめします。

 

手口5：二重契約を強要する

他の業者よりも高い査定額を提示し、契約を急がせ、契約後に理由をつけて一方的に解約し別の業者と低い価格で契約させようとします。

対策としては、契約書の内容を隅々まで確認し、解約に関する条項に注意しましょう。

 

手口6：違反建築物や再建築不可物件を悪用する

違反建築物や再建築不可物件であることを知りながら、その事実を隠し契約を進め、後から大幅に価格を下げようとする。

対策として、建築確認済証や検査済証を確認しておきましょう。再建築不可の場合、その理由を確認しましょう。

 

 

そのほか、電話や訪問でしつこく営業してきます。

断っても何度も連絡してくることもありますので、必要のない場合にはきっぱり断りましょう。電話番号を着信拒否する態度を見せる事も必要です。

 

 

優良不動産買取業者はどうやって選べば良いのでしょう？

買取は業者との取引になりますが、業務を行うのは全て人です。

その業者の人となり【人間性とプロ意識】が重要になります。

・親身になって相談に乗ってくれる

・質問に対して丁寧に答えてくれる

・連絡がスムーズに行える

・約束を守ってくれる

・高圧的な態度を示さない

・不動産売買に関する知識がある

・法律や税金に関する知識がある

・市場動向を把握している

・交渉力がある

・査定の根拠を明確に説明できる

 

特に担当者は売却プロセス全体をサポートし、最終的な買取価格や契約内容に大きな影響を与える可能性があります。

 

■担当者の対応が重要な理由

信頼関係の構築: 信頼できる担当者であれば、安心して相談でき、疑問や不安を解消しながら売却を進めることができます。逆に、高圧的な態度や曖昧な説明をする担当者だと、不信感を抱き、後々トラブルに発展する可能性があります。

 

親身な相談: 親身になって相談に乗ってくれる担当者であれば、売主の状況や希望を理解した上で、最適なアドバイスをしてくれます。単に買取価格を提示するだけでなく、売却の目的や将来の計画などを考慮した上で、適切な提案をしてくれる担当者を選びましょう。

 

迅速な対応: 迅速に対応してくれる担当者であれば、スムーズに売却手続きを進めることができます。連絡が遅かったり、手続きが遅れたりする担当者だと、ストレスを感じてしまうだけでなく、売却のタイミングを逃してしまう可能性もあります。

 

■担当者の知識が重要な理由

適正な査定: 知識や経験豊富な担当者であれば、物件の価値を正確に判断し、適正な査定価格を提示してくれます。相場を理解していなかったり、物件の特性を無視した査定をする担当者だと、損をしてしまう可能性があります。

法律・税務の知識: 不動産売買には、法律や税金に関する知識が不可欠です。知識豊富な担当者であれば、契約内容や税金対策について的確なアドバイスをしてくれます。

 

交渉力: 買取価格や契約条件を有利に進めるためには、担当者の交渉力が重要です。交渉力のある担当者であれば、売主の利益を最大限に守ってくれます。

 

市場動向の把握: 不動産市場は常に変動しています。最新の市場動向を把握している担当者であれば、適切な売却時期や価格を判断することができます。

 

■担当者の対応と知識を確認する方法

面談: 複数の業者に査定を依頼し、担当者と直接面談して、対応や知識を確認しましょう。

質問: 疑問や不安な点があれば、積極的に質問しましょう。質問に対して、的確かつ丁寧に答えてくれる担当者を選びましょう。

実績: 担当者の実績や経験を確認しましょう。実績豊富な担当者であれば、安心して任せることができます。

資格: 宅地建物取引士などの資格を持っているか確認しましょう。資格を持っている担当者は、法律や税金に関する知識がある程度担保されます。

 

口コミ: インターネットやSNSなどで、担当者の口コミや評判を調べてみましょう。

不動産買取業者を選ぶ際に、口コミや評判を調べることは非常に重要で、様々なリスクを回避する上で役立ちます。具体的にどのようなリスク回避につながるのかを以下に解説します。

■悪質な業者の選定を避けることができる

リスク: 口コミや評判を調べずに業者を選んでしまうと、相場より大幅に低い価格で買い叩かれたり、契約後に不当な減額を要求されたりする悪質な業者に引っかかる可能性があります。

口コミ・評判による回避: 過去の利用者の口コミや評判を調べることで、業者の対応や査定価格の妥当性、契約後のトラブルの有無などを事前に把握することができます。悪い評判が多い業者を避けることで、悪質な業者に騙されるリスクを減らすことができます。

 

■契約内容に関するトラブルを回避できる

リスク: 契約書の内容が曖昧で、売主に不利な条項が含まれていることに気づかずに契約してしまうと、後々トラブルに発展する可能性があります。

口コミ・評判による回避: 過去の利用者が契約内容に関してどのようなトラブルに遭遇したのかを口コミや評判で知ることができます。例えば、「瑕疵担保責任の範囲が広すぎる」「手付金の金額が高すぎる」といった情報があれば、契約前に注意すべき点や確認すべき点を把握することができます。

 

■担当者の質に関するリスクを回避できる

リスク: 知識や経験が不足している担当者や、対応が不親切な担当者に当たってしまうと、スムーズな売却手続きが進まなかったり、不快な思いをしたりする可能性があります。

口コミ・評判による回避: 過去の利用者が担当者の対応について具体的にどのように評価しているのかを知ることができます。「親身になって相談に乗ってくれた」「知識が豊富で安心して任せられた」といった良い評価が多い担当者がいる業者を選ぶことで、担当者の質に関するリスクを減らすことができます。

 

■隠れた費用に関するリスクを回避できる

リスク: 査定時に提示された金額以外に、後から様々な名目で費用を請求されることがあります。

口コミ・評判による回避: 過去の利用者が、契約後にどのような費用を請求されたのか、またその金額は妥当だったのかといった情報を知ることができます。事前に隠れた費用の存在を知っておくことで、予期せぬ出費を防ぐことができます。

 

■スムーズな売却手続きを妨げるリスクを回避できる

リスク: 書類の手続きに時間がかかったり、連絡が遅かったりする業者に依頼してしまうと、売却手続きがスムーズに進まず、ストレスを感じてしまうことがあります。

口コミ・評判による回避: 過去の利用者が、業者の手続きのスムーズさや連絡の速さについてどのように評価しているのかを知ることができます。手続きがスムーズで、連絡が早い業者を選ぶことで、ストレスなく売却を進めることができます。

 

★口コミ・評判を調べる際の注意点★

✅複数のサイトを参考にする: 一つのサイトだけでなく、複数のサイトの口コミや評判を比較検討する。

✅匿名性の高い口コミに注意する: 匿名性の高い口コミは、情報が正確でない可能性があるため、鵜呑みにしない。

✅良い口コミと悪い口コミをバランスよく見る: 良い口コミだけでなく、悪い口コミも参考にすることで、より客観的な判断ができる。

✅業者の公式サイトも確認する: 業者の公式サイトには、実績や顧客の声などが掲載されている場合があるため、参考にしてみる。

✅最終的には自分の目で判断する: 口コミや評判はあくまで参考情報として、最終的には自分の目で業者を選び、担当者と直接話をして、信頼できるかどうかを判断することが重要です。

口コミや評判を調べることは、不動産買取業者選びにおけるリスクを回避するために非常に有効な手段です。様々な情報を収集し、比較検討することで、安心して不動産買取を進めることができるでしょう。

 

 

いかがでしたでしょうか？

不動産買取で失敗しないためには、信頼できる不動産買取業者を選ぶことが大切です。

 

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買取か仲介かで迷っている方も、ぜひご相談ください。

 

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