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家を売る前に知っておくべき15選|初心者必見の注意ポイントを徹底解説

不動産売却

富澤 法和

筆者 富澤 法和

不動産キャリア6年

にいがたの不動産は新潟の富動産を目指します!
私たちは「負動産」という言葉が好きではありません。
にいがたの不動産を通して不動産を売るも買うも「富動産」であってほしいと願っています。


家を売る前に知っておくべき15選|初心者必見の注意ポイントを徹底解説します。

 

「家を売却したいけれど、失敗が怖い」とお悩みではありませんか?


こんにちは。

「負動産」を「富動産」にしたい富澤です(#^^#)


不動産会社選びや売却価格の設定など、やるべきことが多く、どこから手を付けたらよいのか分かりにくいですよね。

この記事では、「家の売却前に知っておくべきこと」を具体例を交えて解説し、成功するためのポイントをお伝えします。

読んでいただければ、安心して売却を進めるためのヒントが得られるでしょう。



 

家の売却で失敗する人の特徴とは



家の売却には、準備から契約、引き渡しに至るまで複雑なプロセスがあります。この流れを軽視すると、大きなトラブルに発展することがあります。


売却経験が少ない初心者に多いのが、不動産会社にすべて任せてしまい、自分では詳細を確認しないパターンです。例えば、契約内容を確認せずに印鑑を押してしまい、不利な条件で売却を進めるケースがあります。


過去にある売主が、不動産会社に急かされるまま売却価格を設定しました。結果として相場よりも低い価格で売却され、数百万円の損失を出した事例があります。このような事態を防ぐには、売却の全体の流れを把握することが必要です。


売却プロセスを可視化するチェックリストを作成し、自分でも進行状況を確認する習慣をつけましょう。また、信頼できる不動産会社を選び、疑問点を都度相談できる関係性を構築することが重要です。


 

家の売却で知っておくべきこと【売却準備編】


✅注意ポイント① 複数の不動産会社を比較しないまま売却を依頼しないこと





「不動産会社選びが売却の成功を左右する」と言っても過言ではありません。

不適切な会社に依頼すると、売却価格が低く設定されたり、手続きが遅れることがあります。


特に注意が必要なのは、過剰な広告を売りにする会社や、無料査定のみを提供する会社です。これらの業者は短期間で利益を上げることを優先し、売主の利益を軽視する傾向があります。


ある売主は、口コミだけで選んだ不動産会社に依頼しました。その会社は売却価格を高く設定しすぎたため、売却が進まず、結局相場よりも低い価格で売る羽目になったという事例があります。


複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの対応を比較しましょう。また、評判や過去の実績を調べ、信頼性を確認してください。

 


✅注意ポイント② 売却価格の相場を理解しないまま進めないこと


売却価格の相場を理解しないまま進めると、大きな損失を招く可能性があります。


相場よりも高く設定すると買い手がつかず、低く設定すると利益を逃します。適切な価格設定には市場データの分析が欠かせません


ある地域では相場が下落傾向にありましたが、売主は高値を希望し続けました。その結果、売却までに1年以上かかり、最終的には値下げを余儀なくされました。


インターネットや地元の不動産会社を活用して、最新の市場データを入手しましょう。また、無料査定サービスを利用して複数の意見を比較することも効果的です。



✅注意ポイント③ 家の状態を放置したまま売却を進めないこと


家の状態を放置して売却を進めると、買い手からの評価が下がり、売却価格が大幅に下がることがあります。


内覧時に家の劣化が目立つと、買い手は追加費用を懸念し、価格交渉の材料にします。特に外壁や設備の老朽化は、第一印象を損ねる原因です。


20年以上の一戸建てをそのままの状態で売却しようとした売主は、内覧者から「修繕費がかかりすぎる」と敬遠されました。最終的に修繕後に再売却し、手間と費用が倍増した事例があります。


最低限の修繕を実施し、内覧に備えて整理整頓を心がけましょう。また、事前に専門家に点検を依頼して、問題を洗い出しておくことも有効です。



 ✅注意ポイント④ 売却スケジュールを立てずに進めないこと



売却スケジュールを立てずに進めると、予定がずれ込むなど予期せぬ事態に迅速な対応ができず、余計なコストやストレスを抱える原因になります。


引き渡し時期が不明確だと、買い手との信頼関係が損なわれる可能性があります。また、同時に住み替えを計画している場合、二重ローンが発生するリスクもあります。


ある売主はスケジュールを明確にしないまま売却活動を開始し、引っ越し時期が合わず仮住まいの費用が発生しました。この結果、数十万円の追加出費となりました。


売却スケジュールを具体的に設定し、住み替え時期や引っ越し計画と連動させましょう。事前に不動産会社に相談して、計画にズレがないか確認することが大切です。

 

✅注意ポイント⑤ ローン残高を確認せずに進めないこと




ローン残高を確認せずに売却を進めると、売却後に想定外の負担が生じる可能性があります。


売却額がローン残高を下回る場合、追加資金を準備する必要があります。これを知らずに進めると、資金繰りに困ることになります。


ある売主は売却後にローン残高が200万円残っていることに気付き、手持ち資金が不足し追加ローンを組む事態となりました。このケースでは早期に残高を確認していれば回避できました。


売却前に金融機関でローン残高証明書を取得し、具体的な清算額を確認してください。また、売却価格が残高を上回るような価格設定を目指しましょう。


家の売却で知っておくべきこと【売却活動編】

✅注意ポイント⑥ 適切な売却価格を把握すること


売却価格の設定を間違えると、売却が長引いたり、想定外の損失を招きます。


価格を高く設定しすぎると買い手がつかず、値下げのタイミングを見失います。一方で、安く設定すると利益を損ないます。適切な価格設定は売却成功のカギです。


ある売主は、希望価格を相場の1.5倍で設定しました。最初は内覧希望者が現れましたが、次第に問い合わせが減少し、結局当初の相場以下で売却する結果となりました。


地域の市場相場を調査し、不動産会社と相談して適正価格を設定しましょう。また、複数の査定結果を比較することも有効です。

 


✅注意ポイント⑦ 物件の印象を良くする工夫をすること


内覧の対応が不十分だと、買い手の印象を悪くし、売却に時間がかかる原因になります。


買い手は内覧で第一印象を決めます。部屋が散らかっている、匂いが気になるなどの問題があると、購入意欲が下がります。


ある売主は片付けを怠ったまま内覧を行いました。結果的に、買い手から「古く見える」「住みたいと思えない」と評価され、売却が難航しました。


内覧前に部屋を整理整頓し、生活感を抑えた演出をしましょう。加えて、カビや匂いのケアを徹底し、明るい印象を作る工夫も必要です。

 



✅注意ポイント⑧ 広告や宣伝をおろそかにしないこと



適切な広告・宣伝を行わないと、買い手が家の情報を見つけられず売却が進まなくなります。


不動産会社が十分な広告をしない場合や、ターゲット層に合わない宣伝を行うと、集客効果が低下します。


ある売主は、不動産会社に広告戦略を任せた結果、買い手層のニーズに合わない媒体で宣伝されました。そのため内覧希望者が少なく、売却期間が長期化しました。


広告プランの詳細を確認し、適切な媒体やターゲット層に合わせた戦略を提案しましょう。また、不動産会社に積極的にフィードバックを提供してください。

 



✅注意ポイント⑨ 最終的に依頼する不動産会社を1社に絞ること



複数の不動産会社に依頼すると情報が錯綜し、売却がスムーズに進まない場合があります。


異なる不動産会社が競合することで価格設定や販売戦略がバラバラになるため、買い手に混乱を招く可能性があります。


ある売主は3社に依頼しましたが、それぞれが異なる価格と条件で宣伝を行った結果、買い手が混乱し、信頼を損ないました。


専任媒介契約を検討し、1社に集中して依頼することで、効率的かつ一貫性のある売却活動が期待できます



 

家の売却で知っておくべきこと【売却契約・引き渡し編】


✅注意ポイント⑩ 契約書はしっかり目を通すこと


契約書を詳細に確認しないと、後で不利な条件に気付くことがあります。


特に手付金や違約金の条件、契約解除のタイミングなど、細かい内容を確認しないとトラブルの原因になります。


過去に、ある売主が「引き渡し後も責任を負う」と記載された契約を軽視した結果、買い手からのクレームで修繕費を請求された事例があります。


契約前に専門家や不動産会社と内容を共有し、不明点を解消してください。また、重要事項説明書の内容も合わせて確認しましょう。



✅注意ポイント⑪ 税金や諸費用の金額を把握しておくこと



売却時の税金や諸費用を把握していないと、手元に残る金額が大きく変わることがあります。


譲渡所得税や仲介手数料、引っ越し費用などの計算を怠ると、利益が予想以上に減る可能性があります。これにより資金計画が崩れる場合もあります。


ある売主は譲渡所得税の特例を知らず、高額な税金を支払うことになりました。事前に知識があれば回避できたケースです。


不動産会社や税理士に相談し、税金や手数料の見積もりを確認しましょう。特例や控除を活用して負担を減らすことも検討してください。

 


✅注意ポイント⑫ ホームインスペクションを活用すること


引き渡し後にトラブルが起きると、追加費用や精神的な負担を負うことになります。


設備や建物に不具合が残っていると、買い手からクレームが発生します。また、契約書に曖昧な表現があると、責任問題に発展する場合もあります。


過去に引き渡し後、配管の劣化が原因で買い手から修繕費を請求された売主がいました。このケースでは事前のチェックが不足していました。


専門家によるホームインスペクション(住宅診断)を活用し、不具合を事前に修繕してください。また、契約書に明確な条件を記載するよう心がけましょう。


 

家の売却で知っておくべきこと【特殊なケース編】

✅注意ポイント⑬ 相続した家は名義変更手続きを済ませておくこと


相続した家を売却する場合、相続税や名義変更手続きの不備がトラブルの原因になります。


名義変更をせずに売却を進めると、法的な問題が発生することがあります。また、譲渡所得税の特例を知らないことで余計な税負担を負うケースもあります。


ある相続人が名義変更を後回しにした結果、売却が進まず、余計な固定資産税を負担した事例があります。


相続した家は、まず名義変更を行い、税理士に相談して特例適用を確認してください。不動産会社には相続物件に詳しい担当者を選ぶと安心です。

 


✅注意ポイント⑭ 築年数が古い家はリノベーションも検討しておくこと


築年数が古い家をそのまま売却しようとすると、買い手がつかない可能性があります。


築年数が古い物件は、耐震性や見た目の古さが買い手の不安要素となりやすいです。また、リフォーム費用を考慮して価格を大幅に下げる必要が生じることもあります。


40年の家を売却しようとした売主は、買い手が見つからず、最終的に解体して土地のみを販売することになりました。


古い家の場合、リノベーションや修繕を事前に検討してください。また、土地として販売する選択肢も視野に入れましょう。

 



✅注意ポイント⑮ 空き家を放置しないこと


空き家の売却は管理不足や周辺環境の悪化が買い手のマイナス評価につながります。


長期間放置された空き家は、外観や設備の劣化が進み、買い手に悪い印象を与えます。また、放置期間が長いと法的な制限が課される場合もあります。


ある売主は空き家を放置したため、庭木が隣地に越境し、トラブルになりました。この結果、隣人に賠償金を支払う事態となりました。


売却前に空き家の管理を徹底し、必要に応じて清掃や修繕を行いましょう。また、自治体の空き家対策制度を活用するのも一つの方法です。

 


家の売却に関するQ&A



 

Q1: 売却の期間はどのくらいかかりますか?

通常は36ヶ月程度ですが、地域や物件の状態によります。スケジュールを余裕を持って計画しましょう。


Q2: 内覧での注意点は?

清潔感を保つことが重要です。特に、匂いや整理整頓に気を配りましょう。


Q3: 不動産会社の選び方は?

実績や評判を調査し、複数の会社に査定を依頼してください。一括査定サービスの利用もおすすめです。



 

まとめ

家の売却を成功させるには、準備段階から契約、引き渡し後まで一貫して注意深く進めることが大切です。この記事で解説したポイントを押さえ、トラブルや損失を未然に防ぎましょう。

最後に、売却活動のスケジュールや費用の管理を徹底し、信頼できる不動産会社と連携することが成功への近道です。


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