減価償却と聞くと賃貸における経費計上のイメージを持たれるかと思いますが、減価償却は不動産売却にも必要です。
この記事では、不動産売却における減価償却について解説しています。
減価償却をきちんと理解し、適切な納税をおこないましょう。
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不動産売却における減価償却とは？
そもそも減価償却とは、不動産売却をした翌年の確定申告に必要です。
会社員の方なら会社が年末調整をしてくれるため、確定申告をしたことがない方もおられるかもしれませんが、不動産売却をした翌年は確定申告が必要ですので注意しましょう。
不動産売却では譲渡所得が発生した際に確定申告により税金を支払う必要がありますが、譲渡損益であっても確定申告をすれば損益通算ができ、税金の還付を受けられます。
減価償却は譲渡所得を算出する際に活用し、以下のような計算式で求めます。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得価格－減価償却費）
つまり減価償却費が大きくなると譲渡所得が大きくなるため、より多くの税金を支払う必要があります。
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不動産売却における減価償却費の計算方法とは？
不動産売却において減価償却費を計算するなら、定額法によって計算します。
定額法を使用した減価償却費の計算方法は以下のとおりです。
減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率とは、不動産が1年ごとに喪失する価値を表した指標であり、法定耐用年数と関係します。
償却率と法定耐用年数は、不動産の構造種別により異なりますので注意しましょう。
- 木造：法定耐用年数33年、償却率0.031
- 軽量鉄骨造：法定耐用年数40年、償却率0.025
- 鉄筋コンクリート造：法定耐用年数70年、償却率0.015
法定耐用年数が長い不動産ほど、耐久性が高く価値も下がりにくいとされており、鉄筋コンクリート造がもっとも価値が下がりにくいのがわかってもらえるかと思います。
また不動産売却であっても、土地の売却には減価償却という考え方は使用しないので注意しましょう。
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不動産売却における減価償却の注意点とは？
不動産売却において譲渡所得を算出するために不動産の取得価格が必要です。
とはいえ、相続した不動産などは取得価格が不明な不動産も多く、取得が不明なら概算取得費が適用されてしまいますので注意しましょう。
概算取得費とは、売却価格の5%を取得費とみなすものであり、概算取得費を適用すると譲渡所得が大きくなり税金も多く支払うことになります。
また不動産売却において減価償却費が大きくなると譲渡損失となる場合がありますが、譲渡損失であっても確定申告は必要です。
先述したとおり、譲渡損失なら損益通算による税金の還付を受けられますので注意してください。
不動産売却をすると翌年には必ず確定申告が必要だと考えましょう。
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