- この記事のハイライト
- ●不動産会社との間で結ぶ媒介契約は3種類ある
- ●不動産売却では、手続きの流れに合わせて必要書類を準備する
- ●売却活動では、内覧対応を徹底するのがポイント
不動産売却を成功させるためには、全体の流れを把握したうえで準備を進めていくことが重要です。
とくに内覧対応が不動産売却の成功を大きく左右するので、入念な対策が欠かせません。
そこで、不動産を売却するなら知っておきたい媒介契約から引き渡しまでの流れを確認していきましょう。
新潟市中央区、新潟市東区で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。
媒介契約を結んで不動産売却するときの流れ
不動産売却を決めたら、まずは不動産会社による価格査定を受けます。
価格査定から物件引き渡しまでの流れは、以下のとおりです。
- 価格査定を依頼する
- 媒介契約を締結する
- 売却活動をおこなう
- 売買契約を締結する
- 代金の決済および物件の引き渡し
このうち媒介契約には、以下の3種類があります。
それぞれのメリットや特徴を確認していきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約では、複数の不動産会社に重複して仲介を依頼できます。
また売主が自ら買主を見つける、自己発見取引も可能です。
一方で不動産会社には、レインズ（指定流通機構）への登録や活動状況の報告が義務付けられていません。
そのため立地条件の良い築浅の物件など、買主が見つかりやすい物件に向いている方法です。
あるいはレインズへ登録する必要がないため、周囲に気付かれずに不動産売却を進めたいときにも一般媒介契約がおすすめです。
専任媒介契約
1社とのみ媒介契約を結ぶ専任媒介契約では、ほかの不動産会社へ重複して依頼はできません。
そして不動産会社は、レインズへの登録（7営業日以内）と活動状況の報告（2週間に1回以上）が義務付けられています。
なお専任媒介契約でも、自己発見取引が可能です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、重複しての仲介依頼や自己発見取引はおこなえません。
ただし不動産会社には、レインズへの登録（5営業日以内）と活動状況の報告（1週間に1回以上）が義務付けられています。
また不動産会社によっては、早期売却を目指すため独自のサービスを展開している場合があります。
そのため媒介契約にするか迷ったときは、手厚いフォローを期待できる専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。
相談先の窓口も一本化できるため、初めて不動産売却する方にもおすすめです。
不動産売却の流れごとに準備する書類とは？
不動産売却をスムーズに進めるためには、前もって準備しておくと良いものがあります。
取得に時間のかかる書類などもあるため、手続きの流れごとに準備するべき書類を確認していきましょう。
価格査定時に準備するもの
売却を考え始めたら、まずは不動産会社に価格査定を依頼します。
より精度の高い査定結果を得るために、以下の書類を準備しておくと良いでしょう。
- 登記済権利証もしくは登記識別情報
- 土地測量図面・境界確定書
- 間取り図や設備の仕様書
- 固定資産税納税通知書および固定資産評価証明書
また媒介契約を締結するまでに、以下の書類も準備します。
- 建築確認済証もしくは検査済証（一戸建ての場合）
- 建築設計図書・工事記録書
- マンションの管理規約・使用細則
- マンションの維持管理に関する書類（管理費・修繕積立金など）
- 物件を取得したときのパンフレット
なお、不動産会社に問い合わせをすることで、その都度準備するべき書類を確認できます。
売却活動で準備するもの
売却活動中は、購入希望者の内覧対応をすることになります。
内覧にあたって購入希望者は、写真や間取り図からはわからない情報を得たいはずです。
そこで物件の特徴や魅力、所有者しか知らない情報がわかる資料を準備しておくと良いでしょう。
たとえば、寸法がわかる間取り図や新築時のパンフレット、過去の修繕・リフォーム履歴のわかる資料があると便利です。
また周辺環境（公共施設、スーパーマーケットなどの商業施設の有無）など、住民だからこそ知っている情報も集めておくと、購入希望者へのアピールに役立ちます。
このほか売買契約で必要なものも、売却活動中にそろえておくと良いでしょう。
物件の引き渡しまでに必要となる書類は、以下のとおりです。
- 本人確認書類
- 実印
- 印鑑証明書
- 住民票
- 代金振込先の銀行口座がわかるもの（通帳など）
- 住宅ローンの残高証明書もしくは返済予定表
不動産売却における売却活動の流れとは？
不動産売却が成功するかどうかは、売却活動の充実度合いに大きく左右されます。
そこで、売却活動の流れを確認していきましょう。
売却活動の準備
媒介契約を締結すると、不動産会社が中心となって売却活動を展開します。
希望に沿った取引を実現するため、取引に求める条件などを整理しておきましょう。
- 希望する売却価格（最低でもいくらで売りたいか）
- 売却のタイミング（物件を引き渡す時期）
- 優先したい条件（少しでも高く売るのか、少しでも早く売るのかなど）
- 広告宣伝の内容（インターネット広告や折り込みチラシなどを実施するかどうか）
- 売却活動で積極的にしてほしいこと・してほしくないこと
具体的な売却活動の内容は、不動産会社が提案します。
その際に上記のような要望を担当者と共有しておけば、より希望に沿った売却活動を実施できるでしょう。
内覧対応の準備
売却活動が本格的にスタートすると、内覧予約などの反響が得られます。
購入希望者が見学に訪れるまでに、以下の準備を進めておきましょう。
掃除を徹底する
内覧前は掃除を徹底し、可能な限りきれいな状態で購入希望者を迎えましょう。
内覧ではキッチンやバスルーム、トイレなどの水回りがとくに注意深くチェックされる箇所です。
しかし水回りの清掃には限界があるため、ハウスクリーニングを活用するのもおすすめです。
またベランダや庭など、室外の清掃も忘れないようにしましょう。
そしてマンションでは、共用部分（エントランス、廊下、ゴミ置き場）の状態も確認しておきましょう。
共用部分の清掃が行き届いていない様子なら、管理会社に改善を要望しましょう。
荷物を整理する
居住中の不動産を売却する際は、荷物を整理してなるべく物を減らしておきましょう。
内覧では基本的に、クローゼットの中も見られます。
そのため荷物が残っている場合でも、クローゼットの容量がわかるようにしておく必要があります。
処分できないものは、トランクルームを活用するのがおすすめです。
におい対策をする
内覧の直前はにおい対策として、入念に換気をおこないましょう。
カーテンのような布製品はにおいが付きやすいため、洗濯するか消臭グッズを活用すると良いでしょう。
またペットや喫煙者がいる場合は、クリーニングでは落とせないにおいが付いている可能性があります。
そのため、においや汚れがひどい場合は壁紙の貼り替えも有効です。
反響がないときの対策
不動産売却において、反響が得られない期間が長く続くようなら、売却活動に何かしらの問題があると考えられます。
たとえば内覧予約さえ入らない場合は、売り出し価格が高すぎるといった原因が考えられるでしょう。
また問い合わせはあるものの成約に至らない場合は、内覧対策が不十分なのかもしれません。
そこで気になることがあるときは、不動産会社と相談しながら売却活動を見直すのがおすすめです。
