新潟市不動産　不動産売却における心理的瑕疵とは？告知義務や与える影響についても解説

住むことで直接的な被害がなくても、心理的に「住みたくない」「買いたくない」と抵抗を感じる恐れのあることを心理的瑕疵と呼びます。
「所有する不動産に心理的瑕疵があるかもしれない」「心理的瑕疵があっても売れるのだろうか」とお悩みの方は多いようです。
ここでは、心理的瑕疵とはなにかと、心理的瑕疵に関する告知義務、また、心理的瑕疵が不動産売却に与える影響についてご説明いたします。
新潟市中央区や東区の不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、購入希望者の判断に重大な影響を及ぼすと考えられる事案のことです。
おもに人の死に関わることが心理的瑕疵に当たります。

国土交通省の「人の死の告知の関するガイドライン」

これまで心理的瑕疵に対する公式の取り決めはありませんでしたが、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。
そこではどのようなことが心理的瑕疵にあたるか、また、告知義務について記載があります。
しかしガイドラインが制定されても、なお心理的瑕疵にはその不動産個別の状況によって判断しなければいけないことも多いです。
ここではこのガイドラインに沿いながら、心理的瑕疵とはなにかをご説明いたします。

心理的瑕疵に相当する事案

心理的瑕疵として認められるのは、以下のようなことがあります。

• 他殺
• 自殺
• 火災やガス漏れなどによる事故死
• 原因不明の死
• 発見までに時間が経過した自然死
• 周辺で大きな事故・事件があったケース
• 周辺に嫌悪施設があるケース

その不動産の敷地内であった他殺や自殺、事故死、原因不明の死は、心理的瑕疵として判断されます。
老衰などの自然死であっても、発見までに時間がかかり、特殊清掃が必要になった場合などは心理的瑕疵に当たります。
また、ニュースに取り上げられるなど社会的な影響が大きく、周囲の方の記憶に残るような事故や事件が起きた場合は、たとえその不動産の敷地内でなくても心理的瑕疵に当たると判断されることがあります。
さらに、暴力団事務所などの嫌悪施設が周辺にあるケースでも、場合によっては心理的瑕疵と認められます。

心理的瑕疵に当たらない事案

以下のような事案は心理的瑕疵と判断されないことが多いです。

• すぐに発見された自然死
• 誤嚥や転倒など日常生活による不慮の事故死
• 所有する不動産の敷地外で起きた死

老衰などの自然死で、すぐに発見された場合は心理的瑕疵には当たりません。
また、日常生活で起こった不慮の事故死も同様です。
隣家やマンションの隣室、共有施設内で起きた死も、基本的には心理的瑕疵には当たりません。
心理的瑕疵は個別性が高いため、個々の事例に対して心理的瑕疵に当たるかどうかを判断することが大切です。
所有する不動産で起きた事案について、不動産会社に相談しながら売却を進めると良いでしょう。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務

所有する不動産に心理的瑕疵があると考えられる場合、その内容について買主に告知する義務があります。
ここでは不動産売却における告知義務について解説いたします。

告知する内容

告知義務が生じる場合、以下の内容を買主に伝える必要があります。

• 心理的瑕疵の発生時期（発覚時期）
• 場所
• 死因
• 特殊清掃がおこなわれた場合はその旨

亡くなった方の氏名や住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況などを告げる必要はありません。
告知の内容では、亡くなった方やその遺族のプライバシーが配慮されます。

不動産売却で告知義務の期間についての規定はない

賃貸借契約においては、心理的瑕疵が発生してからおよそ3年が経過した場合、告知義務はなくなります。
しかし国土交通省のガイドラインでも不動産売却における告知義務の明確な期間は設定されていません。
ガイドラインが公表されて間もないため告知義務が必要な期間を断言することは難しいですが、賃貸借契約時よりは売買契約時のほうが告知義務は長期間発生すると考えて良いでしょう。

心理的瑕疵を告知しなかった場合

「できることなら心理的瑕疵の事実を隠したまま売却したい」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、心理的瑕疵を告知せずに売却し、後からその事実が発覚した場合にはトラブルが起きることになります。
売買契約書に記載していなかったことが後から見つかった場合、「契約不適合責任」が売主に追及されます。
そうすると損害賠償や契約の取り消しなどを買主から求められることもあり得ます。
そのような事態を避けるためにも、心理的瑕疵があると判断された場合は漏れなく告知しましょう。

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響

心理的瑕疵は不動産売却に影響を与えることがほとんどです。
ここではその影響についてご説明いたします。

心理的瑕疵のある不動産は値下げをする必要がある

通常の不動産と比較すると、心理的瑕疵のある不動産は売れにくくなります。
そこで値下げが必要となるケースが多いです。
他殺や自殺があった場合では、30％から50％ほどの大幅な値下げが必要となることがあります。
発見が遅れ、特殊清掃がおこなわれた自然死の現場であれば10％から15％ほどの値下げで済むことが多いです。
心理的瑕疵に当たらないとされる、すぐに発見された自然死や不慮の事故死の場合は、それほど値下げしなくても売却できるケースもあります。
なお、心理的瑕疵に当たる事案が起きた場合、特殊清掃の費用やリノベーション費用などがかかります。
状況によっては建物を解体する費用も考えておくと良いかもしれません。
リノベーションなどにより見た目を整えておくほうが売れやすくなる傾向にあります。

心理的瑕疵は買い手により影響が異なる

「絶対に心理的瑕疵のある物件は買いたくない」という方もいれば、「自殺があった部屋は嫌だけど、自然死なら気にしない」という方もいるでしょう。
また、「どんな心理的瑕疵でも、安くなるなら買いたい」という方もいるかもしれません。
心理的瑕疵をどのように受け止めるかは、買い手の感覚によってさまざまです。
とくに心理的瑕疵を重視する方には、より慎重に心理的瑕疵について告知し、対応する必要があります。

値下げ以外の対応で影響を弱めることもできる

不動産売却は、売主と買主が納得して契約することが大切です。
値下げはひとつの手段ですが、それだけでなくフルリノベーションをおこなう、また、お祓いをするなど、買主が気持ち良く契約できるように不動産を整えると良いでしょう。
心理的瑕疵はその他の瑕疵と違い、被害を数字に表すのが難しく、買主の感情や感覚に委ねる部分が大きいのが特徴です。
買主の希望や考えを聞きながら値下げ以外の方法も探り、買主の嫌悪感を払拭できるようにしましょう。

まとめ

不動産売却における心理的瑕疵とはなにか、また、心理的瑕疵の告知義務とそれによって与える影響についてご説明しました。
心理的瑕疵のある不動産は通常よりも売却が難しくなりますが、状況に応じた対応をすることでなるべく高値での売却が目指せます。
わたくしども「にいがたの不動産」では、新潟市中央区や東区を中心に不動産売却を取り扱っております。
心理的瑕疵のある不動産についても、弊社までお気軽にご相談ください。

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