新潟市不動産　不動産売却でかかる所得税とは？確定申告についてもご紹介！

不動産売却では、単純に売却益を得られるわけではなく、所得税や登録税などいくつかの税金がかかってきます。

これらの税金を知っておかないと、売却できた後に「こんなに引かれると思っていなかった」と計画外のことになりかねませんので、しっかり税金について知っておきましょう。

新潟市中央区と新潟市東区を中心に不動産売却をお手伝いしてきたにいがたの不動産が解説していきます。

不動産売却にかかる譲渡所得税とは

所有している不動産の売却が成立して利益が出ると、譲渡所得税という税金がかかります。
譲渡所得税は、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の３種類の税金の総称のことを指しています。
譲渡所得税は、不動産売却時にかかる税金の中で一番大きな割合を占めるので、注意が必要です。
ここでは、譲渡所得税とはどのような税金なのか解説していきます。
細かい計算方法や節税方法は別記事にてご紹介しておりますので、そちらも合わせてご確認してみてください。

所得税と住民税

不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得」と言い、この譲渡所得に対して、かかるのが譲渡所得税です。
この譲渡所得税の内訳として所得税と住民税がかかる。
ここでかかる所得税と住民税は、分離課税と呼ばれるものですので、給与など、他の所得とは切り離して計算します。
譲渡所得は、単純に売れた金額全てにかかるわけではなく、その不動産の取得費用や売却の時にかかった諸費用分を引いて残った売却益に課税されます。
また、不動産の所有期間によっても課税される税率が変わってきますので、売却をする時には、所有年数にもご注意ください。

短期譲渡所得税とは

不動産の所有期間が5年未満の時に売却すると短期譲渡所得税の税率39.63%がかかります。
39.63%の税率の内訳は、所得税30%・住民税9%・復興特別所得税0.63%となっております。
この所有期間をどのように計算するかというと、売却した年の1月1日時点を基準にするので注意が必要です。
よくある間違いとして、2017年4月1日に取得した不動産を2022年4月1日に売却した場合には、基準日が2022年1月1日になるため、所有期間としては4年となりますのでご注意ください。

長期譲渡所得税とは

不動産の所有期間が5年を超える場合には、20.315%の税率がかかります。
20.315%の内訳は、所得税15%・住民税5%・復興特別所得税0.315%となっております。
所有期間の計算は、短期譲渡所得税でご説明した数え方と同様です。
短期か長期かで約20%も税率が変わりますので、よくご確認ください。

復興特別所得税とは

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興のための施策を実施するために徴収している税金のことです。
この税金は、期間限定の税金で2013年1月1日から2037年12月31日までの所得税に上乗せして課税されます。
所得税に2.1%という税率で上乗せされます。
そのため、短期では、30%に対して2.1%が上乗せされ0.63%となります。

不動産売却でかかる所得税以外の税金とは

ここまでは、不動産売却時にかかる税金の内、所得税に関する部分をご説明しました。
不動産売却にかかる税金は、所得税だけではなく他にも「印紙税」や「登録免許税」「消費税」といった税金がかかってきますので、一つずつご説明していきます。

印紙税とは

不動産売却が成立した際に、発行する売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金のことです。
この金額は売却金額によって異なります。
最新の金額は、国税庁のホームページをご確認ください。

• 100万円超500万円以下の場合、2,000円
• 500万円超1,000万円以下の場合、10,000円
• 1,000万円超5,000万円以下の場合、20,000円
• 5,000万円超1億円以下の場合、60,000円
• 1億円超5億円以下の場合、100,000円

登録免許税とは

ローンが残っている不動産を売却する際は、物件に抵当権がついていますので、抵当権を抹消する必要があります。
この抵当権を外す手続きに費用がかかります。
金額は、一筆あたり1,000円がかかります。
一つの土地でも筆がいくつかに別れている場合や、土地と建物は別で考えられますので、注意が必要です。

消費税とは

不動産売却に関わる諸費用には消費税がかかる費用があります。
売買が成立した時に不動産会社に支払う仲介手数料や登記関係の手続きをお願いする司法書士に支払う費用にそれぞれ消費税10%がかかります。

不動産売却をおこなったら確定申告は必要？

一般的には、サラリーマンの方は確定申告は必要ありませんが、不動産売却をした際に売却益が生じた場合、給与所得とは別の所得となりますので、確定申告が必要となります。
しかし、確定申告が不要な場合もございますので、必要な場合や不要な場合についてもご紹介いたします。
確定申告をおこなう期間は、2月中旬～3月中旬におこなうことが多く、日にちは毎年異なりますので、税務署等でよく確認をしてください。

確定申告が必要な場合とは

不動産売却後に確定申告が必要になる場合は、売却益が出た場合には必ず必要となります。
売却益は、譲渡所得税の計算の時と同じく取得費用や売却手数料を差し引いた金額のことを指します。

確定申告が不要な場合とは

不動産売却後、利益が出なかった場合、つまり損益が生じた際には確定申告は不要です。
ただし、損益が生じた際にでも確定申告する方が良いケースが多いです。
損益が生じた際の金額を通算することで、節税になるケースもありますので、売却したら確定申告はセットと覚えていただくことをおすすめしております。

確定申告のやり方

確定申告は普段しないという方にとっては、どうすれば良いかわからず不安かと思います。
確定申告には、いくつかやり方がありますので、ご紹介します。

自分で申告する

納税地の税務署で確定申告書を取得して、自分で記入する方法と国税庁のホームページで取得して入力する方法があります。
または、税務署の無料相談所にて相談しながらおこなうこともできますので、日程等を各税務署に確認してみてください。

税理士に依頼する
自分でおこなうのは、難しいし時間もかかるという方は、税理士にお願いするのをおすすめします。
ただし、税理士への依頼は10～20万円程度依頼料がかかります。
相談料は、税理士や税理士事務所によって異なりますので、詳細は税理士事務所に確認しましょう。

確定申告の必要書類とは
確定申告にはいくつかの必要書類があります。

• 確定申告書第一表、第二表（B様式）
• 申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書
• 建物・土地の登記事項証明書
• 売買契約書のコピー
• 領収書（取得費用と譲渡費用）

万が一不備があると、税務署は受け取ってくれませんので、必ず各書類を揃えるようにしましょう。

まとめ

不動産売却時にかかる所得税や各種税金の内容についてご紹介しました。
所得税においては、売却益や所有期間が大きなポイントとなりますので、よくご確認ください。
新潟市を中心に、中央区や東区で多くの不動産売却のご相談をいただいてきております。
売却のご相談はにいがたの不動産までお気軽にご相談ください。

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