【1話】新潟市で中古住宅を買うなら知っておきたい！「新築時の価格」を聞く人が絶対に買えない理由
こんにちは。
新潟市の不動産売買専門店「にいがたの不動産㈱地産地消」の中村です。
このブログは音声でもお楽しみいただけます。
日々、新潟市で不動産売買仲介業者として多くのお客様の住まい探しをお手伝いさせていただいておりますが、新潟市中古住宅の内覧現場や商談中に、高い確率で繰り出される「ある質問」があります。
「新築したときはいくらかかったんですか？」
「で、ハウスメーカーはどこですか？」
この2つの質問がセットで飛び出した瞬間、私たちの頭の中では、そっとこんな答えが浮かんでいます。
「ああ、このお客様は、おそらくこの物件は買わない（買えない）な……」
今回は、新潟市不動産市場のリアルを踏まえながら、なぜ「過去の価格」にこだわる人が中古住宅を買い逃してしまうのか、その理由を分かりやすく解説します。
過去の「建築費用」に執着する人の思考回路
一見すると、「建物のクオリティ（ハウスメーカー）を気にしつつ、価格の妥当性を調べている真面目なお客様」に見えるかもしれません。しかし、彼らの本音は少し違います。
家を「これから始まる新しい生活の舞台」として見ているのではなく、中古車の査定や株の取引のような感覚で「どれだけ自分が得をできるか（売り手の損＝自分の得）」の計算式を作りたいだけなのです。
彼らの頭の中は、だいたいこんな感じです。
まずハウスメーカーを聞く
「ほう、有名メーカーの施工か。じゃあ当時はかなり高かったはずだな（ブランドの格付け）」
次に新築時の価格を聞く
「当時の建築費は4,000万円ですか。ふむふむ…」
現在の販売価格と比較して、脳内で勝手に査定する
「いまの販売価格が2,500万円で、土地値が1,500万円だとすると、建物評価は1,000万円か。ってことは……4,000万円の家が75%引き！コスパ最強！」
つまり、ハウスメーカーを聞くのは品質に惚れているからではなく、「新築時の定価（基準点）」を知り、どれだけ大暴落しているかという「値下がり幅」を測るための材料集めに過ぎないのです。
なぜ「お得感」を求める人は買い逃すのか？
では、なぜそこまで計算高そうな彼らが物件を買えないのか。
理由はシンプルで、「不動産市場にありもしない、都合のいい夢」を見ているからです。
彼らは「大手ハウスメーカーのいい家が、中古になった途端に大暴落して、誰も気づいていないお宝物件として転がっている」という状況を期待しています。
しかし、現実はそう甘くはありません。
プロがとっくに買っている： もし本当にそんな「大暴落したお宝物件」があるなら、一般市場に出る前に業者が秒速で買い取って、リノベして転売しています。市場に出ている時点で、それは「相場通り」です。
今はインフレと建築費高騰の時代： 昨今は資材も人件費も爆上がりしています。「昔いくらで建てたか」よりも「今これと同じものを建てたらどれだけ高いか」という視点（再調達原価）で市場は動いているため、建物価値は彼らの妄想ほど下がりません。
現実の「そこそこ高い販売価格」を見た彼らは、「チェッ、思ったより安くないな（得じゃないな）」と、勝手にガッカリして去っていきます。
不動産の価値は「原価」ではなく「今」で決まる
そもそも「当時の価格」って、今の価値と全く関係ないんです。
家づくりの世界とは不思議なもので、安くてもめちゃくちゃ良い家を建てる大工さんもいれば、残念ながらものすごい大金を叩いたのに「え、これでそのお値段……？」というお家もあるんです。
新築時の価格は、今の建物の価値を表しているわけではありません。
お買い物で例えるなら、高級ブランドのバッグを買うときに、店員さんに「ねえ、この革の原価いくら？ 金具の仕入れ値は？」って聞かないですよね。それと同じです。不動産も原価で買うものではありません。
「その場所で、その間取りで、その状態で、今いくらなのか」 もう、それだけなんです。
本気で新潟市中古住宅を探している方は、過去の他人の数字なんかより、
「今のこの価格が、自分たちのこれからの生活（予算）に合うかどうか」を真剣に見ています。
では、不動産市場に「本物の掘り出し物」は絶対に存在しないのか？
実は、ごく稀に存在するケースがあります。
次回のブログでは、プロが認める「本物の掘り出し物物件の正体」と、中古住宅取引における「一番大切なルール」についてお話しします。
【2話】へ続く
