新潟市の市街化調整区域は家が建てられない？よくある誤解と例外ルールを解説
こんにちは！
新潟市の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の宮沢です。
「市街化調整区域では、家を建てることができないらしい」
土地探しをされている方や、不動産の売却相談に来られたお客様から、このようなお話を聞くことがあります。
実は新潟市は、市域が非常に広く、農地や田園地帯も多いため、市街化調整区域が大きな割合を占めています。
これは、新潟市が農業基盤を活かした「田園型」政令市を目指していることも背景にあります。
新潟市はこれまで何度も市町村合併を行い、大正・昭和・平成を通して8回の合併を経て、平成19年（2007年）に政令指定都市となりました。複数の市町村が一つになったことで、市の面積も大きく広がっています。
新潟市の特徴は、信濃川や阿賀野川の恵みを受けた広大な田園地帯が広がっていることです。
農業が盛んな地域でもあるため、「農地や自然を守りながら街づくりを進める」という考え方が大切にされてきました。
一方で、市町村合併によって、市街地だけでなく農村地域や集落も多く含まれるようになっています。
そこで新潟市では、「農地を守ること」と「地域に人が住み続けられること」の両方を大切にするため、市街化調整区域であっても一定の条件を満たせば建築などを認めるルールを整備してきました。
なぜ「市街化調整区域＝建てられない」というイメージが広まったのでしょうか？
もともと市街化調整区域には、「無秩序に街が広がることを防ぎ、農地や自然を守る」という目的があります。
そのため基本的な考え方としては、「原則として建築を制限する区域」とされています。
この「原則」が広く知られている一方で、新潟市では地域の実情に合わせた例外的なルールも整備されています。
そのようなことから、
「結局、建てられるの？」
「建てられないの？」
と分かりにくく感じる方も多いのかもしれません。
また、調整区域の中には、実際に建築が難しい土地もあります。
例えば、
・農地のままになっている土地
・接道条件を満たしていない土地
・開発許可が下りない土地
・上下水道などのインフラ整備が十分ではない土地
このような土地では、実際に住宅を建てられないケースがあります。
そのため、
「知人が建てられなかった」
「不動産会社で難しいと言われた」
という体験が、「やっぱり調整区域では建てられない」というイメージにつながっていったのかもしれません。
（新潟市の開発許可の基準）
新潟市では都市計画の見直しも進んでいます
近年は人口減少の影響で、農村集落の人口減少や地域コミュニティの維持が課題となっています。
そのため新潟市では、地域の維持や発展に合わせて都市計画そのものの見直しも進めています。
【令和8年度 新潟市都市計画区域区分の変更】では、新潟市内の9地区について、市街化区域への変更が予定されています。
北区
・豊栄北地区
・島見町地区
東区
・大形駅北口地区
・寺山地区
江南区
・江南区役所周辺地区
・フォスター亀田早通地区
秋葉区
・荻川あおば通り南地区
・北上西地区
西区
・槇尾地区
こうして見ると、
「この地域も市街化調整区域だったの？」
と驚かれる方もいらっしゃるかもしれませんね。
まとめ
「市街化調整区域だから無理」と決めつけてしまうと、土地探しや不動産売却の選択肢を狭めてしまうことがあります。
新潟市では、地域の特性に合わせたルールづくりが進められています。
同じ市街化調整区域でも、土地によって建築できる条件は大きく異なりますので、まずはその土地がどのような条件に該当するのか確認することが大切です。
「まだ売るか決めていない」という方も大歓迎！
