不動産の査定額はなぜ会社によって違うの？ 新潟市の土地査定を正直に解説します
新潟市の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の中村です。
「3社に査定を依頼したら、金額がバラバラで困った」——そんなご相談をよくいただきます。
土地の価格ってある程度決まっているはずなのに、なぜこうも違うのか？
今回はその理由と、丁寧な査定とはどういうものかを正直にお話しします。
ソフト任せの査定と丁寧な査定
実は、不動産の査定方法は法律で統一されているわけではありません。
各社がそれぞれの方法で価格を算出しているため、同じ土地でも金額に大きな開きが生まれます。
大きく分けると「ソフト任せの査定」と「担当者が丁寧に積み上げる査定」の2種類があります。
■よくある査定 ― ソフト任せ
・ 住所を入力するだけで自動算出
・ 近隣の成約事例を平均するだけ
・ 個別の条件が反映されにくい
・ 担当者の知識・経験に依存しない
■丁寧な査定 ― 担当者が積み上げる
・ 路線価を起点に根拠を明示
・ 周辺環境を一つひとつ評価
・ プラス・マイナス要因を丁寧に反映
・ 売主さまに説明できる根拠がある
丁寧な土地査定のステップ
私たちが実際に行っている査定の流れをご紹介します。
STEP 1 路線価から「ベースとなる価格」を算出する
国税庁が公表する路線価（道路に面した土地1㎡あたりの評価額）を起点にします。
路線価は公示地価の約80%が目安とされているため、そこから実勢価格へ換算します。
土地の形状（整形・不整形）や面積、間口・奥行きも細かく考慮します。
STEP 2 周辺環境でプラス評価をする
生活利便性が高いほど土地の価値は上がります。
下記のような項目を一つひとつ確認し、距離・徒歩ルート・実際の使いやすさで加点していきます。
■プラス評価の主な項目（新潟市エリアの場合）
＋ 小中学校まで徒歩10分以内・通学路の安全性
＋ スーパー・ドラッグストアが徒歩圏内（500m以内）
＋ JR・バス停までの距離と本数（新潟駅・内野駅など主要駅）
＋ 病院・クリニックへのアクセス
＋ 公園・緑地が近く日照・眺望が良好
STEP 3 マイナス要因も正直に評価する
売主さまにとって耳が痛い話も、正直にお伝えすることが大切です。
過大評価は「売れない」という最悪の結果につながります。
■マイナス評価になる主な要因
－ 幹線道路沿いの騒音・排気ガス
－ 旗竿地・不整形地など建築しにくい形状
－ 用途地域の制限（建ぺい率・容積率が低い）
－ 新潟特有の豪雪・水害リスクエリア（ハザードマップ確認）
－ 隣地との高低差・日照条件の悪さ
STEP 4 近隣の成約事例と照合して最終価格を決定
最後に、実際に成約した近隣の取引事例（レインズ等）と照合して現実的な売出し価格を設定します。
「いくらで売れたか」の実績が、市場の答えだからです。
査定額の「高さ」だけで選ばないでください
残念ながら、高い査定額を提示して契約を取り、後から値下げを勧める業者も存在します。
大切なのは「なぜその価格なのか」を担当者がきちんと説明できるかどうかです。
査定の根拠を聞いたとき、ソフトの数字だけで答えが返ってくる場合は要注意。
根拠のある価格設定が、結果的に早く・高く売れることにつながります。
査定をご依頼いただく際は、ぜひ「なぜこの価格なのですか？」と聞いてみてください。
その答えが、担当者の実力と誠実さを教えてくれます。
実際にあった事例：査定1,100万円の物件を1,500万円でご提案した理由
最近の事例をご紹介します。
ある物件の査定金額は、一般的に見れば1,100万円程になる物件でした。
しかし私たちはその物件を、強気の1,500万円で査定し、その理由をしっかりとご説明しました。
理由はシンプルです。
その物件は私たちの地元エリアで、その地域・その築年数・その間取り、そして予算感もぴったり合うお客様を、すでにお預かりしていたからです。
こういうお客様を抱えている不動産会社は、思い切った査定金額を出せることがあります。
これは根拠のない高値ではなく、「買い手が見えている」という確信からくる価格です。
地域密着の不動産会社だからこそ、エリアに根ざしたお客様情報を持っています。
売却をお考えの際は、ぜひ地元の不動産会社にも声をかけてみてください。
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