新潟市 高齢者施設の入居資金で悩む方へ！自宅売却以外の確保方法も紹介
こんにちは。
新潟の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の富澤です。
高齢者施設への入居を考える際、多くの方が最初に悩むのは「入居資金をどのように確保するか」という点です。ご自宅を売却して資金を用意する方法以外にも、さまざまな選択肢があり、どれが自分に合うのか迷う方も多いのではないでしょうか。本記事では、高齢者施設の入居資金がどのくらい必要か、その調達方法や、自宅を売却する場合の注意点について、どなたにも分かりやすく丁寧に解説します。
高齢者施設入居に必要な資金の全体像
高齢者施設への入居に必要な資金は、大きく「入居一時金」と「月額利用料」の二つに分かれます。入居一時金は、施設へ最初に支払う前払い金で、家賃相当分を数年分まとめて支払う形式が主流です。一括前払い、一部前払い、そして入居一時金なしの月払い方式のいずれかを選ぶ施設が多く、それぞれ資金計画や負担の度合いが異なります。一括前払いはまとまった資金が必要ですが、入居後の月々の負担が軽減され、老後の資金計画が立てやすくなります。一方、月払い方式では初期負担が軽く済みますが、長期的には支払総額が高くなる傾向があります。例えば、月払い方式は「まとまった資金は不要」「支払総額が最も高い」という特徴があります。
月額利用料には、家賃相当分、食費、管理費や共益費、介護サービス費（日用品や生活サポートを含む）などが含まれます。近年の施設では、家賃相当額が約６万円、食費が約４万３千円、介護サービス費が約２万３千円、そのほか日常生活費なども加わることで、月額総額が約１３万～２３万円となる例も確認されています。利用者の要介護度や施設の形式（ユニット型個室、多床室など）によって幅があります。
こうした資金を確保するうえで、自宅を売却して現金化する方も多くいらっしゃいます。売却による資金を入居一時金や初期費用に用いることで、必要なタイミングで必要な金額を確保することが可能です。しかし、判断能力が低下した後に売却手続きを進めるのは難しく、成年後見人による支援が必要になる場合があります。そのため、なるべく早めに準備を進めておくことが重要です。
| 項目 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 入居一時金 | 一括払い・一部前払い・月払い | まとまった資金の有無で支払い方式を選択 |
| 月額利用料 | 家賃相当・食費・管理費・介護サービス費など | 施設や要介護度により金額幅あり |
| 自宅売却による資金調達 | 売却して現金化し、必要資金を確保 | 判断能力低下前に検討を進めるのが望ましい |
以上のように、高齢者施設入居に伴う資金全体を把握することで、不安を減らし、安心してご準備を進めていただけます。必要な資金の時期や金額感を明確に把握し、計画的に進めていきましょう。
自宅を売却する以外の資金確保の方法
高齢者施設へのご入居をご検討中の方が、自宅を売却せずに資金を確保する方法として、以下の３つをご紹介いたします。
| 資金確保方法 | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| リバースモーゲージ | ご自宅を担保に融資を受け、自宅に住み続けながら資金を得られます | 借りられる金額は評価額の約50～70％程度であり、金利発生や相続への影響に注意が必要です |
| 公的貸付制度（生活福祉資金等） | 社会福祉協議会などを通じ、高齢者世帯向けに無利子または低利で資金を借りられます | 連帯保証人が原則必要ですが、制度によっては不要となる場合もあります |
| 年金・預貯金の取り崩し | 毎月の年金収入や預貯金・金融資産を計画的に取り崩して入居資金に充てます | 生活費や医療費等とのバランスを見ながら無理のない取り崩しを行う必要があります |
以下にそれぞれの方法について、信頼性の高い情報をもとに、わかりやすくご説明いたします。
まず、「リバースモーゲージ」とは、ご自宅にお住まいのまま、その住宅を担保にして金融機関から融資を受ける制度です。ご利用中は原則として利息のみをお支払いし、元本の返済はご本人がお亡くなりになった際や担保を売却した際にまとめて行います。そのため、住み慣れた自宅を手放さず資金を得られるのが最大の魅力です。ご利用可能額は評価額の50〜70％程度になるのが一般的であり、金融機関や制度のタイプにより上限の違いもございます。また、ご家族が相続する際には、返済が生じるケースや、評価変動による返済負担増のリスクもございますので、事前に商品内容やシミュレーションを確認することが大切です。
次に、公的な貸付制度の代表として「生活福祉資金貸付制度」がございます。これは、社会福祉協議会を通じ、低所得や高齢世帯向けに無利子または低利で資金を貸し付ける制度です。たとえば、「福祉資金」や「不動産担保型生活資金」などの種類があり、ご状況に応じた対象制度を活用できます。連帯保証人が原則必要ですが、不要とされるケースもあるため、ご事情に応じて相談されることをおすすめいたします。
最後に、年金収入や預貯金、その他の金融資産を適切に取り崩して入居資金に充てる方法がございます。たとえば、月額費用と介護・医療費などを比較し、差額を預貯金から毎月取り崩していくシミュレーションが可能です。ある例では、月額費用が25万円、年金収入が12万円の場合、毎月13万円を取り崩し、10年間で残高がある程度保たれる計算もございます。生活費や医療費などへの支出とのバランスを見ながら、無理のない計画を立てることが重要です。
以上のように、ご自宅を売却せずに資金を確保する方法には、それぞれにメリットと注意点があり、ご希望の生活スタイルやご家族の将来設計に応じて適切な手段を選ぶことが大切です。
自宅売却と併用できる資金確保策
自宅を売却したくない方にも対応でき、自宅売却と組み合わせて高齢者施設への入居資金を賄える方法を３つご紹介します。いずれも根拠のある制度や手段です。
マイホーム借り上げ制度：例えば、一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）が提供する制度では、住まなくなったご自宅を売却せずに、賃貸収入を得ながら所有権を維持できます。地方では月6万円～8万円程度の家賃が得られ、10年間で累積800万円程度の収入になる例もあります。賃貸経費として家賃の約15％を控除した手取りが支払われます。自宅を相続や売却せず資産として維持したい方にとって有効な選択肢です。
生命保険の解約返戻金や個人年金保険の活用：解約返戻金がある生命保険や個人年金保険を利用すれば、一時的にまとまった資金を捻出できます。終身介護保障保険などは、契約内容によっては解約返戻金や死亡給付金がある商品もあり、入居一時金への充当が可能です。支払い期間や保険の基本構造は、商品の「ご契約のしおり・約款」等で確認が必要です。
年金収入を支えとした計画的な資金計画：年金収入（厚生年金＋国民年金）を基盤に、施設の月額利用料とのバランスで資金計画を立てるのも重要です。たとえば、厚生年金14万円、国民年金5万～6万円で月20万円前後が平均的な受給額ですが、施設利用料が15万円程度なら、貯蓄や年金収入で賄えるケースもあります。余裕をもって数万円の緩衝を残し、医療費や介護費など変動費に備える計画を立てることが安心につながります。
以下に整理した表をご覧ください。
| 資金確保策 | 概要 | ポイント |
|---|---|---|
| マイホーム借り上げ制度 | 自宅を売らずに賃貸収入を得る方法 | 所有権を維持しつつ10年で累積数百万円の収入が見込める |
| 生命保険・個人年金の解約返戻金 | 保険を解約してまとまった資金を得る | 一時金として入居資金に充当可能。ただし商品によって構造が異なるため要確認 |
| 年金収入ベースの資金計画 | 年金を主収入源に利用料や変動費と照らし合わせる | 受給額に応じた施設選びや貯蓄との組み合わせを検討 |
これらの方法は、それぞれ単体ではなく、「自宅売却」と併用することで資金の安定性を高めることができます。たとえば、生命保険の解約返戻金で一時金を支払い、その後はマイホーム借り上げ制度で賃貸収入を得ながら年金収入をベースに毎月の利用料を賄う、といった組み立ても可能です。ご自身の資産状況や希望に合わせて柔軟に検討するとよいでしょう。
自宅を売却する際に知っておくべきポイント
高齢者施設への入居費用を確保するために自宅を売却する際には、慎重な計画と情報の把握が欠かせません。以下の表に主要なポイントを整理しました。
| ポイント | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 売却のタイミングと資金ニーズ | 売り出してから入金まで通常３～６か月かかる | 資金不足を避けるため、売却開始時期を早めに見通す必要があります |
| 売却資金の分配 | 得た資金を入居一時金・月額利用料として計画的に配分 | 税金や諸経費を差し引いた手残り額を事前に試算 |
| 売却後の生活設計 | 税金特例や空き家リスクへの対策が必要 | 譲渡所得税の特例（最大３０００万円控除）の適用要件に注意 |
まず、売り出してから実際に資金が手元に入るまでに３～６か月程度かかるのが一般的です。高齢者施設への入居資金が必要なタイミングに間に合うよう、早めの売り出しと計画が重要です。売れなければ資金が用意できず、入居計画に支障が出ることがあります。
次に、売却によって得た資金を「入居一時金」や「月額利用料」にどう分配するか、具体的な資金配分を考えておくことが肝心です。売却代金から取得費や諸費用（印紙代・測量費用・抵当権抹消費用・仲介手数料など）を差し引いた「手残り額」を把握し、その額を入居費用に充てる計画を立てましょう。
さらに、税金や空き家のリスクなど、売却後の生活設計にも注意が必要です。例えば、居住用財産の売却に関する「３０００万円特別控除」などの税制上の特例は、一定の要件を満たす場合に適用できます。しかし、住まなくなってから一定期間が過ぎると特例が適用できなくなることがあるため、売却のタイミングに注意が必要です。
また、空き家を維持し続けることには、害虫・放火・建物劣化などのリスクや、固定資産税の特例が解除されて税負担が増すリスクがあります（いわゆる「特定空家」や「管理不全空家」に指定される可能性）。さらに、認知症などの判断能力が低下した後では売却が困難になる場合があるため、意思確認や成年後見制度の活用を含めた対策も重要です。
まとめ
高齢者施設への入居を考える際、必要となる資金の全体像やタイミング、確保の方法を事前にしっかりと理解しておくことが大切です。自宅の売却をはじめ、様々な資金調達方法について知識を深めることで、より安心して新しい生活へと移行できるでしょう。また、売却や資金配分のポイントを押さえることで、入居後の暮らしも安定しやすくなります。ご家族とよく相談し、自分にとって最適な方法を選ぶことで、心穏やかに人生の新しい一歩を進めていただきたいと考えております。
