【新潟市東区東明・不動産売却事例】旗竿地の中古物件を、解体せずに売却できた理由

今回ご紹介するのは、新潟市東区東明6丁目にある、住宅付き旗竿地（はたざおち）の売却事例です。

県外にお住まいの売主様のご家族から、「他社に依頼しているものの、何か月も連絡がない」とご相談をいただきました。

当初は、建物を解体して更地にすることや、買取業者への売却も検討しました。

しかし、解体費用を考えると売主様の手元に残る金額は少なくなり、買取価格も希望額を大きく下回る状況でした。

そこで私たちは、建物を残したまま、売り出し価格を見直して販売することに。

土地の形状や古家など、一般的に敬遠されがちな要素ばかりにとらわれていると、大切なことを見落としてしまいます。

「この物件を買いたい人はいるのだろうか」と考えるのではなく、「この物件に住みたい人は、どんな条件なら購入を検討するのだろうか」。そう考えてみると、見えてくるものがありました。

価格が条件に見合えば、選んでもらえる可能性がある。

3度目の価格改定を行った矢先、ついに「どうしても、この地域に住みたい」という買主様と出会います。

ところが、今度は住宅ローン審査という新たな壁が立ちはだかり・・・。

新潟市で中古住宅や旗竿地の売却に悩んでいる方に、ぜひ読んでいただきたい売却事例です。

このブログは音声でもお楽しみいただけます。

旗竿地とは、道路に接する細長い路地があり、その路地の奥に敷地があるタイプの土地です。

上から見ると、竿に旗をさしているように見えることから、「旗竿地」と呼ばれています。

旗竿地は、広い土地を複数に分割して分譲する際などに生まれます。

土地を単純に縦に2分割すれば、どちらも道路に面した整形地になります。

しかし、相続などの理由で土地を3分割、4分割と細かく分けると、奥の土地が道路に接しなくなってしまいます。

そこで、奥の土地から道路へ出るための通路を確保する必要があり、「旗竿地」という形の土地が生まれるのです。

この物件は、すでに別の不動産会社と媒介契約を結んでいました。

ところが、契約後、何か月経っても連絡がない状態が続いているとのことでした。

「このまま売れなかったら、どうなるんだろう」

県外にお住まいの売主様のご家族からご相談をいただき、私たちが販売を引き継ぐことになりました。

現地を確認すると、建物は古く、中古住宅として販売するのであれば手直しが必要な状態でした。

「解体して更地にした方がいい」というのが第一印象でした。

しかし、解体には数百万円の費用がかかります。

そこで、建物ごと買い取ってもらう方法も検討し、複数の買取再販業者に査定を依頼しました。

ところが提示された金額は、売主様の希望額を大幅に下回るものでした。

更地にして解体費を払ったら、お金が残らない。

買取でも大幅に価格を下げられてしまう。

それなら、どんなに厳しくても『建物を残した中古住宅』として活かす道を探すしかない。

最終的に、そう判断しました。

そのために、最初にやらなければならなかったのが、売り出し価格を適正価格にすることでした。

旗竿地は、一般的な整形地に比べて買主様の好みが分かれます。

将来的に土地や建物を売却しようと考えた際にも、買い手が見つかりにくかったり、希望する価格で売れなかったりする可能性があります。

①旗竿地は日当たりや風通しに注意が必要

旗竿地の「旗」の部分は、四方を隣家に囲まれるケースがほとんどです。

特に、土地の南側に隣家が迫っている場合、日当たりが大きく遮られてしまう可能性があります。

同様に、風の通り道も塞がれやすく、湿気がこもりやすいという懸念もあります。

②旗竿地は駐車や車の出し入れに注意が必要

「竿」の部分が駐車スペースになることが多く、間口や通路の幅が狭い場合、毎日の車の出し入れにストレスを感じるかもしれません。

特に、運転が苦手な方や、大きな車、ミニバンやSUVなどに乗りたいと考えている方にとっては、デメリットになります。

③旗竿地は建築・外構工事が割高になる可能性がある

家を建てる際には、通常、大型の重機やトラックが敷地内に入って作業を行います。

しかし、旗竿地は「竿」の部分が狭いため、大型重機が入れないことがあります。

その場合、小型の重機を使ったり、職人が手作業で資材を運んだりする必要が生じるため、建築費用や外構工事費用が通常よりも割高になる可能性があります。

当時の売り出し価格は、市場の相場よりも高く設定されていました。

媒介契約を結んだ際に不動産会社から提案された金額でしたが、私たちから見ると、適正価格とはいえませんでした。

販売を開始しても反響がなかったのは、価格設定が適切ではなかったことも大きな原因だったのです。

そこで、売主様に率直にお伝えしました。

「心苦しいですが、この価格のままでは絶対に売れません。現実的な価格に見直させてください」

売主様にも納得していただき、適正価格へ改定して、販売を再スタートしました。

売主さんにとって残念なお話になりますが、旗竿地の魅力は、何といっても価格の安さです。

同じエリア、同じくらいの面積の整形地に比べて、1割～3割ほど安く設定されるのが相場です。

例えば、周辺の整形地の坪単価が50万円のエリアで、50坪の土地を買主が探しているとします。

整形地の場合：50坪 × 50万円 ＝ 2,500万円

旗竿地（2割安）の場合：50坪 × 40万円 ＝ 2,000万円

その差額は500万円。

旗竿地を選ぶことによって、500万円を、建物のグレードアップやキッチン・お風呂などの設備、断熱性能の向上に充てたり、外構工事や新しい家具の購入費用に充てたりすることができます。

土地の価格を抑えたい買主にとって、旗竿地は、建物を含めたトータルでの満足度を高められる可能性があるのです。

道路から離れているため静かに暮らせる

「竿」の部分が道路との間にワンクッションを設ける役割を果たすため、道路を走る車の騒音や、通行人の視線を気にせずに過ごせるというメリットがあります。

リビングのカーテンを全開にしても、外からの視線を気にせず、リラックスして過ごせるかもしれません。

街の喧騒から離れた、静かで落ち着いた生活環境を求める方にとっては、大きな魅力と言えるでしょう。

子どもやペットが過ごしやすい環境をつくれる

家が道路に直接面していないため、小さなお子さんやペットが誤って道路に飛び出してしまうリスクを軽減できる可能性があります。

「旗」の部分を庭として活用すれば、周囲を気にせず遊ばせることもできます。

これは、子育て世代のご家庭にとって、大きな安心材料になります。

アプローチを暮らしの魅力に変えられる

デメリットと表裏一体ですが、長い「竿」の部分は、見方を変えれば、家へと続く専用のプライベートロードです。

このアプローチを、家に帰るたびに気分が高まるような、特別な空間として演出することもできます。

竿部分を単なる通路としてではなく、暮らしを豊かにする空間として活用する。

それも、旗竿地ならではの楽しみです。

旗竿地は、万人におすすめできる土地ではないかもしれません。

・建物や暮らしそのものに予算をかけたい方
・静かな環境を求めている方
・子どもの安全を重視したい方
・個性的な家づくりを楽しみたい方

このような価値観を持つ方にとって、旗竿地は理想の暮らしを叶える「掘り出し物」に化ける可能性を秘めています。

理想の暮らしを求めて土地を探している、たった一組のお客様へ届いてほしい。

そんな思いで、販売を続けました。

そして、待望の反響が入りました。

「学区を変えたくない」という理由から、石山中学校エリアに限定して物件を探していた方でした。

この物件は、立地も予算も条件にぴったり合っていたそうです。

建物については、リノベーションして住みたいとのことでした。

お家を見て回りながら、買主様は、

「どうしてもここが欲しいんです。なんとか、なんとかお願いします……！」

と、切実に頭を下げられました。

その姿を見て、この家を本当に必要としている人がいるんだ、と強く感じました。

「絶対に、この家を買えるようにしてあげたい」

そう思いました。

これでスムーズに進むかと思っていたところ、新たな問題が発生しました。

買主様の住宅ローンの審査が下りなかったのです。

銀行の住宅ローンでは、築年数が古い物件ほど担保評価が低くなりやすいという課題があります。

民間の金融機関にも相談しましたが、審査はどこも厳しいものでした。

「このままでは、せっかく出会えた買主様に、この家を買ってもらえない」

ここから私たちは、数ある金融機関に掛け合うことになりました。

住宅金融支援機構の基準に適合させるための書類を整え、いくつもの審査の壁を一つずつクリアしていきました。

必要な審査書類を一つひとつ揃え、金融機関と何度もやり取りをしながら、手続きを進めていきました。

そして、ようやくフラット35リノベ（中古住宅購入とリフォーム融資）の審査が通りました。

審査の承認後は、リノベーションの設計や各種手続きを慎重に進めました。

年を越し、年明け。

無事に決済とお引き渡しを迎えることができました。

ひとつひとつ課題をクリアし、無事に年明けのお引き渡しを迎えたとき。

買主様ご家族の嬉しそうな顔を見て、ようやく肩の荷が下りました。

最初に現地を見たときには、「これは簡単には売れないな」と思った家。

他社で反響がなく、売却価格を見直し、旗竿地という土地の特性とも向き合いながら「建物を壊さず、この家を必要としてくれる人を探そう」と販売を続けました。

最後には、「どうしても欲しい」と言ってくださる買主様と出会うことができました。

終わってみれば、私たちにとって大きな経験となり、財産になったお取引でした。

買主様の新しい暮らしが、あたたかい光で満たされていますように願っています。

• 
  
• ・新潟市東区（東明・石山・中野山など）で、中古住宅や旗竿地の売却に悩んでいる
• ・他社に預けているけれど、連絡が来ず、放置されている
• ・建物を壊すべきか、残して売るべきか、手残りをしっかり計算して比較したい
• 
  

株式会社地産地消は、売主様の手残りとご希望を守るために、最後の最後まであきらめず伴走します。

「もう売れないのでは」と思う前に、ぜひ一度、私たちにご相談ください。

お電話（0120-72-6039）・お問い合わせフォームより、お気軽にお問い合わせください。