【新潟市東区秋葉・中古住宅売却事例】消えないタバコ臭に苦戦！相続後、空き家になった家が売れるまで

大手ハウスメーカーが手がけた高品質な住宅であっても、売却が予想外の長期戦になることがあります。その原因の一つが、室内に染みついたタバコの臭いです。

住宅の売却価格を左右するのは、ハウスメーカーのブランド力や建物の品質だけではありません。室内の状態や生活臭も、査定価格に影響を与える重要なポイントです。

特に、タバコの臭いは内覧時に購入希望者が気づきやすく、住み心地への不安や購入意欲の低下につながることがあります。何気ない習慣の積み重ねが、いざ売却するときの印象を大きく左右するかもしれません。

この記事では、不動産売却における査定のポイントや、購入希望者が重視する室内環境について解説します。ご自宅の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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物件概要

今回の事例は、相続したご実家の査定依頼から始まりました。

新潟市東区秋葉1丁目の閑静な住宅街。美しく区画整理された分譲地で、坪単価も高く、周辺環境も申し分ありません。

建物は大手ハウスメーカー施工の、品質の高い住宅。建築基準法改正後の耐震基準もクリアしています。

売りに出せば、必ず反響がある。

売主様から査定依頼を頂いた時、他社と同じように高値で査定することもできたかもしれません。

ですが、ひとつだけ懸念材料がありました。

それは、玄関ドアを開けた瞬間に漂う、強烈なタバコ臭です。

壁紙の黄ばみだけでなく、建具や床にも臭いが染みついており、クロスを張り替えるだけでは消えそうにありません。

長年の喫煙によるタバコの臭いは、石膏ボードにまで染みついていることが多く、ボードの張り替えや、特殊なクリーニングが必要な状態でした。

私たちは、タバコの臭いがもたらす影響を売主様へお伝えし、査定価格をご提示しました。

私たちが訪問査定でチェックするのは、外壁やコーキング、室内の傾きなど、建物の躯体に関わる部分と、室内の状態です。

大手ハウスメーカーが施工した住宅だからといって、必ずしも査定価格が高くなるわけではありません。

もちろん、建物の品質や構造は大切な評価ポイントです。

しかし、買主様がそれ以上に気にされるのは、購入後、どのくらいの修繕やリフォームが必要なのか、そして、どのくらいの費用をかければ快適に暮らせるようになるのかという点です。

建物そのものの品質が良くても、手を加えなければ住めない状態であれば、その分の費用も購入判断に影響します。

つまり、メーカーのブランド力だけでなく、住める状態にするまでに必要な手間や費用を総合的に見ることが大切なのです。

今回は、広告に「リフォーム前提」と明記して販売をスタートしました。

予想どおり、見学の予約は何組も入りました。

ところが、実際に現地をご案内すると、皆さん、玄関に入った瞬間に顔を曇らせます。

お断りが続き、成約にはつながりませんでした。

販売開始から1か月が経過し、数組のお客様をご案内。厳しい反応が続きました。

適正価格を提案していたこともあり、値下げをお願いするのは私たちにとっても心苦しいことでした。

売主様は、市場の現実を受け止め、100万円の値下げを決断しました。

そんななか、問い合わせがあったのはリフォーム再販業者でした。

しかし、提示された買取価格は、私たちの想像を大きく下回るものでした。

「これだけ立派な家なのに、なんで・・・」

建物の品質も、住環境も申し分ない。

それなのに、タバコの臭いがあるというだけで、家そのものの価値まで低く見られてしまう。

その現実が、悔しくてなりませんでした。

売主様が大切にされてきたご実家です。少し手を加えれば、まだ十分に活かせる家なのに。

その良さを理解してくれる人に出会えないもどかしさと、何とかこの家の価値をわかってもらいたいという思いで、胸がいっぱいになりました。

売主様は県外にお住まいでした。

相続後、空き家となった住宅を維持管理するため、定期的に新潟へ足を運ばれていました。この日も、お庭の草取りをされていたそうです。

すると、通りがかった方から声をかけられました。

「ここの家、売りに出しているのですか？」

その方は、そのまま室内を見学され購入を即決されました。

週末に向けて3件の内見予約が入っていましたが、購入申し込みとなり、ほかのお客様にはお断りの連絡を入れました。思いがけない急展開でした。

いよいよ売買契約の締結という段階まで進み、契約日前日。買主様から電話が入りました。

「工事費用が高くなるかもしれない。不安なので、契約を白紙にしたい」

ほかのお客様をお断りした直後という、最悪のタイミングでの白紙撤回でした。

しかし、落ち込んでいる暇はありません。

私たちは、見学をお断りしたお客様へ、再度アプローチしました。

そのうちの一組が、今回の買主様です。

買主様は、勤務先が近かったことに加え、将来は高齢のお母様と同居したいという希望をお持ちでした。

リフォームをすればタバコの臭いも問題なく、建物そのものの品質の良さを活かせそうだと考え、購入を決意されました。

リフォーム前提で購入したいこともあり、「50万円値下げした金額で購入したい」と売主様に交渉されました。

売主様もこの申し出を前向きに受け止め、双方が納得するかたちで、正式にご成約となりました。

買主様はその後、予定どおりリフォームを実施。タバコの臭いも一掃され、新生活をスタートされました。

弊社がご紹介した工務店様とは、今でも良いお付き合いが続いているそうです。ご自身でも、あれこれと楽しみながらリフォームに挑戦されていると伺っています。

不動産の売却には、予期せぬ事態が起こることがあります。ときには、長期戦を強いられることもあります。

そんな時も、焦らずに一般市場の需要を見極め、適正な価格調整を進めていくこと。そして、目の前のお客様をしっかりと見極めることが大切だと、改めて感じました。

今回、最終的に50万円の値下げに踏み切ったのは、「この機会を逃せば次がない」という焦りからではありません。

買主様が、この建物の価値をしっかりと見定めてくださっていた。そのことが大きかったのではないかと感じています。

そして、購入後の買主様の様子を見て、私たちは確信しました。

最後には、本当に必要としている人のもとに、必ず届く。

そう思わせてくれる、温かなご縁に心から感謝したくなる取引となりました。

【訪問査定を詳しく知りたい方は、YouTube動画をご覧ください！富澤がわかりやすく解説しています】

・新潟市東区（秋葉・河渡・海老ケ瀬など）で土地や住宅を売却したい

・相続した家の維持管理に悩んでいる

・大切な住まいを、価値を理解してくれる人に引き継ぎたい

にいがたの不動産㈱地産地消は、新潟市の不動産売買を専門とする会社です。

年間300件以上の相談実績があり、代表自らが対応しています。

不動産を売るうえで、知っておくと役に立つこと、今までの経験を【売却事例】として発信しています。

売主様の大切な資産を、本当に欲しいと思っている買主様へ届けるため、日々、全力を注いでいます。

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