古い家を売る方法完全ガイド！損をしないための売却方法と成功のポイント
古い家を売る方法完全ガイド！損しないための売却方法と成功のポイント
こんにちは！にいがたの不動産の長良です(^^)/
「古い家を売りたいけれど、どうすればいいのかわからない…」とお悩みではありませんか？
築年数が経っている家は売れにくいと言われることが多く、「リフォームしたほうがいいの？」「解体すべき？」など、どの方法が最適なのか判断が難しいですよね。
「思ったより高く売れた！」と喜ぶ人がいる一方で、「売るのに時間がかかりすぎた…」「もっと良い方法があったのでは？」と後悔する人もいます。
この記事では、古い家をスムーズに売る方法や注意点、売却成功のポイントを詳しくご紹介します。
読んでいただければ、あなたの家を最適な方法で売却するためのヒントが得られるはずです。ぜひ最後までお読みください！
古い家を売る前に知っておきたい基本知識
古い家でも売れるのか？市場価値の考え方
古い家でも売れる理由はいくつかあります。まず、立地が良ければ需要は高くなります。駅近や商業施設が充実しているエリアは、築年数が経っていても買い手が見つかりやすいです。
また、最近はリノベーションを前提に物件を探す人も増えており、古い家でも価値を見出してもらえます。
一方、売れにくい理由としては、耐震基準の問題や建物の老朽化が挙げられます。特に、1981年以前に建てられた旧耐震基準の家は、住宅ローンの審査が通りにくいことがあります。
また、雨漏りやシロアリ被害があると、買い手が付きにくくなります。
築年数が古く、建物の状態が悪い場合、「古家付き土地」として売る方法があります。メリットとしては、解体費用をかけずに売却できることが挙げられます。
また、買い手が自由にリフォームや建て替えを検討できる点も魅力です。
一方、デメリットとしては、古家の存在が価格交渉の要因になる可能性があることです。特に、大規模な修繕が必要な場合、値引きを求められることがあります。
古い家を売る際の価格相場は？
【築年数・立地・状態による価格の違い】
古い家の価格は、築年数、立地、建物の状態によって大きく変わります。築20年以上の家は、建物の価値がほぼゼロに近くなり、土地の価格が重視されることが多いです。
都市部では築30年以上の家でも比較的高く売れることがありますが、地方では築20年を超えると値段がつきにくくなる傾向があります。
【近隣の類似物件の売却価格の調べ方】
適正な売却価格を知るためには、近隣の類似物件の価格を調べることが重要です。不動産ポータルサイトで「○○市 中古一戸建て」などと検索すると、周辺の価格相場を把握できます。
また、不動産会社に査定を依頼し、複数の意見を聞くのも有効です。
古い家の売却で注意すべき法律や税金
既存不適格建築物とは？
古い家を売る際、「既存不適格建築物」に該当するかどうかを確認することが大切です。これは、建築当時の法律では問題がなかったが、現在の法改正によって基準を満たしていない建物を指します。
例えば、接道義務を満たしていない場合、再建築ができず、土地の価値が下がることがあります。
解体すると固定資産税が高くなる？
空き家を解体すると、固定資産税が上がります。なぜなら、建物がある場合は「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が軽減されますが、解体するとその特例がなくなるためです。解体を検討する際は、税金の負担も考慮する必要があります。
譲渡所得税・特例制度について
家を売却すると「譲渡所得税」が発生することがあります。ただし、売却益が3,000万円以下であれば、「3,000万円特別控除」が適用され、税金を大幅に抑えられます。
また、相続した家を売る場合、「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用できるケースもあるため、税制を理解しておくことが大切です。
古い家を売る6つの方法｜あなたに最適な売却方法は？
✅そのまま売る｜現状売却のメリット・デメリット
■修繕なしで売る場合のポイント
築年数が古くても、最低限の清掃や整理を行うことで、売却の可能性を高められます。例えば、庭の雑草を刈るだけでも印象が良くなり、買い手が見つかりやすくなります。
■買主に安心してもらうための工夫
インスペクション（建物診断）を事前に行い、結果を開示することで、買主に安心感を与えられます。また、瑕疵担保保険に加入することで、売却後のトラブルを防げます。
✅古い家をリフォーム・リノベーションして売る
■どこまでリフォームすれば売れやすい？
リフォームは必ずしも必要ではありませんが、水回りや外壁など、買い手が気にする部分を中心に手を入れると効果的です。例えば、キッチンや浴室を新しくすることで、築年数が古くても魅力的な物件としてアピールできます。
■リフォーム費用と売却価格の関係
フルリノベーションは高額になりがちですが、リフォーム費用を回収できるとは限りません。費用対効果を考慮し、最低限の修繕にとどめることが重要です。
※リフォームする前に信頼できる不動産会社に一度相談してみてください。購入者には自分の好きなようにリフォームしたい人がいるからです。
✅解体して更地にして売る
■解体費用の目安と補助金制度
古い家を売る際、解体して更地にすることで売却しやすくなるケースがあります。
ただし、解体には費用がかかります。一般的に、木造住宅の解体費用は1坪あたり3〜5万円程度ですが、構造や立地によって異なります。
また、解体後の土地の用途によっては、造成費用が追加で発生することもあります。
自治体によっては空き家解体の補助金制度を設けている場合があります。
※2025年2月現在、新潟市では、住宅の除却に対する補助金・助成金が設けられていません。
■更地の方が売れやすいケースと売れにくいケース
更地の方が売れやすいのは、「建築を前提とした購入希望者が多いエリア」の場合です。
例えば、都市部や住宅需要の高い地域では、古い家があるよりも、更地の方が売却がスムーズに進みます。
一方、地方や住宅需要の低いエリアでは、解体後に買い手が見つかる保証がないため、更地にしても売却が難しくなることがあります。
むしろ、「古家付き土地」として販売する方が、買主の選択肢が広がり、売れやすくなる場合もあります。
✅古い家を不動産会社に買取してもらう
■買取の流れと相場
不動産会社に直接買取を依頼すると、早く売却できます。買取の流れは以下の通りです。
1.買取査定を依頼（複数の不動産会社に相談するのがベスト）
2.価格交渉（提示された価格に納得できるか確認）
3.契約締結・決済（手続きが完了すればすぐに現金化可能）
買取価格は仲介での売却価格より30〜40%低くなる傾向があります。なぜなら、不動産会社は買取後にリノベーションを行い、再販売するため、利益を確保する必要があるからです。
■高く売るために注意すべきポイント
買取価格を少しでも高くするには、複数の業者に査定を依頼することが重要です。1社だけの査定では適正価格が分かりません。
また、不動産買取専門業者の方が、一般的な仲介業者よりも買取価格が高くなることがあります。
✅空き家バンクに登録して売る
■空き家バンクとは？
空き家バンクは、自治体が運営する「空き家の売却・賃貸を支援する制度」です。空き家を登録すると、購入希望者とマッチングできる可能性があります。
■自治体の支援制度を活用する方法
自治体によっては、空き家の改修費補助や仲介手数料の一部負担などのサポートを行っています。例えば、リフォーム費用の助成金を利用できれば、古い家でも売却しやすくなります。
※新潟市では、空き家活用推進事業（令和6年度の申請受付は終了しました）が設けられていません。
✅隣の家の人に売る｜意外と知られていない売却方法
■隣地所有者が買うメリットとは？
隣の家の人が土地を買い足したいと考えていることがあります。
例えば、駐車場を広げたい、庭を広くしたい、子供の家を建てたいなどの理由で購入するケースがあります。通常の市場で売るよりも、スムーズな交渉ができる場合があります。
■直接交渉時の注意点
個人間の売買はトラブルの元になることもあります。価格交渉が難航したり、契約の手続きが不透明になったりすることがあります。
そのため、必ず不動産会社を通して契約を行うことが安全です。
古い家を売るときの成功ポイント
高く売るためのコツ｜不動産査定を活用しよう
不動産の一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社から査定を受けられます。これにより、最も高い査定額を提示した業者を選ぶことができます。
■メリット
・手間をかけずに複数の査定を比較できる
・競争が生まれ、買取価格が高くなりやすい
■デメリット
・不動産会社からの営業連絡が増える可能性がある
・業者によって査定基準が異なり、価格が大きく変わることがある
価格交渉を成功させるには、「他社の査定額を提示する」ことが有効です。「他の業者は○○万円と提示しています」と伝えることで、価格を上げてもらえる可能性があります。
信頼できる不動産会社を見極めるポイント
不動産業者の中には、適正価格よりも低い査定を出し、安く買い取ろうとする業者もいます。以下のポイントをチェックしましょう。
・査定額が極端に低い
・強引に契約を進めようとする
・手数料や諸費用の説明が不透明
仲介と買取のどちらがベストか？
・仲介：時間がかかるが、高く売れる可能性がある
・買取：価格は低くなるが、すぐに売却できる
状況に応じて、適した方法を選びましょう。
売却活動中にやるべきこと・NG行動
売却の際、物件写真の質は非常に重要です。明るい時間に撮影し、部屋を整理整頓した状態で撮影しましょう。また、広角レンズを使うと、部屋が広く見えるため、印象が良くなります。
売却中にやってはいけないこと
・価格を頻繁に変更する
・内覧時に掃除が行き届いていない
・契約内容を理解せずにサインする
古い家を放置するリスクと危険性
古い家を放置していると、さまざまなリスクが発生します。「いつか売るつもりだから」と手をつけずに放置すると、思わぬトラブルに発展することもあります。
ここでは、古い家をそのままにしておく危険性と、適切な対処法について解説します。
✅価値の低下｜売却がどんどん難しくなる
古い家を放置すると、売却価格がどんどん下がります。
建物は時間が経つほど劣化し、売却のチャンスが減っていきます。築年数が古くなるほど、買い手が少なくなり、最終的には解体するしか選択肢がなくなる可能性もあります。
劣化が進むと買い手がつきにくくなります。
長期間放置された家は、雨漏りやシロアリ被害が進行し、「修繕が必要な家」ではなく「住めない家」になってしまうことがあります。
特に、築30年以上経過している家は、5年〜10年の放置で価値が大幅に低下する可能性があります。
解決策として早めに売却活動を！
1.定期的に手入れをして劣化を防ぐ：数ヶ月に一度は通気・掃除を行い、家の状態を維持する。
2.不動産査定を受け、早めに売却の準備をする：築年数が経過する前に売却することで、より高値で売れる可能性が高まる。
3.賃貸に出すなど、活用方法を検討する：買い手が見つかりにくい場合、一時的に賃貸として貸し出し、維持費を補填するのも一つの方法。
✅税金負担が増加｜固定資産税が高くなる可能性
■空き家を放置すると固定資産税が増える
住宅が建っていると適用される「住宅用地の特例」は、放置の仕方によって解除されることがあります。これにより固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
■「特定空き家」に指定されると優遇措置が解除される
「特定空き家」とは、国が定めた「管理不全な空き家」のことで、以下のような状態の家が指定される可能性があります。
・屋根や壁が崩れそうになっている
・長期間放置され、雑草が生い茂っている
・不法投棄のゴミが増えている
特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇がなくなり、税負担が一気に増加します。
解決策として、特定空き家に指定される前に対応しよう！
1.最低限の管理を行い、特定空き家にならないようにする：定期的に掃除や補修を行い、倒壊の危険がない状態を保つ。
2.早めに売却または活用を決める：売却が難しい場合は、賃貸や民泊などの活用方法を検討する。
3.自治体の補助金制度を活用する：空き家の解体や修繕に関する補助金制度がある自治体もあるため、早めに調査しておく。
✅近隣トラブルのリスク｜倒壊・害獣被害が発生する可能性
放置された家は周辺住民とのトラブルの原因になります。
空き家を放置すると倒壊、害獣被害、不法投棄などの問題が発生し、近隣住民から苦情が出る可能性があります。
・台風や地震で家が倒壊し、隣家に被害が及ぶ
・庭や屋根に雑草が生い茂り、景観を損ねる
・ネズミやハクビシンが住み着き、悪臭や糞害が発生する
・不法投棄や放火の危険が高まる
特に、老朽化した家が倒壊し、隣家を傷つけた場合、所有者が損害賠償を求められる可能性があります。
解決策として、定期的な点検と早めの売却を検討しましょう。
1.空き家の点検・修繕を定期的に行う：シロアリ駆除や屋根の補修を定期的に行い、家の劣化を防ぐ。
2.近隣トラブルを避けるために不動産会社に相談する：早めに売却や賃貸として活用することで、リスクを回避できる。
3.損害保険に加入する：もしものトラブルに備えて、空き家でも加入できる保険に入っておく。
✅法的措置のリスク｜行政代執行の対象になる可能性
「特定空き家」と判断され、行政指導を無視し続けると、最終的に行政代執行（強制撤去）されることがあります。
2015年に施行された「空き家対策特別措置法」により、自治体は特定空き家を対象に修繕や撤去を命令できるようになりました。指導に従わない場合、強制撤去の費用を所有者が負担しなければならないケースもあります。
解決策として、行政指導が入る前に売却や解体を進めましょう！
1.空き家の実態調査を依頼する：自治体に相談し、特定空き家に指定される可能性を確認する。
2.売却が難しい場合、自治体の支援を活用する：空き家バンクに登録したり、補助金を利用して解体する方法を検討する。
3.放置するよりも早めに決断をする：売却が困難な場合でも、賃貸や活用の選択肢を考え、所有し続けるリスクを軽減する。
古い家を売るときのよくある疑問【Q&A】
古い家を売る際には、多くの疑問や不安が生じます。ここでは、よくある質問に答えていきます。
Q古い家の売却時に住宅ローンの影響を受ける？
古い家を売る際、買主が住宅ローンを利用できるかどうかが、売却の成功に大きく影響します。築年数が古い物件はローン審査が厳しくなるため、買主が現れにくくなる可能性があります。
■築年数が古いとローン審査に影響が出る
住宅ローンの審査では、建物の耐久性や担保価値が重視されます。特に築40年以上の家や旧耐震基準（1981年以前）の物件は、融資が制限されることが多いです。
建物の資産価値が低く評価されると、借入額が制限され、買主が希望する条件で住宅ローンを組めないケースが増えます。
【解決策】住宅ローンの利用をスムーズにする方法
1.住宅ローン減税が適用されるよう準備する
住宅ローン減税を受けるには耐震基準適合証明書の取得が必要です。耐震補強を行い、新耐震基準に適合させることで、買主がローン審査を通りやすくなります。
2.購入希望者向けにリフォームプランを提案する
「購入後にリフォームを前提とした住宅ローン」が利用できるよう、金融機関が提案するリフォームローン付きの住宅ローンを買主に紹介すると、購入のハードルを下げられます。
3.住宅ローンに強い不動産会社と提携する
金融機関によって審査基準が異なるため、ローン審査に柔軟な地方銀行や信用金庫と提携している不動産会社に売却を依頼すると、買主のローン利用がスムーズになります。
Q売却前にインスペクション（建物診断）は必要？
インスペクション（建物診断）は義務ではありませんが、買主の安心感を高め、売却をスムーズにする効果があります。
■買主の不安を解消できる
古い家は「問題があるのでは？」と買主に警戒されることが多いです。インスペクションを実施し、建物の状態を明確にすることで、買主に安心感を与えられます。
インスペクションの具体的な活用方法
1.既存住宅売買瑕疵保険に加入する：検査をクリアすれば、保険を付けて売却できるため、買主にとってメリットが大きくなります。
2.診断結果を広告に記載する：インスペクション済みであることを物件情報に掲載すれば、購入希望者の増加につながります。
3.費用の負担を考慮する：一般的なインスペクション費用は5万〜10万円程度ですが、買主が費用を負担するケースもあるため、事前に相談しましょう。
Q築50年以上でも売却可能？
築50年以上の家でも売却できますが、新築や築浅物件に比べると買い手が限られるのが現実です。そのため、売却戦略を工夫する必要があります。
■築50年以上の家は、購入後のリスクが高いため
築年数が50年を超えると、老朽化による修繕リスクが高まり、買主にとっては大きな負担になります。特に耐震基準が古い、配管が劣化している、雨漏りがあるなどの問題がある場合、購入をためらわれることが多いです。
築50年以上の家を売るための方法
1.「古家付き土地」として売る：建物の価値ではなく、土地の価値に焦点を当てることで、買い手を見つけやすくなります。
2.再建築不可物件の場合、隣地所有者に売却を打診する：隣の家の人が土地を買い足したいと考えている可能性があります。
3.投資家向けに販売する：古い家でも賃貸需要があるエリアでは、リノベーション目的の投資家が買うことがあります。
4.空き家バンクを活用する：自治体のサポートを受けながら、時間をかけて売却するのも一つの選択肢です。
まとめ
古い家を売るには「売却の目的に合った方法を選ぶこと」が最も重要です。築年数が経過していても、市場価値を正しく理解し、適切な手続きを踏めばスムーズに売却できます。本記事で紹介した方法を活用し、最適な売却方法を選びましょう。
【成功のためのポイント】
☑価格相場を把握し、適正価格を設定する
☑複数の業者に査定を依頼する
☑売却方法（現状売却・リフォーム・解体・買取）を慎重に選ぶ
☑税金・法律の知識を事前に確認する
☑信頼できる不動産会社を選び、サポートを受ける
古い家を上手に売却し、新たな一歩を踏み出しましょう！
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