楽しい！
さて、今回は
「新潟市で家・マイホームを購入する時の流れ 7ステップ」
について書いていきたいと思います。
長めの記事になりますので、
本気で購入を検討される方以外はスルーしてください。
でも編集後記だけ軽く覗いてみてくださいね。
家を買うことは「一生に一度、あるかないか」です。
なので、家を買うまでの流れを把握しておかないと
あとあと後悔する可能性もありえます。
家を買いたいな〜と思った時から、
家に住み始めるまでの流れを一緒に確認していきましょう！
家を買うまでの流れ、把握できていますか？
人間は
「慣れていること」
「何度か経験をしていること」
について自信を持って行動できますが、
初めてチャレンジすることについては恐怖を覚えますよね。
例をあげるなら、
お通夜、葬式とかって宗派によって作法が変わってきますよね。
そもそも何が正しいのか？
わからないです。。。
作法がわからないもの同士が集まって故人を偲ぶ…
私は故人を偲ぶことが目的ですので、
別ににいいと思っていますが、
なんかカオスな状況になっていることもありますよね。
…話が脱線しましたが、
住宅の購入は、先ほどからお伝えしている通り、
一生に一度、あるかないかです。
高額なお買い物ですから、
失敗したら一生の後悔、
取り返しのつかないことになるかもしれません。
私自身、
「家を買いたい！」
という相談も受けますが、
「家を売りたい！」
という売却相談も受けています。
その売却相談の方から
「マイホーム購入の計画が安易だった」
というお声を耳にします。
「情報不足・準備不足だった」
ということに尽きると思います。
当然、家を買う方の自己責任といえばそれまでです。
ただ、家を購入するまでの流れを
しっかり説明しなかった不動産屋に問題があったかもしれませんよね？
【家を買う＝アドバイザー選び】
ここはとても重要なポイントだと思います。
ただ、まずはあなた自身が
家を買うために事前に準備しておかなければいけないこと、
その流れを頭の中に入れておきましょう！
家・マイホームを購入7つのステップの内訳
家を購入しよう！と思った時、
どこへ相談に行きますか？
ハウスメーカーの展示場ですか？
・ダイワハウス
・積水ハウス
・住友林業
・ヘーベルハウス
・セキスイハイム
などなどの大手ハウスメーカーがありますね。
言い方を選ばなければ、
建物はお金さえ支払えば手に入ります。
「どんなお家を建てたいですか？」
「こんなお家を建てたいです」
と決まってから、土地探しをするケースも
少なくありません。
でも土地探しで1年以上時間をかけている方もいます。
そうなんです！
土地探しが一番難しいのです。
世の中に2つと同じものがないのが土地です。
なので、
土地探しは不動産屋、
建物は建築屋・ハウスメーカー
と頭を切り分けて考えた方がいいです。
スムーズにお家購入したいというのであれば、
「土地が決まってからどこのハウスメーカーで建てるのか？」
この順番の方がおすすめです。
また私たちはいろいろなハウスメーカーとお付き合いがあります。
それぞれのハウスメーカーの良いところ、
そうじゃないところをよく知っています。
注文住宅の場合、
営業担当者によって大きく方向性が変わります。
ハウスメーカー選びと担当者選び、
ここが重要ですね！
「家を建てたい！」
と思ったら、まずはハウスドゥ 新潟赤道店に
ご相談ください！
それでは本題のお家を買うまでの流れをご説明します。
1.まずは不動産屋へ相談
ということなんですが、
一言で不動産屋と言っても専門分野が違います。
一言で医者と言っても専門分野が違いますよね？
歯医者、耳鼻科、皮膚科、整形外科、眼科、内科の中でも専門分野があります。
症状によって行くところを変えますよね？
不動産屋はそんなに細分化されませんが、大きく分けて2つ。
不動産賃貸仲介・不動産管理を専門にしているのか？
不動産売買仲介を専門にしているのか？
まずはそこの見極めが必要です。
見極めるポイントとして、
SUUMOなどのポータルサイトや新聞折込などをチェックして、
不動産売買を専門にやっている不動産屋を見つけ
不動産売買専門の不動産屋に相談しましょう！
次にどこのエリアに住みたいのか？
どんな間取りがいいのか？
予算はどのくらいなのか？
ぼんやりでもいいので、
希望を不動産屋に伝えましょう。
ここから、不動産屋によって説明の流れが違うと思います。
私たちの方では相談時に資金計画というものをさせていただきます。
現在の年収から現在の返済額を差引いて、
いくらくらい借りられそうなのか？
ある程度の金額をご提示します。
お客様の中には、
「いくら借りられそうなのかわからないからお家選びが真剣になれない」
という方もいます。
確かにそうですよね。
例えるなら、
財布にいくら入っているのか？
わからない状態で買い物に行くようなものですよね。
それでは、真剣になれません。
ということで、私たちが接客対応させていただく場合、
希望の立地、間取りなどのご相談から資金計画まで
1つの流れとしてご相談とさせていただいています。
2.具体的な物件選び
希望の立地、間取りなどの条件も聞き、
お金が借りられそうというのがわかれば、
次は物件選びです。
予算内の中で、
希望に近いお家を探していきます。
ちなみに新築建売希望や中古戸建希望のお客様は
立地を重視される傾向があります。
注文住宅希望のお客様は、
建物を重視される傾向があります。
上記であげたように、
「中古戸建がいいのか？」
「新築建売がいいのか？」
「注文住宅にしたいから土地を探すのか？」
お客様のご希望に合わせて物件を絞っていきます。
絞られたらあとは実際にお家を見てみましょう！
という流れになります。
3.現地ご案内
「百聞は一見にしかず」
ということわざがあります。
我々不動産屋の話をたくさん聞くより、
実際にお家を内覧してみた方が早いです。
外観がどうか？
間取りか？
水回りは？
収納は？
玄関の広さは？
生活導線は？
リビングの広さは？
などをチェックしましょう！
そのほかに見るポイントは、
ハザードマップをチェック
時間帯曜日を変えて狙いのお家、立地をチェック
利便性をチェック
子育て環境をチェック
ご近所チェック
不動産を購入する際の重要ポイントです。
ぜひ参考にしてみてください。
不動産屋の担当に案内してもらったときは、
よく見えたり、
逆にそんなでもなかったり。
その判断を間違えないためにも
日時を変えて、再度、外観や利便性、子育て環境など、
細かくチェックしておきたいところですね。
4.事前審査をしましょう！
ここで金融機関に住宅ローンの事前審査になります。
流れとして、ここで事前審査としましたが、
実はもっと早い段階でしておくべきだと思います。
お客様にとって
「物件が決まってないのに住宅ローンの事前審査って…」
と抵抗を感じるかもしれません。
事前審査は物件がはっきり決まってなくてもできます。
資金計画で、いくらくらいなら借りられそうか？
が出た金額で事前審査をすれば大丈夫です。
私たちは3.現地ご案内くらいの段階で
お客様に事前審査をやっていただくようにしています。
★なぜ住宅ローンの事前審査を早めにやっておくのか？★
資金計画では
「住宅購入資金が借りれそう」
しかわかりません。
金融機関が貸してくれそうなのかどうか？
早めに住宅ローンの事前審査をしておけば安心ですね。
事前審査が通ってしまえば、
ほぼ本審査で住宅資金を借りられます。
ただ事前審査後に他の金融機関で借入をしたり、
転職したりすれば、当然借入は難しい結果になりますのでご注意を。
あともう一つ、
事前審査の時に健康状態の告知も
不動産屋にしておいてください。
団体信用生命保険に入れそうかどうか？
も重要な項目になります。
5.不動産の購入申込み
「ここの土地がいい！」
「ここの建売がいい！」
と決まったら購入の意思表示をする購入申込みとなります。
契約ではないのですが、
意思表示をすることで、他の方にご希望の物件が渡らないようにします。
ただ、売主様の意向で購入申込みは受け付けるが、
契約しないと物件は抑えない！
というところもあります。
私たちにそこらへんの具体的なことを
お気軽にご質問ください。
あと、申込みの際、申込金が必要な場合もあります。
「申込書だけの書面だけでは購入の意思が伝わらない」
ということで申込金を求められるということです。
申込金は10万円の場合が多いようです。
この10万円は契約時の手付金に充当されます。
また、万が一、申込みを撤回した場合、
この10万円も全額返金されます。
購入申込みから契約まで約１週間から10日というのが一般的です。
購入申込みから契約までの期間は長くないと考えてください。
理由は、申込み時にご希望の物件を抑えるわけですから、
売主様サイドとしてはリスクなわけです。
広告もストップし、他に買いたいと思ってる方にも紹介ができない状態になるわけです。
そういう意味で、購入申込みから契約まで約１週間から10日が妥当な期間となるわけです。
6.重要事項の説明・不動産売買契約へ
申込みの後は重要事項説明となります。
重要事項説明とは、売買契約を締結するまでの間に、
購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明になります。
重要事項説明は、宅地建物取引士が、
内容を記載した書面に記名押印し、
その書面を交付した上で、口頭で説明します。
もっと具体的にいうと、
・物件名や所在地に間違いありませんか？
・所有者の確認、抵当権の記録などは大丈夫ですか？
・道路と敷地の関係
・水道やガス、電気は通っていますか？
・災害区域に入ってますか？
・契約を解除するときの罰則、手付け解除は？
・瑕疵担保責任は？
・住宅ローン特約等の内容は？
など確認を取っていきます。
重要事項の説明が終わってご理解、ご納得の上で
売買契約となります。
売買契約とは当たり前ですが、
売主様と買主様との間で交わす約束です。
この「売ります」「買います」
による売買契約の成立によって、
売主様は「売買の目的となるもの」
を買主様に引き渡す義務を負い、
買主様は「売買代金」を売主様に支払う義務を負います。
それを書面に残すということですね。
最後に署名捺印をして、
買主様は売主様に手付金を支払って終わりとなります。
ただ契約の解除というものがあります。
ここでは細かい解除条件を書きませんが、
買主様は支払った手付金を放棄することで契約を解除できます。
売主様は受け取った手付金の倍額を買主様に支払えば
契約を解除できます。
手付金の金額についてですが、
完成物件の場合、物件代金の1割が基本です。
2,000万円だったら手付金は200万円になります。
「1割の手付金って金額的に大きい…」
もし用意できない場合は、
不動産屋を通して売主様と交渉になります。
今は自己資金0で家を購入される方も多いのです。
手元にそんなに資金がないケースもあります。
そんな時は私たちに相談してみてください。
売主様とうまく交渉します。
ただ、手付金が少ない場合、
売主様が倍額払ってでも解約するリスクが高まることだけは頭の片隅に入れておきましょう。
契約後、事前審査の通った金融危機に行って、
住宅ローンの本申込をします。
本申込から2~3週間してから結果がでます。
その後、金融機関と金銭消費貸借契約という流れになります。
中古住宅や新築建売を購入する際、
金銭消費貸借契約の前に住所変更が必要になります。
購入されたお家へ住所変更する必要があるということですね。
「まだ引っ越していないのになんで住所を変更するの？」
ということなのですよね？
あくまでもそこに居住する人を対象として
安い金利で貸し出してくれる商品です。
贅沢するためのセカンドハウスとして
住宅ローンは貸し出しません。
なので金銭消費貸借契約時には、
既に新住所へ移転していなければいけない！
というのが条件になります。
おかしな感じですが、
役所に行って、住所変更する際は、
「引っ越し（転居）しました」と伝え、
転居届を出しましょう。
7.物件代金の残金の決済、物件の引渡しへ
ここが最後のパートになります。
決められた決済日に、
物件代金の残金を売主様に支払うことで、
所有権が売主様から買主様に変わります。
決済日は2つのパターンがあります。
決済当日、
・みんなで金融機関の応接室などで集まるか？
・集まらずに金融機関に依頼して決済するか？
です。
★決済当日、集まる場合★
決済日当日、不動産屋の事務所か金融機関の応接室に集まります。
・不動産屋のスタッフ
・売主様、買主様
・司法書士
司法書士は売主様、買主様のご本人確認と、
実際に決済されたか？
の証拠を見て、所有権の移転手続きをします。
★決済当日、集まらない場合★
司法書士が決済日より前に
売主様、買主様の本人確認をして、
決済は金融機関が買主様に委任されて行います。
買主様の金銭消費貸借契約時に同席するケースが多いです。
残金の振り込みの委任は金銭消費貸借契約時にします。
金融機関が責任を持って振り込んでくれます。
委任された金融機関は
・売主様へ残代金の振込み
・不動産屋へ仲介手数料の振込み
・司法書士へ報酬の支払い
・注文住宅の場合は、建築会社へ着工金の支払い
などをしてくれます。
家・マイホームを購入する時の流れ まとめ
ステップを7つにわけて解説しましたが、
なんとなく流れはご理解いただけましたでしょうか？
冒頭でもお伝えした通り、
お家の購入は一生に一度あるか、ないかです。
そのお家選び、お家探しのお手伝いをするパートナー、
不動産屋選びはとても重要になりますね。
新潟市の不動産に関するご相談・お悩みがございましたら、お気軽にお問い合わせください。
