こんにちは。

新潟の不動産売買専門店「にいがたの不動産　地産地消」の富澤です！

このブログは音声でもお楽しみいただけます。

「親の相続について、そろそろ真剣に考えないといけないな…」

「自分が元気なうちに、想いや財産をしっかり整理しておきたい」

そんなふうに思ったことはありませんか？

相続とひとことで言っても、お悩みは人それぞれです。

• ☑親の相続について、そろそろ真剣に考えないといけないと感じている方

  ☑自分が元気なうちに想いや財産の整理を進めておきたい方

  ☑実家や自宅の不動産をどうするか、まだ何も決めていない方

  ☑「相続＝争続」にならないか、漠然とした不安を感じている方

  ☑自分の想いを、どう家族に伝えればいいか分からない方

  ☑親に相続の話を切り出したいが、なかなか言い出せずにいる方

もし上記にひとつでも当てはまるものがあれば、ぜひ一度、私たちのセミナーに足を運んでみませんか？

相続の悩みは多岐にわたります。不動産のこと、税金のこと、法律のこと……。

本来ならそれぞれの専門家に相談するのが一番ですが、「いきなり弁護士や税理士の事務所に行くのはハードルが高い」と感じる方がほとんどです。

私たちは、そんな皆さまの「最初の相談窓口」でありたいと考えています。

「相続コンサルタントって、どんな人だろう？」

「この人に任せて大丈夫なのかな？」

まずは、そんな確認をするくらいの軽い気持ちで来ていただけたら嬉しいです。

ひとつひとつお話を伺いながら、心にかかる負担を一緒に軽くしていきましょう。

円満相続のために、いま知っておきたいこと

セミナーでは、難解な法律用語ばかりを並べるのではなく、具体的に「今できること」をお伝えしています。

1. 相続財産を「知ること」から始める

まずは、ご自身の財産がどれくらいあるのかを把握することが第一歩です。

例えば、税金の基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）を把握すると、「控除を超える財産をどう分けていくか？」といった具体的な対策が見えてきます。

2. 将来の介護や認知症への備え

もし認知症になったら？ 介護が必要になったら？

そこにかかる費用やリスクを今のうちに可視化しておくことで、ご本人もご家族も安心して未来を迎えることができます。

新潟市円満相続コンサルタントとして、地域でのセミナー開催実績№1のノウハウを活かし、分かりやすくお伝えします。

【セミナー開催会場】

• 東区プラザ（新潟市東区）

• 
  

• 新潟ユニゾンプラザ（新潟市中央区）

• 
  

※日時・詳細は、お気軽にお問い合わせください。

「残したいのは財産より想い」

本人が主役となり、家族みんなが笑顔でいられる「円満相続」を、私たちと一緒に始めてみませんか？

皆さまのご参加を、心よりお待ちしております。

新潟市の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の中村です。

今日、私は朝からものすごーーーーく嬉しい気持ちでいっぱいです。 

なぜなら……お店をオープンしたときから、ずっとずっと思い描いていた、ひとつの大きな夢が叶ったからです！

ジャジャーン！！！

美の里の青空に映える、新しい看板が完成しました！

「ここ、中央区美の里の地に不動産売買専門店あり！」と一目でわかる看板を作りたい。 

そう決めてから、実はオープン以来、ずーーーっと看板について勉強を重ねてきました。

看板のデザインを考えるとき、正直なところ「あれもアピールしたい、これも知ってほしい！」と、たくさん宣伝したい気持ちが溢れてきました。

でも、そこをぐっとこらえて、こらえて……。 行き着いたのは、たった一つのシンプルなメッセージ（ワンメッセージ）でした。

「不動産売買」なら「にいがたの不動産」へ。

車で通り過ぎる一瞬でも、皆様の心にスッと入るように、大切な言葉だけを厳選しました。

そして、もうひとつ。 

リスペクトするアパホテルの社長のように、代表の顔写真をでかでかと載せさせていただきました（笑）。

最近、街中で顔写真付きの看板をよく見かけますよね。 「どうして顔を出すんだろう？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

私たちが今回、看板に自分の顔を出すと決めたのには、ひとつの強い理由があります。 

それは、「私がこの仕事に、すべての責任を持ちます」という覚悟の証です。

……と、ここで少し、私の「本音」を語らせてください（笑）。

最近、新潟の街中でも「顔写真付きの看板」を本当によく見かけますよね。 

それを見るたびに、私、かねがね密かに思っていたことがあるんです。

「いや、素晴らしいんだけど……一体、誰？？？」と（笑）。

いや、本当にすみません！ 

芸能人や超有名人なら「あ、あの人だ！」ってすぐにわかります。

でも、私たちのような一般のビジネスマンが顔だけを出しても、街の人から見たら「本人は有名人のつもりかもしれないけど、ぶっちゃけ誰だか分かんねーよ！」ってなっちゃうと思うんです。

通りがかった人が一瞬で、

 「お、ここで不動産売買をやっているんだな」

 「にいがたの不動産っていうお店なんだな」 

と分かり、その上で「この人が代表の富澤か」と顔を覚えてもらえる。

有名人になるためではなく、次に私たちが皆様とお会いしたときに、 「あ！看板のあの人ね！」 と安心していただくための顔出しです。

不動産の売買は、人生のなかでも特に大きなお買い物やご決断です。

だからこそ、お客様には心から安心して任せていただきたい。

「どこの誰だか分からない人」に大切な不動産の相談をするのは不安ですよね。 

だからこそ、「私が代表の富澤です。逃げも隠れもしません、私が責任を持って、皆様の大切な不動産売買をお手伝いします！」という想いを、この顔写真に込めました。

美の里に大きく顔をだすこと、この看板と一緒に、これからも地域の皆様に一番に信頼していただけるお店を目指してまいります！

お店の前を通る際は、ぜひこの「にいがたの不動産の覚悟の顔」をチラッとチェックしてみてくださいね（笑）。

にいがたの不動産、中村でした！

「新潟市で不動産を売却したら、実際にいくら手元に残るのだろう？」

売却を考えはじめたばかりの方は、まずこうした疑問を抱くのではないでしょうか。

不動産売却は、人生で何度も経験することではないため、費用や税金、住宅ローン残債などを総合的に考えてみると、「本当にプラスになるの？」「手元に残るお金が思ったより少なかったらどうしよう」と不安になるのも自然なことです。

こんにちは。

新潟の不動産売買専門店「にいがたの不動産」の富澤です！

本記事では、そんな不安を解消すべく、新潟市の不動産売却事情を踏まえたうえで、売却後に手元に残るお金をシミュレーションする方法を分かりやすく解説します。

初心者の方でも理解しやすいよう、一連の流れや費用、税金のしくみなどを丁寧にまとめました。

これを読めば、不動産売却で「予想外の出費」に悩まされる可能性をグッと低減できるはずです。ぜひ最後までご覧ください。

■新潟市のエリア概要

新潟市は、中央区・西区・東区・江南区・南区・北区・秋葉区・西蒲区の8行政区を擁する政令指定都市です。

中心部はオフィスや商業施設が集まり活気がある一方、郊外は広々とした住宅街や農地、山間部が広がるなど、多様な住環境が特徴的です。

エリアごとの特色がはっきりしているため、売却する物件がどの区にあるかによって、価格相場や需要の度合いが大きく変わってきます。

■新潟市の不動産需要と売却動向

新潟市では、転勤や進学などのタイミングで一定の需要があるものの、全国的な傾向と同様に少子高齢化による空き家問題も存在します。

特に中心部から離れた郊外は、利便性や交通手段によって価格や成約スピードに差が出やすいです。

一方で、新潟駅周辺や交通網が整ったエリアではマンションや戸建の需要も根強く、適正価格で売り出せば比較的スムーズに買主が見つかることも珍しくありません。

つまり、場所と物件の状態によって売却難易度が大きく異なるのが新潟市の特徴といえます。

■住宅ローンの残債と抵当権

不動産売却で気を付けるべき最初のポイントは、住宅ローンの残債です。

多くの方は住宅ローンを組んでマイホームを購入しているため、売却時に残債を一括返済できるだけの売却益がなければ、抵当権を外すことができません。

抵当権がついたままでは買主が安心して購入できないため、事実上、抵当権抹消のための返済資金が必要になります。

「売却代金 > ローン残債」となるのか、それとも「売却代金 < ローン残債」なのかをシミュレーションすることは、手元資金を把握するうえで非常に重要です。

■税金や諸費用

不動産売却には、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費用・譲渡所得税など、さまざまなコストが発生します。

これらをざっくり把握していないと、売却後に「予想外の出費」がのしかかり、実際に手元に残る金額が想定より少なくなるという事態になりがちです。

■時期やマーケット状況の影響

不動産の価格は景気や需要、季節要因など、さまざまな要素で変動します。

例えば、春の転勤・異動シーズンは需要が高まるため売りやすい半面、競合となる物件も増えることがあります。

こうしたマーケット状況を踏まえて売りに出す時期を検討しないと、シミュレーションと実際の売却価格に乖離が出るかもしれません。

■相場調査と査定依頼

まずは自分の物件がどのくらいの価格で売れそうかを把握するところからスタートします。

近隣の成約事例や不動産ポータルサイトでの売り出し価格をリサーチし、大まかな相場をつかみましょう。

その後、信頼できる不動産会社に査定依頼を行い、客観的な価格目安を出してもらいます。複数社に依頼することで、査定額や営業担当者の対応を比較検討できます。

■媒介契約の締結

不動産会社を選定したら、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」のいずれかの契約形態で媒介契約を結びます。

それぞれに依頼先の制限や不動産会社の報告義務が異なるため、自分の売却スタイルに合った形態を選択しましょう。

■販売活動と内覧対応

媒介契約が締結されると、いよいよ販売活動がスタートします。

不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ広告、看板設置などを行い、買主を探します。

内覧希望があれば、物件を実際に見せる対応が必要です。

この段階での印象が成約に直結するため、掃除や片付けを入念に行い、建物の良さが引き立つよう工夫しましょう。

■売買契約と重要事項説明

買主が見つかり価格交渉がまとまれば、売買契約を交わします。

契約前には宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、法律や契約内容に関する説明を受けることになります。

疑問があれば遠慮なく質問し、理解・納得して契約に臨みましょう。

■決済・引き渡し

売買契約締結後、手付金を受け取り、後日残代金決済と物件の引き渡しが行われます。

ここで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消し、必要な書類を揃えて買主に引き渡します。

決済・引き渡しで全額受け取るまでが、不動産売却の最終ステップです。

■仲介手数料

売却が成立した際、不動産会社に支払う手数料です。法律で上限が決まっており、「売却価格×3％＋6万円（＋消費税）」が目安となります。

例えば、2,000万円で売却できた場合の仲介手数料は66万円（税別）となります。

■印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。

契約金額に応じて税額が変わります。2,000万円超〜5,000万円以下の売買契約では、通常は1万円程度（軽減措置がある場合は異なる）となります。

■抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済すると同時に抵当権抹消登記を行います。

司法書士に手続きを依頼するケースが多く、数千円〜1万円台が相場です。

■ハウスクリーニング・リフォーム代

必須ではありませんが、建物の印象をアップさせるためにハウスクリーニングや軽微なリフォームを検討する方も多いです。

リフォーム費用はピンキリですが、投資した費用以上に売却価格がアップするかは慎重に見極める必要があります。

■その他の諸費用

・抵当権設定解除手数料（金融機関へ支払う場合あり）

・測量費用（戸建・土地の場合、境界確定が必要なケース）

・引っ越し費用

・確定申告にかかる税理士報酬（任意）

売却後の住み替えを考えている場合は、別途購入費や引っ越し費用も視野に入れ、トータルでいくら掛かるか把握しておくと安心です。

ここからは、実際に「売却価格－諸費用」でどのくらい手元に残るのかをシミュレーションしてみます。

■売却価格と残ローンの関係

まずは、売却代金（A）－住宅ローン残債（B）の結果がプラスになるかどうかが最重要です。

(A) 売却価格 = 2,000万円

(B) ローン残債 = 1,200万円

この場合、ローン完済に1,200万円必要となり、残額は2,000万円－1,200万円＝800万円となります。

ここから、さらに諸費用を差し引いた金額が最終的に手元に残るお金です。

■売却諸費用の概算

上記例で諸費用をざっくりシミュレーションしてみます。

・仲介手数料: (2,000万円×3％＋6万円)＋消費税 ≒ 72.6万円

・印紙税: 1万円（契約書面）

・抵当権抹消登記費用: 1〜2万円程度

・その他（測量費やクリーニング費用など）: 数万円〜10万円程度

ここでは仮に合計80万円ほどかかったと想定します。

■税金（譲渡所得税・住民税）のシミュレーション

仮に、購入時の価格より売却額が高く、利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税（所得税＋住民税）がかかります。

・所有期間5年超： 約20％の税率（復興特別所得税含む）

・所有期間5年以下： 約39％の税率（短期譲渡所得）

自宅として利用していた物件であれば、3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。

これを差し引くと、課税される利益が0円になる場合も多いです。

上記特例の適用を受けるかどうかで、最終的に残る金額は大きく変わります。

該当条件を満たすかどうかをしっかり確認しましょう。

■シミュレーション例（ケーススタディ）

売却価格2,000万円で、自宅として10年以上所有していた場合を想定します。

・売却価格：2,000万円

・ローン残債：1,200万円

・諸費用合計：80万円

・譲渡所得税・住民税

購入価格が1,800万円だったと仮定すると、譲渡所得は(2,000万円−1,800万円)=200万円。

自宅としての3,000万円控除が適用されるので、譲渡所得は実質0円。

よって税金は0円となる見込み。

最終的な手取り = (2,000万円−1,200万円−80万円)＝720万円

これはあくまで概算ですが、こうした形でシミュレーションを行えば、大まかな手残りを把握できます。

■所有期間5年超で変わる長期譲渡所得の優遇

所有期間が5年超（譲渡した年の1月1日時点で5年を超える）だと、長期譲渡所得となり税率が低くなります。

これに該当しない場合は短期譲渡所得扱いとなり、約39％もの高い税率が課されるので注意しましょう。

■3,000万円特別控除の適用条件

マイホームとして利用していた不動産なら、3,000万円までの譲渡益が非課税になる特別控除が受けられる場合があります。

・居住用不動産であること

・売却後に配偶者や親子など特別な関係者が買い主になっていないこと

・1年以内に住まなくなった場合でも適用可能（一定要件あり）

など、細かい条件がありますので、不動産会社や税理士に事前に確認しておくことをおすすめします。

■買い換え特例との組み合わせ

もし新しい住まいを購入する計画があるなら、買い換え特例を利用することで、譲渡益にかかる課税を繰り延べすることも可能です。

ただし、この特例を受けると翌年以降に課税される場合や、別の条件を満たせなくなるケースもあるため、慎重な検討が必要です。

■売り出し時期と不動産市況

不動産の需給は季節や経済状況で変わります。

春先は引っ越し需要が高まり売れやすい反面、競合物件も増える可能性があるため、高値で売れるとは限らないという側面も。

市況に合わせて売り出し時期を選ぶか、売主の事情（転勤・相続など）を優先して売り出すかを考えましょう。

■価格交渉と売り出し価格の決め方

売り出し価格を高く設定すれば高値成約が狙えますが、内覧数が減り売却期間が長引くリスクもあります。

早期売却を望むなら、市場の相場に近い価格ややや低めの価格設定が効果的です。

最終的に買主との価格交渉が発生するため、ある程度の“値下げ余地”も考慮しておくとスムーズに進みやすいでしょう。

■リフォームやクリーニングの効果

築年数が古い物件や、室内に汚れが目立つ場合は、軽微なリフォームやクリーニングが売却価格にプラスの影響を与えることがあります。

ただし、大規模リフォームをしても投資額ほど売却価格が上がらないケースもあるため、費用対効果を冷静に見極めることが大事です。

■大手か地元密着型か？それぞれの特徴

・大手不動産会社: 全国ネットワークや大きな広告力が強み。担当者がよく変わる場合もある。

・地元密着型不動産会社: 地域の事情に精通し、小回りが利く。個別に手厚くサポートしてくれる場合が多い。

新潟市の特性をよく把握している営業担当者がいるかどうか、口コミや実績をチェックして選ぶのがおすすめです。

■複数社への査定依頼と比較

最低でも2〜3社に査定を依頼して、査定額や担当者の説明のわかりやすさを比較しましょう。

あまりに高い査定額を提示してくる場合は、後々値下げを前提にしている可能性もあるため要注意です。

適正価格を把握するためにも、複数社の意見を聞くことは重要です。

■担当者との相性と実績チェック

不動産売却は、担当者とのコミュニケーションが成功のカギを握ります。

質問に対して的確に回答してくれるか、定期的に報告や相談をしてくれるかなど、信頼関係が築けるかどうかを見極めましょう。

また、どのくらいの売却実績があるか、どのような販売手法を得意としているかも確認しておくと安心です。

新潟市で不動産を売却する際、「売却した後にどのくらい手元にお金が残るのか？」という疑問は多くの方が抱える悩みです。

実際にシュミレーション（シミュレーション）してみると、以下のようなポイントを総合的に把握することで、かなり具体的な数字をイメージできるようになります。

■ローン残債と抵当権の有無

・売却益で完済できるかどうか

・残債がある場合の抵当権抹消費用

■売却諸費用の見積り

・仲介手数料、印紙税、司法書士費用など

・物件の状態によってはリフォームやクリーニング費用も

■譲渡所得税や住民税への対策

・自宅売却なら3,000万円特別控除を含む各種優遇制度

・所有期間5年超か5年以下かで大きく変わる税率

■売り出し時期と価格戦略

・不動産市況や季節需要を意識し、相場を見ながら価格設定

・高値を目指すか、早期売却を優先するかで調整

■信頼できる不動産会社の選定

・複数社の査定結果を比較検討し、担当者との相性や実績を確認

大まかな計算式としては、

手元に残るお金 = 売却価格 −（住宅ローン残債 + 仲介手数料 + 諸費用 + 税金）となります。

これらの項目を一つひとつ確認し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることで、「思ったよりお金が残らなかった…」という後悔を防ぎやすくなります。

不動産売却は人生の大きなイベントの一つであり、不安は尽きないかもしれません。

しかし、シミュレーションをしっかり行っておけば、資金計画も明確になり、売却後の暮らしをスムーズにスタートできます。

まずは簡単な試算から始めてみましょう。

そして新潟市の不動産事情を熟知した信頼できる不動産会社と二人三脚で進めることで、後悔のない取引を目指してください。

＼お問合せはこちらから／

↓あわせて読みたい↓

値下げ交渉はしてもいいの？

どのくらい下がるの？

こんにちは。

新潟市の不動産売買専門店「にいがたの不動産」のナカムラです！

今回は、購入を考えているお客様からよくいただくご質問。

「値下げ交渉っていつすればいいの？どのくらいなら通る？」について、実際の現場感をもとにお答えしていきます！

結論：交渉のタイミングは「申し込み時」です！

「見学して、ちょっと気に入った。でももう少し安くならないかな…」

そんなとき、タイミングを見極めずに先に“値段の話だけ”をすると、売主様に響きません。

値下げ交渉は、基本的に「購入申込書を出すとき」がベストなタイミングです！

「この物件を買いたいです。ただ、〇〇万円でお願いできませんか？」

という、“本気の意思表示”を添えて初めて交渉がスタートします。

Q交渉できる金額の目安は？

これも物件によりますが、一般的に交渉が通りやすいのは…

販売価格の 3〜5％程度（100万円前後）。

長期にわたって売れていない物件の場合は 10％程度までが目安になることが多いです。

ただし、以下のような条件がある場合は、交渉が難しくなることもあります。

◇築浅で人気のエリア

◇価格改定したばかりの物件

◇他にも購入希望者がいる状況

◇相続やローン残債などで売主様の希望価格に幅がないケース

値下げは「お願い」ではなく、交渉材料があって初めて成り立つものです。

・近隣の成約価格と比べて割高？

・リフォームが必要な状態？

・周辺環境や日当たりの条件は？

など、「この条件なら、この価格が妥当」という根拠のある交渉が重要です！

「どのくらいの金額で申し込むのがいいの？」

「この物件、交渉の余地あるのかな？」

そんなときは、ぜひ担当スタッフにご相談ください！

にいがたの不動産では、売主様との関係性や市場状況を踏まえて、効果的な交渉の方法をご提案しています。

それから最後にひとつ、とても大切なことをお伝えします。

値下げ交渉の“権利”が得られるのは、「買える人」だけです。

☆ 住宅ローンの事前審査が通っている

☆ 現金購入が可能

などの「購入できる条件が整っていること」が大前提となります。

まだ買えるかどうかもわからない方、いわゆる「冷やかし」や「とりあえず言ってみるだけ」は残念ながら、売主様も不動産会社も真剣に取り合いません。

買主として交渉の土俵に立つためには、まずはしっかり「購入の準備」ができていることが大切です。

ちょっと言わせてください。不動産屋あるある「交渉マウント」の話。

お客様と日々接していると、たま〜にこんな方に出会います。

・値切ってナンボ」が信条の“大阪商人きどり”な方

・初対面なのに「他にももっといい物件ないですか？」と探りを入れてくる方

・「不動産屋の知り合いがいて〜」と謎のマウントを取ってくる方

…いらっしゃいます。ええ、いらっしゃいますとも（笑）

でもね、正直に言いますと、

交渉事って、かわいげが一番大事なんです。

たとえ同じ内容を言っても、

「すみません、ちょっとご相談なんですが…」という一言があるだけで、私たちも「この方のために、何とかできないかな」と本気で動きたくなります。

逆に、上から目線で理屈だけ並べられると、「ん？この人のために何を頑張るべき？」って、気持ちがスーッと引いてしまうのも本音。

交渉＝戦いじゃないんです。

お互いが“ちょっとだけ譲り合って、ちょっとだけ信頼し合うこと”。

だから、どんなときも「かわいげ」は最強の交渉術だと思っています。

ある日、実際にあったエピソードです。

お客様：「不動産屋の知り合いがいて、評価額より高いって言ってたんですよ。だから1000万円くらい下げられるはずです！」

私：（え…評価額？1000万円？）

……その“知り合いの不動産屋”いますぐここに連れてきて！！！！

評価額で市場に出すなんて、それこそ「売る気あるの？」って言いたくなるようなヘタレ不動産屋の仕事じゃないか！と。

…売主様との出会い、何社も査定してもらって、買取が決まって、リフォームの案を練って、リフォーム完成して、家具や雑貨の配置をして…そんな背景が頭の中を駆け巡りました。

きちんと価格設定をして、売主様の大切な資産を預かっている立場として、そんな無責任な話をされると、「不動産業界全体が軽く見られてしまう」ことが一番悔しいです。

「知り合いが言ってた」

「ネットにそう書いてあった」

…それ、ぜんぶ交渉の材料にはなりません。

「1000万円引けるって言われました」←ここは東京ですか？（いいえ、新潟です）

あのですね…

1000万円引けるって、ここ東京ですか？大阪ですか？名古屋ですか？？

新潟市ですよ！？

人口80万人前後の地方都市で、1000万円値引きって正気の沙汰じゃない。

物件価格が1億ならまだしも、3000万円台の物件で「1000万円下げられる」って言われたら、もう笑うしかないです。

むしろ「その不動産屋さん、どんな魔法使うの？！」って聞きたいです。

いや、ほんとに連れてきてください（笑）

不動産の販売価格の中身をちゃんと知ってほしい。

市場に出ている不動産の販売価格には、

・ 売主様の想い

・ 購入時のローン残債・ リフォーム履歴

・ 不動産会社が時間と労力をかけて調査・査定した背景

が詰まっています。

それを“数字だけ”ポーンと引っ張ってきて交渉されてしまうと・・・。

交渉が通るはずもなく、やるせない気持ちになります。

買主さんの“少しでも安く買いたい”気持ちもわかります。

でもその気持ちは、ちゃんとした根拠と向き合って、交渉の土俵に上がってから！！

それが、本当の意味で“フェアな交渉”だと思っています。

〇相場価格

〇物件の状況（築年数・立地・流通状況）

〇売主さんの売却理由

〇ローンの有無

など、“根拠のある背景”がセットになって、交渉は初めて成立します。

不動産売買は、売主と買主がフェアな立場で契約するものです。

・値下げ交渉は「購入申込書提出時」がベストタイミング

・通常は3〜5％が目安、物件によっては10％も

・根拠を持った交渉がカギ！

・不安ならプロに相談を

そして「かわいげ」もお忘れなく(笑)

新潟市の不動産に関するご相談・お悩みがございましたら、

お気軽にお問い合わせください。

古くて、新しくて、ちょっとダサい不動産屋を目指している

にいがたの不動産㈱地産地消の、中村利恵です(^^)/

不動産売買仲介の仕事のなかで、

「思って」「行動して」「経験した」事を日記代わりに書いています。

忘れないように。

忘れてしまったら思い出せるように。

次に活かせるように。

新潟市で家の売却をお考えの方必見！

こんにちは。

新潟市の不動産売買専門「にいがたの不動産」の富澤です！

この記事では、新潟市で家を売却する際に知っておくべき7つの重要ポイントを紹介し、不動産売却における不安を解消します。

ぜひ最後まで読んで、不動産売却の知識を身につけてくださいね！

新潟市の不動産市場は、他の地方都市と同様に独自の特徴を持っています。

まず押さえておきたいのは、市内でも区によって相場が大きく異なる点です。

中央区や西区などの人気エリアと、郊外の区では価格差が見られます。

近年の新潟市の不動産市場は、人口減少の影響もあり、全体的には緩やかな下落傾向にありますが、駅周辺や生活利便性の高いエリアは比較的安定しています。

特に新潟駅周辺の再開発により、中央区の一部エリアでは需要が高まっている傾向があります。

また、新潟市特有の要素として、豪雪地帯であることから、雪対策が施された住宅や克雪住宅は評価が高く、売却時のアピールポイントになります。

同様に、耐震性能の高さも重要視される傾向にあります。

季節による市場の変動も特徴的で、冬季は積雪の影響で物件の内覧が難しくなるため、春から秋にかけての売り出しが有利とされています。

これらの地域特性を理解した上で売却戦略を立てることが重要です。

家の売却を考え始めたら、まず確認しておくべき基本的な事項があります。

これらを事前に整理しておくことで、スムーズな売却プロセスを実現できます。

■所有権の状況

最初に確認すべきは所有権の状況です。

共有名義になっている場合は、共有者全員の同意が必要になります。

また、住宅ローンが残っている場合は、完済前でも売却は可能ですが、抵当権の抹消手続きなどが必要になるため、早めに金融機関に相談しましょう。

■物件の現状

次に重要なのは物件の現状確認です。

建物の劣化状況、修繕履歴、リフォーム歴などを整理しておきましょう。

特に、雨漏りや構造的な問題がある場合は、事前に修繕するか、それを価格に反映させる必要があります。

■売却のタイミング

さらに、売却のタイミングも慎重に検討すべきポイントです。

新潟市では、前述の通り季節による影響が大きいため、積雪の少ない時期を狙うことが望ましいでしょう。

子どもの転校を考慮して3月終わりから4月初めに引き渡しができるよう、年末から年始にかけて売り出すケースも多いです。

■必要書類

最後に、必要書類の準備も進めておきましょう。

登記簿謄本、固定資産税の納税証明書、建築確認済証、マンションの場合は管理規約や修繕積立金の資料などが必要になります。これらを事前に用意しておくことで、買い手からの問い合わせにも迅速に対応できます。

家の売却において最も重要な決断の一つが、「適正な売却価格の設定」です。

高すぎれば買い手がつかず、低すぎれば損をしてしまいます。

新潟市での適正価格の決め方を見ていきましょう。

■不動産会社による査定

まず基本となるのは、不動産会社による査定です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定額を比較することをお勧めします。

査定には、実際に物件を見て行う「訪問査定」と、情報をもとに算出する「机上査定」がありますが、より正確な価格を知るためには訪問査定が望ましいでしょう。

査定額の算出には、主に「取引事例比較法」という手法が用いられます。

これは、近隣の類似物件の取引価格を参考に価格を決める方法です。

新潟市では、同じ区内でも地域によって相場が異なるため、できるだけ近い場所の事例を参考にすることが重要です。

また、物件の状態や特徴も価格に大きく影響します。

築年数、間取り、広さに加え、新潟市特有の要素として、日当たり（冬の積雪時に重要）、駐車場の広さ（雪対策）、断熱性能などが評価されます。

これらの要素を踏まえた上で、自分の物件の強みを価格に反映させましょう。

市場動向も考慮すべきポイントです。

新潟市の不動産市場は季節変動がありますので、売り出し時期によって価格戦略を調整することも検討しましょう。

最終的には、早期売却を希望するのか、少し時間がかかっても希望価格での売却を目指すのかという売主の意向も重要な要素になります。

家の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社選びが欠かせません。

新潟市で不動産会社を選ぶ際のポイントを解説します。

■地域特性を熟知しているか

まず重視すべきは、新潟市の地域特性を熟知している会社かどうかです。

新潟市は広域であり、各区によって不動産市場の特性が異なります。

売却を検討している物件がある地域に精通した不動産会社を選ぶことで、より適切な売却戦略を立てられるでしょう。

■取引実績があるか

次に、取引実績も重要な判断材料です。

年間の取引件数や、自分の物件と似た種類の不動産の取引経験があるかを確認しましょう。

特に、戸建て住宅、マンション、土地など、物件の種類に応じた専門知識を持つ会社を選ぶと安心です。

■担当者の対応

また、営業担当者の対応も見逃せないポイントです。

質問に対して明確に答えてくれるか、こちらの要望をしっかり聞いてくれるか、連絡はこまめにとれるかなど、コミュニケーションが円滑に取れる担当者であることが望ましいです。

具体的な選び方としては、複数の不動産会社に査定を依頼し、その対応や提案内容を比較することをお勧めします。

「新潟市 不動産会社 口コミ」などで検索して評判を確認したり、知人の紹介を受けたりするのも良い方法です。

最終的には、価格だけでなく、販売戦略の提案内容や担当者との相性も含めて総合的に判断しましょう。

なお、媒介契約には「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

自分の売却方針に合った契約タイプを選びましょう。特に急いで売却したい場合は、積極的な販売活動が期待できる専任媒介や専属専任媒介が適しています。

家の売却時には、様々な税金や諸費用がかかります。

これらを事前に把握しておくことで、資金計画を立てやすくなります。

■仲介手数料

まず大きな費用として、不動産会社への仲介手数料があります。

これは成功報酬型で、売買価格に応じて法律で上限が定められています。

一般的な計算方法は、売買価格の3％＋6万円（税別）で、これに消費税がかかります。

例えば2,000万円の物件なら、66万円＋消費税となります。

■税金

次に考慮すべきは税金です。

最も重要なのが【譲渡所得税】で、物件を売却して利益（譲渡益）が出た場合にかかります。

譲渡益は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算されます。

所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として税率が軽減されるため、売却のタイミングによって税負担が変わることも覚えておきましょう。

また、居住用財産を売却した場合の特例として、3,000万円の特別控除やマイホームの買い替え特例など、様々な税制優遇措置があります。

これらを活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

■その他費用

その他の諸費用としては、抵当権抹消費用（住宅ローンが残っている場合）、印紙税、登記費用などがあります。

これらを合計すると、売却価格の5～10％程度の費用がかかると考えておくと良いでしょう。

税金については、特に複雑なルールが多いため、具体的な状況に応じて税理士に相談することをお勧めします。

新潟市内にも不動産売却に詳しい税理士は多数いますので、事前に相談して最適な売却計画を立てましょう。

買い手に物件の魅力を伝えるための効果的なアピール方法は、売却の成功に大きく影響します。

新潟市の特性を活かした物件アピールのポイントを紹介します。

■物件の清掃

まず基本となるのは、物件の清掃や整理整頓です。

特に内覧時は第一印象が重要ですので、不要な物を片付け、清潔感のある空間を演出しましょう。

新潟市は冬場の室内環境が重視されるため、内覧時期に応じて暖房を効かせるなど、快適さを感じてもらう工夫も効果的です。

■写真撮影

写真撮影も重要なポイントです。

明るく広く見える角度で撮影し、季節感も意識しましょう。

新潟市では、夏の青空と緑豊かな環境、春の桜など、季節の良さをアピールする写真が効果的です。

反対に、積雪時の写真は避けたほうが無難ですが、克雪設備がある場合は、その機能をアピールする写真は価値があります。

■物件の周辺環境

物件情報の作成では、基本情報だけでなく、周辺環境の魅力も伝えることが大切です。

新潟市では、特に通勤・通学のアクセス、商業施設への距離、医療機関の充実度などが重視されます。

また、新潟市特有の魅力として、美味しい食材が手に入る市場や飲食店の近さ、自然環境の豊かさなども上手くアピールしましょう。

■新潟の気候

新潟の気候特性を考慮した住宅の強みを強調することも効果的です。

例えば、断熱性能の高さ、雪対策設備（ロードヒーティング、雪下ろしが不要な屋根構造など）、耐震性能などは、新潟市の住宅購入者が特に気にするポイントです。

■リフォーム・リノベーション

さらに、リフォームやリノベーションを検討するのも一つの戦略です。

全面的な改装は費用対効果を考慮する必要がありますが、水回りの清掃や壁紙の張り替えなど、比較的安価で印象が大きく変わる部分の手入れは検討する価値があります。

新潟市では、特に寒さ対策のための断熱リフォームなどが評価されやすい傾向にあります。

家の売却が成立した後も、いくつかの重要な手続きや注意点があります。

これらを適切に対応することで、トラブルを防ぎ、スムーズな引き渡しを実現できます。

■残金決済と引き渡し

まず売買契約締結後は、契約書に記載された期日までに残金決済と物件の引き渡しを行います。

この際、新潟市の場合は冬季の積雪時期を避けて引き渡し日を設定することが多いです。

引き渡し前には、買主と共に物件の最終確認（内覧）を行い、契約時と状態が変わっていないことを確認します。

引き渡し当日は、残金の受け取りと同時に、鍵の引き渡しや物件の明け渡しを行います。

■公共料金の精算

この際、水道、ガス、電気などの公共料金の精算や名義変更の手続きも忘れずに行いましょう。

新潟市では特に、冬期間の除雪費用の精算なども話し合っておくと良いでしょう。

■住所変更手続き

また、引っ越し後の住所変更手続きも必要です。

市役所での転出・転入届、運転免許証の住所変更、金融機関や保険会社への連絡など、様々な手続きがあります。

特に新潟市から市外へ引っ越す場合は、雪国特有の生活習慣や気候の違いへの対応も考慮しておくと良いでしょう。

■税金の支払い

税金関連の手続きも重要です。

売却した年の翌年の確定申告で、譲渡所得の申告を行う必要があります。

特に譲渡益が出た場合は、税金の支払いが生じますので、必要な書類を保管しておきましょう。

不安な場合は、税理士に相談することをお勧めします。

■売却後のトラブル対応

最後に、売却後のトラブル対応についても認識しておくことが大切です。

引き渡し後に買主から瑕疵（欠陥）について指摘があった場合の対応なども、契約書に基づいて行います。

新潟市の場合、特に冬季の設備トラブル（暖房システムや雪対策設備の不具合など）が発生することがありますので、引き渡し前に十分な点検を行うことが重要です。

新潟市で家を売却する際には、地域特有の不動産市場を理解し、適切な準備と戦略を立てることが成功への鍵となります。

この記事で紹介した7つのポイントを押さえることで、初心者の方でも安心して売却プロセスを進めることができるでしょう。

特に新潟市の場合は、季節による影響が大きいため、売り出しのタイミングや物件アピールの方法を工夫することが重要です。

また、地域に精通した信頼できる不動産会社を選ぶことで、より適切なサポートを受けられます。

家の売却は人生の大きな決断の一つです。

焦らず慎重に、そして事前の準備を怠らないことで、満足のいく結果につながるでしょう。

この記事が新潟市で家の売却を考えている皆様のお役に立てれば幸いです。

＼お問合せはこちらから／

↓こちらもおすすめ↓

「もっと早く適切な査定方法を知っていれば…」

「高い査定額に惑わされ、長期間売れずに結局相場より安く売却してしまった…」

弊社にご相談に来られる売主様から、こうした後悔の声をよくお聞きします。

こんにちは。

にいがたの不動産の中村利恵です。

不動産会社は数が多く、普段利用する機会も少ないため、「どこに頼めばいいかわからない」と迷う方は多くいらっしゃいます。そこで一括査定サイトを利用し、一番高い査定額を提示してくれた不動産会社に売却を依頼する・・といった流れで不動産の販売活動を行うことが多いのではないでしょうか。

複数の会社から査定額を提示してもらうのは有効な手段の一つです。しかし、その査定額が本当に適正なのかを判断するのは簡単ではありません。

不動産売却を成功させるコツは、「査定の価格」と「実際の相場価格」を近づけること。

そのうえで、市場に出す「売却価格」を設定していきます。

実際のところ、売主様は適正価格を知らず、不動産会社は高めの査定額を提示しがちです。

結果として、相場とかけ離れた価格設定のまま売却活動を進め、なかなか売れずに値下げを繰り返す…というケースに至ってしまいます。

一括査定サイトは便利ですが、思わぬ落とし穴があることを理解しておくことが大切です。

本日は【不動産査定額の落とし穴】について解説していきます！

この記事を読んでいただければ、納得のいく形で不動産を売却することができるようになりますので、最後までお付き合いくださいね！

■不動産一括査定はなぜ無料で利用できるのか

不動産一括査定は、複数の不動産会社に一度で査定依頼できるオンラインサービスです。 

無料で利用できるのは、不動産会社が「媒介契約を獲得するため」に査定サービスを提供しているためです。

不動産会社は、売主と媒介契約を結び、物件が売却された際に手数料を受け取ります。

そのためには、売主から販売を任せてもらわなければなりません。

つまり、売主を獲得する目的で無料の査定を提供しているのです。

例えば、A社とB社に査定を依頼し、最終的にA社と媒介契約を結んで売却した場合、A社は仲介手数料を得ることができます。このため、不動産会社は無料で査定を行い、売主と契約するための競争をしているのです。

■不動産一括査定のメリット｜手間なく複数社の査定額を比較できる

不動産一括査定を利用すると、短時間で複数の不動産会社の査定額を比較できるため、適正な価格を判断しやすくなります。

1 社ずつ査定を依頼すると、時間と労力がかかりますが、一括査定なら、物件情報を1回入力するだけで複数の会社から査定結果が届きます。

個別に査定を依頼した場合、おおよそ3週間ほど時間がかかります。

一括査定なら、早ければ数日で複数の不動産会社からの査定結果を得られます。

一括査定のメリットは、スピーディに複数の査定額を比較して相場を知ることができることです。

■不動産一括査定のデメリット｜営業電話が多い？査定額は信用できる？

一括査定には「営業電話が多い」「査定額が高すぎる場合がある」といったデメリットもあります。

不動産会社は媒介契約を獲得したいため、積極的に営業をかけます。

また、契約を取るために高めの査定額を提示するケースもあります。

 一括査定を申し込んだという売主様にお話を聞いたところ、査定書が届いてから1日に10回以上の営業電話があったそうです。

また、ある不動産会社から「相場より500万円高く売れる」と提案されましたが、

実際にはその金額では売れず、最終的には相場より低い価格で売却を進められて困ったとおっしゃっていました。

営業電話を避けたい場合は、申し込み時に「連絡はメールのみ希望」と記載しましょう。

また、査定額が高すぎる場合は、必ず根拠を確認し、相場と照らし合わせて判断することをおすすめします。

不動産一括査定は便利な方法ですが、すべてのケースに最適とは限りません。

他にも物件 の価値を把握する方法があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

不動産一括査定の代替手段について解説します。

■不動産会社に直接査定を依頼する方法

一括査定サイトを通さず、自分で信頼できる会社を選び査定を依頼することもできます。

一括査定では複数の不動産会社に一斉に依頼が送られますが、直接依頼する場合は、自分のペースで信頼できる会社に査定を依頼できます。営業電話のストレスも減ります。

実は「一括査定サイト」での入力を最後までできずに、不動産会社に査定依頼するタイミングを逃している売主様も多いのです。

その理由としては、査定したい不動産の詳しい資料がなく、入力の途中で面積や築年数が分からなくて断念するケースと、入力を進めていくと、氏名や連絡先、査定したい理由などを入力する項目があり、個人情報を入力するのに抵抗を感じて断念するケースなどがあります。

「大切な不動産の情報は、信頼する人にしか教えたくない」とおっしゃっていた売主様もいらっしゃいました。

その気持ち、すごくよく分かります。

ある売主様は、一括査定ではなく、地元の不動産会社3社に直接問い合わせをし査定を依頼。

それぞれの会社とじっくり相談しながら売却戦略を立てられたのが良かったと言っていたのが印象に残っています。

不動産会社に直接査定を依頼する場合は、売却実績のある会社を選びましょう。

口コミや評判を事前に調べると、信頼できる業者を見つけやすくなります。

不動産一括査定に関してよくある質問をまとめました。

Q不動産一括査定を利用すると売却しなければならないの？

いいえ。査定を依頼しても必ず売却する必要はありません。査定結果を見てから売るかどうか決められます。

Q一括査定サイトはどれくらい信用できるの？

一括査定サイト自体は信頼できますが、提携している不動産会社の質はバラバラです。事前に口コミや実績を確認しましょう。

Q査定額がバラバラなのはなぜ？どれを信じればいい？

不動産会社ごとに査定基準が異なるため、査定額に差が出ます。査定額の根拠を確認し、 相場と比較して判断しましょう。

Q地方の不動産でも一括査定はできる？

はい。ただし、地方では提携している不動産会社が少ないため、複数のサイトを併用、もしくは地元密着の不動産会社に個別に査定を申し込みましょう。

Q個人情報を入力しないで査定する方法はある？

簡易査定やAI査定なら、個人情報なしで査定できます。ただし、正確な査定額を知るには詳細な情報が必要です。

↓こちらもおすすめ↓ 

一括査定の種類には「机上査定」と「訪問査定」があります。

机上査定は、周辺の売却事例や物件情報から簡易的に査定額を出しますが、個別の不動産の要素は考慮されないため、正確性はやや劣ります。

一方、訪問査定は、実際に不動産会社の担当者が物件を確認するため、より精度の高い査定額が提示されます。

正確な査定を求めるなら「訪問査定」を選ぶべきです。

築15年のマンションを査定した場合、机上査定では3,000万円と提示されましたが、訪問査定では「内装がきれい」「リフォーム済み」といった点が評価され、3,200万円の査定額が出た例があります。

実はこの「訪問査定」にこそ、不動産売却を成功させるコツがあります。

成功する不動産売却は、

「査定の価格」と「実際の相場価格」を近づけること。そのうえで、市場に出す「売却価格」を設定ること。

でしたね。

不動産とは、ひとつとして同じものが存在しません。

土地・建物それぞれに個性と魅力が詰まっています。

その魅力を一番よく知っているのは、不動産の持ち主である売主様です。

私たち不動産会社は「不動産が持つ魅力を最大限に引き出し市場へ出すこと」を仕事にしています。

売主様から実際に「物件の魅力」を教えてもらえる機会が「訪問査定」。

にいがたの不動産では、売主様と不動産会社は、「不動産売却」という目標に向かっていく【戦友】だと考えています。ですから、売主様が知っている物件の魅力を教えてください。そこに不動産のプロの目から見た「付加価値」を付けた提案を、弊社にさせてください。

「大切な資産である不動産」を損をせずに高く売るための戦略を、一緒に考えていきましょう。

たくさんの人の目に止まりやすい「魅力的な物件」として市場に出し、売主様の納得できる形での不動産売却を全力でサポート致します！そのためには労力を惜しみません。

「不動産査定」のご依頼は、にいがたの不動産にお任せください。

いかがでしたでしょうか。

不動産一括査定を上手に活用するには、査定額を比較できる知識を持ち、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。 

本記事のポイントを押さえ、後悔しない不動産売却を実現させましょう。

＼お問合せはこちらから／

新潟市の不動産は

新潟市の不動産に関するご相談・お悩みがございましたら、

お気軽にお問い合わせください。

古くて、新しくて、ちょっとダサい不動産屋を目指している

にいがたの不動産㈱地産地消の、中村利恵です(^^)/

不動産売買仲介の仕事のなかで、

「思って」「行動して」「経験した」事を日記代わりに書いています。

忘れないように。

忘れてしまったら思い出せるように。

次に活かせるように。